張琦 陳偉偉

針對(duì)近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭、投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2018年5月19日印發(fā)了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2018〕49號(hào)），該通知重申了堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求，包括加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實(shí)加強(qiáng)資金管控、大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理、進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任等七項(xiàng)意見(jiàn)。

在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀、美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表、中美發(fā)生貿(mào)易摩擦等背景下，住建部49號(hào)文的發(fā)布再次表明了中央對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位的決心。而要深刻認(rèn)識(shí)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，還需要從國(guó)際、國(guó)內(nèi)、民生等不同角度，結(jié)合金融、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)理解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背后的邏輯。

第一，人民幣的信用背書(shū)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。中國(guó)央行發(fā)行貨幣有三種途徑：一是通過(guò)外匯占款發(fā)行基礎(chǔ)貨幣；二是通過(guò)借錢(qián)給商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)；三是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等方式發(fā)現(xiàn)。其中，前兩種方式是當(dāng)前中國(guó)央行發(fā)行貨幣的主要形式。通過(guò)分析央行資產(chǎn)組成可以發(fā)現(xiàn)，截至2017年12月，央行總資產(chǎn)中外匯占款比重為59.2%，對(duì)商業(yè)銀行債權(quán)占比為28.2%。其中，外匯占款的比重在2013年曾達(dá)到83.3%的峰值，然后從2013年開(kāi)始總體呈下降趨勢(shì)；而對(duì)商業(yè)銀行債權(quán)的比重在2015僅為8.4%，到2016年之后快速上升為24.7%。由此可見(jiàn)，人民幣的信用背書(shū)由高度依賴(lài)外匯（主要是美元）這一情況正在逐漸轉(zhuǎn)變，央行對(duì)商業(yè)銀行的債權(quán)正在成為人民幣信用不可忽視的重要因素。商業(yè)銀行的貸款主要面向居民和貸款，而居民貸款的用途主要是購(gòu)房。因此，進(jìn)一步分析中國(guó)貸款情況，2017年中國(guó)新增居民貸款占新增貸款比重為52.7%。結(jié)合前面的分析，可知房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人民幣信用的背書(shū)作用達(dá)到了14%左右。因此，我們要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定已經(jīng)關(guān)系到人民幣的信用基礎(chǔ)，對(duì)人民幣匯率具有重要影響。而且，在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定顯得尤為重要。

第二，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。就目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定具有不可替代的作用。另外，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就像國(guó)民經(jīng)濟(jì)的兩根支柱，當(dāng)面向未來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)尚不能當(dāng)此大任的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就需要繼續(xù)保持平穩(wěn)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取時(shí)間。而且，在中美貿(mào)易發(fā)生摩擦的背景下，美國(guó)政府瞄準(zhǔn)了中國(guó)的高端制造業(yè)，此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不能“添亂”。

第三，讓房子回歸居住本質(zhì)需要嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)。在中國(guó)這樣一個(gè)帶有濃厚的“老有所養(yǎng)、住有所居”“有恒產(chǎn)者有恒心”觀念的國(guó)度，從居住的角度看，擁有一套屬于自己的住房可以說(shuō)是每個(gè)中國(guó)人的畢生追求。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫積聚，如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，一方面，民眾為了購(gòu)房將嚴(yán)重?cái)D壓其他領(lǐng)域的消費(fèi)能力，另一方面，購(gòu)買(mǎi)能力有限的部分民眾，其“居者有其屋”的夢(mèng)想可能就此遙不可及。因此，為了社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的安居樂(lè)意，房子必須回歸到居住的本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市間的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”

從2017年武漢出臺(tái)旨在吸引人才的相關(guān)文件之后，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市和3個(gè)省份跟進(jìn)，尤其在進(jìn)入2018年之后，有超過(guò)35個(gè)城市發(fā)布了各自的人才引進(jìn)政策，3月下旬北京和上海等一線(xiàn)城市的加入使得本輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”進(jìn)入白熱化階段。

對(duì)此，有分析人士指出，本輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過(guò)熱的直接原因，而且這些城市進(jìn)行“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”背后的目的就是想通過(guò)打擦邊球的方式規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，意圖通過(guò)“搶人賣(mài)房”支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和緩解地方財(cái)政壓力。對(duì)于這種觀點(diǎn)，我們應(yīng)該如何正確認(rèn)識(shí)呢？

1.城市房?jī)r(jià)與“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的相關(guān)性

和股票市場(chǎng)一樣，分析城市房?jī)r(jià)也可以通過(guò)兩種方式進(jìn)行：一是從基本面進(jìn)行分析；二是從技術(shù)面進(jìn)行分析。從基本面進(jìn)行分析，主要是分析房產(chǎn)所在城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)以及與住宅綁定的義務(wù)教育資源等方面；從技術(shù)面進(jìn)行分析，實(shí)際上就是從量和價(jià)的角度進(jìn)行分析，即從供給和需求的角度進(jìn)行分析。

（1）“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”政策背后的基本面邏輯。通過(guò)分析本輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中不同城市吸引人才的政策措施可以發(fā)現(xiàn)，名目各異的“搶人”政策實(shí)際上萬(wàn)變不離其宗，基本上都是圍繞“戶(hù)口”和“房子”在做文章。落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)降低，從過(guò)去的落戶(hù)積分制、實(shí)際居住年限、繳納社保年限等條件轉(zhuǎn)變?yōu)槟挲g、學(xué)歷、職稱(chēng)、獲獎(jiǎng)等條件。除了戶(hù)口之外，各地還圍繞“房子”推出買(mǎi)房打折、租房補(bǔ)助等措施，珠海甚至推出了直接送房的殺手锏。

在此，我們需要思考一下為什么是“戶(hù)口”和“房子”呢？在區(qū)域發(fā)展不均衡和城鄉(xiāng)二元的背景下，不同城市的基本面是不一樣的，它們所能提供的基本公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育醫(yī)療等資源都是有差異的，而決定誰(shuí)能享受這些資源的區(qū)分標(biāo)識(shí)就是“戶(hù)口”和“房子”。從表面上看，一個(gè)城市對(duì)人才的吸引力是“戶(hù)口”和“房子”，但實(shí)際上背后的邏輯是與“戶(hù)口”和“房子”綁定的各種公共服務(wù)資源。

進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，參與人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的熱門(mén)城市，比如武漢、西安、成都、杭州、鄭州等，它們?cè)诨久嫔系谋憩F(xiàn)，在排除北上廣深等一線(xiàn)城市的光芒之后，這些城市都是比較搶眼的。而且這些城市基本都是區(qū)域性中心城市，如果配合國(guó)家城市群建設(shè)、國(guó)家中心城市建設(shè)等戰(zhàn)略，這些城市未來(lái)的發(fā)展也是不可限量的。因此，從基本面分析，房?jī)r(jià)表現(xiàn)亮眼的城市與其基本面有很大關(guān)系。

（2）房?jī)r(jià)抬頭的技術(shù)面分析。類(lèi)比股票投資，基本面分析對(duì)應(yīng)的投資理念是價(jià)值投資。但是當(dāng)價(jià)值投資遇到“莊家”和投機(jī)資金的時(shí)候，基本面分析在短期內(nèi)也是會(huì)失靈的。從供給和需求角度看，供不應(yīng)求當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。因此，有學(xué)者指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是一種貨幣現(xiàn)象。

人口流動(dòng)實(shí)際上就是財(cái)富的流動(dòng)，城市間“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的本意是否包含“搶人賣(mài)房”姑且不論，但是搶到人才之后給城市發(fā)展帶來(lái)的福利肯定會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。更何況“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”爭(zhēng)奪的都是人才，這些人的掙錢(qián)能力、購(gòu)買(mǎi)力都是相對(duì)較強(qiáng)的，他們對(duì)房地產(chǎn)的剛需是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求和真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。因此，一個(gè)城市吸引的人才多了，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房?jī)r(jià)就會(huì)有上漲動(dòng)力。

以西安為例，從2017年1月以來(lái)，西安多次升級(jí)人才引進(jìn)政策取得顯著效果。2018年前3個(gè)月遷入西安的人口已經(jīng)達(dá)到21萬(wàn)，幾乎與2017年全年數(shù)據(jù)持平，而人才落戶(hù)也使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，人才的持續(xù)流入在短期內(nèi)能為西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力，如果在未來(lái)幾年的發(fā)展中，西安能確確實(shí)實(shí)留住這些人才，通過(guò)日積月累的功夫改善西安人口結(jié)構(gòu)，那么西安未來(lái)的發(fā)展，包括西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都將是光明的。

2. “人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”背后是不是為了“搶人賣(mài)房”

通過(guò)分析房?jī)r(jià)與“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”之間的相關(guān)性之后，我們可以部分地確認(rèn)本輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過(guò)熱的直接原因。在此基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步分析地方政府展開(kāi)“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的原因，來(lái)判斷這些城市“以戶(hù)口搶人”和“以房搶人”的目的到底是不是“搶人賣(mài)房”。根據(jù)前面的分析，中央堅(jiān)定地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是由國(guó)際、國(guó)內(nèi)、經(jīng)濟(jì)、民生等多方面因素決定的。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，展開(kāi)人才爭(zhēng)奪也是由多方面因素決定的。

創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，人才是創(chuàng)新的源泉。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的形勢(shì)下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力不足，各地經(jīng)濟(jì)都面臨著較大的下行壓力，要想活下去，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就必須轉(zhuǎn)型升級(jí)，增長(zhǎng)動(dòng)力就必須向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。此時(shí)人才的重要性就凸現(xiàn)出來(lái)了，誰(shuí)贏得了人才，誰(shuí)就會(huì)贏得未來(lái)。各地方政府正是深刻認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，各個(gè)城市才在北京和上海等一線(xiàn)城市疏解人口的歷史機(jī)遇期對(duì)人才展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪。

當(dāng)前，不可否認(rèn)的是，在國(guó)家監(jiān)管政策趨嚴(yán)的情況下，地方政府也面臨著融資難的問(wèn)題，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控之后，對(duì)于依靠土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，其債務(wù)壓力和財(cái)政壓力日益增加。而人才引進(jìn)，則可以通過(guò)人口的流入活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，部分解決政府面臨的難題。

“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”之后的思考

1.“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的漏洞

在前文的論述中，我們得出結(jié)論：通過(guò)分析房?jī)r(jià)與“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”之間的相關(guān)性之后，我們可以部分地確認(rèn)本輪“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過(guò)熱的直接原因。那么為什么是部分確認(rèn)呢？這是因?yàn)楦鱾€(gè)城市開(kāi)出的人才引進(jìn)政策基本都包含了落戶(hù)的便利，這種根據(jù)學(xué)歷落戶(hù)的政策在沒(méi)有實(shí)際就業(yè)、當(dāng)?shù)鼐幼∧晗?、社保繳納年限等條件的約束下，實(shí)際上也為炒房客們開(kāi)了一扇方便之門(mén)。

由此可見(jiàn)，“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”如果吸引的人才能在當(dāng)?shù)芈鋺?hù)、居住、工作，那么由于他們的進(jìn)入導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍是健康的，而如果吸引的“人才”是一批有學(xué)歷的炒房客，那么由于他們的進(jìn)入導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱則是需要嚴(yán)加調(diào)控的。因此，為了堅(jiān)定地落實(shí)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，各地方政府在制定人才引進(jìn)政策的時(shí)候，應(yīng)該考慮到這些政策上的漏洞，不給炒房客以可乘之機(jī)。

2.“搶人”之后是“留人”

如前文所述，各個(gè)城市能夠通過(guò)“戶(hù)口”和“房子”吸引人才，其對(duì)人才的吸引力從表面看是“戶(hù)口”和“房子”，實(shí)際上背后的邏輯是與“戶(hù)口”和“房子”綁定的各種公共服務(wù)資源。隨著大量人口的融入，城市原有的公共服務(wù)能力能否配套跟上？如果公共服務(wù)能力跟不上，則可能出現(xiàn)“大城市病”或者人才再次流失。因此，對(duì)于各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，“搶人”只是開(kāi)始，“留人”則是一個(gè)系統(tǒng)工程，在大量引進(jìn)人才之后，實(shí)際上更大的難題是如何留住人才。

（作者分別為北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院教授、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所助理研究員）