應(yīng)麗芳

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在成本支出上必須注重會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)化管控。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)性的提出應(yīng)對(duì)措施，以期為房地產(chǎn)提高成本核算與管控水平、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效發(fā)揮借鑒作用。

關(guān)鍵詞：成本核算；房地產(chǎn)企業(yè)；策略

引言

近年來(lái)，由于國(guó)家層面提倡各地政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)因城施策，各地方政府層面限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸、租賃住房的推出等調(diào)控政策變化，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)、投資不確定因素增加、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目資本金占用延長(zhǎng)，嚴(yán)重考驗(yàn)企業(yè)資金實(shí)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要部分，占據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的50%左右。土地費(fèi)用里含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在決定對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，首先將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和相應(yīng)的容積率來(lái)計(jì)算出所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的每平方米面積所占有的土地成本，然后據(jù)此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2、前期工程費(fèi)用

前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，該項(xiàng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展起指示引導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)一般占建安工程費(fèi)的3%，水文地質(zhì)勘探工程費(fèi)用，一般為設(shè)計(jì)費(fèi)的0.5%，“三通一平”一般占概預(yù)算的0.35%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等，它是項(xiàng)目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占據(jù)著開(kāi)發(fā)成本的半壁江山。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)，用于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖等保證業(yè)主生活基本保障的建設(shè)費(fèi)用。通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算，可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)用

公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等方便業(yè)主日常生活的配套設(shè)施費(fèi)用。該費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的10～15%。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)小區(qū)項(xiàng)目部的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)等，它不能直接歸屬于某項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)成本，是在上述五項(xiàng)費(fèi)用之外的，但同樣是用于項(xiàng)目開(kāi)支的費(fèi)用，需要在進(jìn)行產(chǎn)品成本分配時(shí)再按相應(yīng)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算策略

1、確定合理的成本費(fèi)用核算方法及歸集

（1）對(duì)于成本費(fèi)用核算方法，企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)人開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

①占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。譬如：開(kāi)發(fā)成本-土地使用費(fèi)、契稅按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

②建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。譬如：開(kāi)發(fā)成本-大市政費(fèi)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅芾碣M(fèi)用和銷售費(fèi)用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

③直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

④預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配上也應(yīng)盡可能合理分配，譬如：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的銀行利息貸款支出按利息支出總額占各個(gè)不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金的百分比進(jìn)行合理分配與歸集。

（2）在成本核算歸集方面，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出按照性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)用途應(yīng)盡量作到合理、合法、準(zhǔn)確。與工程部門(mén)積極配合，譬如一是分清哪些應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-紅線內(nèi)市政工程和紅線外市政工程。二是與工程管理和建設(shè)有關(guān)的人員工資計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，與工程無(wú)關(guān)的其他人員工資計(jì)入管理費(fèi)用。三是分清資本化與費(fèi)用化期間，貸款利息費(fèi)用應(yīng)資本化的部分計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，工程竣工結(jié)算后不予資本化的部分應(yīng)費(fèi)用化，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。四是對(duì)用房地產(chǎn)企業(yè)自用部分在符合工程竣工條件后應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，發(fā)生的日常修理費(fèi)、小額裝修費(fèi)應(yīng)予以費(fèi)用化處理。

2、清晰界定成本核算對(duì)象

成本核算的對(duì)象設(shè)置應(yīng)依據(jù)“方便管理，核算清晰”為原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修等分別做出相應(yīng)對(duì)象設(shè)置。如果在同一區(qū)域、同一開(kāi)竣工時(shí)間，同一施工方施工，同一施工結(jié)構(gòu)，那么就可以合并成為一個(gè)成本核算對(duì)象。例如作者本人所在的單位，目前開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是六幢高樓，均在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證上，由一個(gè)總包單位承建這個(gè)主體項(xiàng)目，同時(shí)施工，同時(shí)竣工，同為高層建筑，顯然可以很清晰的將該項(xiàng)目做為一個(gè)成本核算對(duì)象；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)工期分開(kāi)核算，由不同施工方施工，不在同一時(shí)段開(kāi)竣工，那么就可以按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域分批次劃分，或按建筑工程的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)來(lái)劃分。再如：作者本人任職的單位目前有三塊土地，其中第一塊土地即上述所述，單獨(dú)立項(xiàng)成本核算，其他兩塊土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證也是分開(kāi)頒發(fā)，并且不是在同一時(shí)間開(kāi)發(fā)，也不是由同一總包方進(jìn)行施工，顯然必須進(jìn)行分項(xiàng)目核算，針對(duì)我單位的個(gè)例情況，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象就要分三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，這樣能夠合理計(jì)算各項(xiàng)目建筑類型的產(chǎn)品成本，進(jìn)而能界定各類型的房產(chǎn)價(jià)格，從而了解各產(chǎn)品的收支盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)成本核算對(duì)象作出相應(yīng)決策。

3、強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控力度

房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，為保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)成本管控就成為不二法則。地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員在做好會(huì)計(jì)成本核算工作的同時(shí)，必須充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督管理職能，加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本管控力度。改變財(cái)務(wù)部門(mén)由以往過(guò)分注重會(huì)計(jì)成本核算工作逐步向加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本管控工作轉(zhuǎn)變，由核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，不斷的強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控力度，促進(jìn)企業(yè)降本增效。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的成本管控工作過(guò)程中，可以在結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，充分借鑒利用公司已完工項(xiàng)目形成的歷史成本信息及正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的其他項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況，重點(diǎn)針對(duì)同一類型或相似類型成本、費(fèi)用支出情況，采用“橫向、縱向、交叉結(jié)合”等相互比較的方法，得出相關(guān)成本信息，上報(bào)企業(yè)管理層，助力企業(yè)管理層確定成本支出是否合理，當(dāng)一項(xiàng)成本費(fèi)用必須增加時(shí)重點(diǎn)關(guān)注其他成本是否存在可以降低空間。企業(yè)不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本管控工作能保障房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體成本可控范圍之內(nèi)，促進(jìn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房企會(huì)計(jì)成本核算與管控貫穿企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，房企強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本核算可以為項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管控提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管控可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、利潤(rùn)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)提供有力保障，在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中他們發(fā)揮著十分重要的作用。所以，在未來(lái)房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與管理過(guò)程中必須要建立起自已完善的會(huì)計(jì)核算體系，并在此基礎(chǔ)上不斷的強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本動(dòng)態(tài)管控功能，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大、更多的經(jīng)濟(jì)效益，助力企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的早日實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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