李智慧

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)在近年來發(fā)展迅速，房價(jià)的增長幅度也相對增加較大，住房需求雖然對于普通百姓而言為剛性需求，但是目前大部分百姓難以承受高房價(jià)環(huán)境下的購房壓力，國家和政府重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于人民生活產(chǎn)生的影響，積極出臺房貸新政策穩(wěn)定市場，降低風(fēng)險(xiǎn)，保證人民購房的剛性需求能夠滿足，本文將對國家推行房貸新政在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房貸新政；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；影響；影響分析

1 推行房貸新政的原因分析

第一，投機(jī)性和投資性購房者數(shù)量較大。我國房價(jià)在2009年經(jīng)歷了大幅度的上漲，這次上漲令部分投資者意識到房地產(chǎn)行業(yè)利益空間巨大，加上銀行房貸寬松的政策導(dǎo)致一大批帶有投機(jī)性或者投資性的購房者大量涌入，進(jìn)一步促使房價(jià)的快速增長，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。第二，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。隨著房價(jià)上漲幅度越來越高，房價(jià)與個(gè)人收入的比值也越來越大，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)超世界發(fā)達(dá)國家，如果不加遏制，我國房地產(chǎn)泡沫將會越來越大，勢必對經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會穩(wěn)定造成重大沖擊。第三，銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，由于現(xiàn)在銀行之間的發(fā)展、指標(biāo)和整體競爭激烈，對于房貸政策都盡可能放大，從而提升房地產(chǎn)在本銀行的借貸率，一旦房價(jià)和利率變化，將會對還貸造成較大的影響，出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，貸款的流動性不能穩(wěn)定控制，銀行將危機(jī)四伏，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

2 房貸新政帶來的影響

2.1 控制開發(fā)商囤地的行為

房貸新政對銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款進(jìn)行嚴(yán)格的約束，規(guī)定要求銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)制定專門的房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目，在該科目下進(jìn)行結(jié)算，同時(shí)不得將資金用于繳納土地出讓金，這樣的規(guī)定對于開發(fā)商而言具有重要的影響。國家不僅提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，同時(shí)對相關(guān)的條件要求也更加嚴(yán)格，采用更具針對性的條件進(jìn)行管理，使整體房地產(chǎn)市場在向銀行貸款時(shí)的難度提升，控制了一部分跟風(fēng)開發(fā)商借助銀行寬松政策大量囤地，大搞建設(shè)，虛抬房價(jià)。

2.2 有效遏制投機(jī)行為

規(guī)定中明確規(guī)定了對于住房剛性需求人民購房權(quán)利的保護(hù)，對于已經(jīng)利用貸款進(jìn)行住房購買的借款人，再次申請貸款時(shí)，國家制定了相對之前更為嚴(yán)格的措施來進(jìn)行限制，明確要求貸款最低首付款大于40%，貸款利率應(yīng)當(dāng)高于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2.3 引導(dǎo)合理消費(fèi)

我國目前的房地產(chǎn)市場隱含著大量的不確定因素，估算真實(shí)需求量難度較大，對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以下的借款人，仍然執(zhí)行最低首付款20%的規(guī)定；對于首次購房并且購房建筑面積在90平米以上的借款人，執(zhí)行最低首付款30%的規(guī)定。按照這樣的消費(fèi)首付規(guī)定能夠有效的保證對于剛性需求人群的可選擇性，降低其購買難度，保證社會的穩(wěn)定具有一定意義。

2.4 降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

在銀行方面，雖然我國目前沒有大型的次級住房抵押貸款市場，但是根據(jù)目前的市場行情預(yù)判，通過按揭貸款買房的方式同樣存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，并且危險(xiǎn)性會逐漸提高。通過新型房貸政策，能夠在一定程度上降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的存在，對防范銀行出現(xiàn)信貸危機(jī)具有重要意義。

2.5 購房者心態(tài)變化

大部分的購房者對于購房這一大型投資行為具有較大的功利性，如果房價(jià)在上漲階段可能通過大額的貸款爭搶購房，但是在新政出臺之后，大部分的購房者認(rèn)識到國家對于房地產(chǎn)將會進(jìn)行一定的調(diào)整措施，從而主觀認(rèn)為房價(jià)將會進(jìn)入下降的趨勢中，因此整體呈現(xiàn)觀望的態(tài)勢，個(gè)別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的情況。由于房價(jià)整體調(diào)整的情況，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買現(xiàn)象，通過新政的刺激，租賃式房屋的成交量會越來越高，同時(shí)租賃房源的總數(shù)也在逐漸增加，其中一個(gè)重要的原因就是由于新政的調(diào)控作用推遲了購房計(jì)劃，使租房需求相對增加。

3 房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 政策走向

第一，國家的重視，房價(jià)的快速上漲引起國家和政府的重視，國務(wù)院召開相關(guān)會議提出利用土地、稅收和金融等多種手段對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控，全面提升對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，采取措施抑制部分地區(qū)房價(jià)過快增長的問題，同時(shí)打擊聯(lián)合采用不正當(dāng)手段提高房價(jià)的行為。第二，繼續(xù)推行限購政策，擴(kuò)大限購政策推行范圍，國家和政府將嚴(yán)格控制異地購房的限制，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)致監(jiān)控，控制異地購房的情況蔓延，在二三線城市中實(shí)現(xiàn)“去投資化”，抑制房價(jià)的過快增長。第三，繼續(xù)推行保障性住房政策，目前我國政府對于保障性住房的供應(yīng)量增加，為了保證低收入人群能夠早日實(shí)現(xiàn)住房夢，國家將繼續(xù)推行保障性住房的推進(jìn)工作，對于資金配套設(shè)施不足、征地和拆遷情況不順利的地區(qū)及時(shí)的給予幫助，保證計(jì)劃的順利實(shí)施。第四，租售同權(quán)等政策的提出，都為房地產(chǎn)健康良性發(fā)展提供了積極的思路。

3.2 房價(jià)走向

住房價(jià)格具有較大的粘性和政策的時(shí)滯，房價(jià)在短期內(nèi)將會呈現(xiàn)不增不減的情況，在房地產(chǎn)市場，房價(jià)對于國家的宏觀調(diào)控政策顯示相對滯后，因此在推行新政之后并不會出現(xiàn)快速的房價(jià)下降，而是需要經(jīng)過一段時(shí)間的整體適應(yīng)過程，才會呈現(xiàn)下滑。在目前的整體市場情況而言，我國的樓市整體的銷售持續(xù)性低迷，高額的利息對于購房者壓力較大，同時(shí)開發(fā)商為了快速回收成本，有可能會選擇降低售價(jià)，提高銷售量的方法，開發(fā)商價(jià)格戰(zhàn)很有可能會觸發(fā)。

3.3 房屋整體數(shù)量走向

我國住房需求量整體存在上升的形式，雖然整體的商品房價(jià)格較高，但是人們自住型購房的需求依然存在，同時(shí)受到我國傳統(tǒng)觀念的影響，依然希望自己能夠擁有屬于自己的房子，開始穩(wěn)定的生活。在商品房方面整體供應(yīng)量增長速度將會受到國家政策的影響進(jìn)行調(diào)整，整體數(shù)量不會增加太快，房價(jià)主要是由供求關(guān)系來直接主導(dǎo)的，雖然房地產(chǎn)供給增加速度較快，但由于整體的新開項(xiàng)目的數(shù)量有限，所有不會出現(xiàn)大幅度增加。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)對于國家整體穩(wěn)定具有十分重要的意義，是國家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一，隨著房貸新政的執(zhí)行實(shí)施，國家對于人民購房保障工作將會越來越重視，房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展將趨于平穩(wěn)，“房子是用來住的”將會在一系列政策中得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)比較穩(wěn)定的供求關(guān)系，合理的制定房價(jià)，以保證整體社會的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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