文/重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院 劉婉霞 李世龍

1 研究背景與意義

1.1 研究背景

隨著我國居民整體消費水平的提升和服務業(yè)的擴張升級，越來越多的大型房企將自身業(yè)務板塊擴張到商業(yè)地產(chǎn)領域，除華潤、金地和保利等房企，萬科也開始與印力商業(yè)合作，提高持有型物業(yè)的比重。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，合理的選址和規(guī)劃是促進城市商業(yè)健康發(fā)展的重要前提。城市道路交通是連通消費者與商業(yè)項目的工具，是決定商業(yè)地產(chǎn)選址、聚集與投資決策的重要因素，因此商業(yè)地產(chǎn)價格對城市道路交通條件反應敏感，有必要深入分析。

在道路交通對城市空間結構影響研究方面，MURPHY R E等[1]在對城市CBD區(qū)域內(nèi)部結構的研究中，認為區(qū)域間交通便利度的差異導致店鋪商家經(jīng)營利潤的不同，因此商業(yè)地價表現(xiàn)出顯著差異。

在道路交通對城市土地價格影響研究方面，WEISS S F等[2]對影響城市土地發(fā)展的主要因素進行定量評估，確定主要道路在決定區(qū)域土地使用模式方面的關鍵影響。在對地價地租的多因素影響分析中，DEAKIN E[3]認為交通通達性和便捷性是制約地價地租的最重要因素。吳次芳等[4]提出按區(qū)位繁華系數(shù)、道路系數(shù)、宅地系數(shù)等評價不同路線段區(qū)位優(yōu)劣的原理與方法。劉衛(wèi)東等[5]在對城市基準地價評估研究時，進一步闡述了交通條件作為影響城市地價的一個重要因素，并對構成交通條件因素的各因子及其對地價的影響加以評估。

在軌道交通對地價影響的研究方面，國內(nèi)外學者基于特征價格模型對二者間的影響機制進行實證研究，如美國CERVERO等[6]以圣地亞哥縣為研究對象，運用特征價格模型研究發(fā)現(xiàn)，與區(qū)域中其他商鋪相比，城市軌道交通沿線的商業(yè)地產(chǎn)價值普遍實現(xiàn)了增值。近年來部分學者在此研究基礎上有了新的進展和發(fā)現(xiàn)，王宏義[7]通過分析土地開發(fā)與交通量之間的規(guī)律，對交通量作出合理預測，進而對商業(yè)開發(fā)項目和城市道路的通行能力進行綜合分析，提出土地利用及交通協(xié)調(diào)發(fā)展的科學策略。

通過文獻研究發(fā)現(xiàn):無論是軌道交通還是城市道路交通都能促使沿線項目房價的提升，城市中價格最高的地塊往往位于城市中心交通通達性最好的區(qū)位。因此可合理預估本研究結果:重慶市城市道路交通條件越便捷的區(qū)位，商業(yè)地產(chǎn)價格越高。但各交通細分因素的影響程度需在實證研究中進一步分析。

1.2 研究意義

如今，重慶市經(jīng)濟發(fā)展迅速，主城區(qū)用地日益緊張，因此，探討重慶道路交通對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響具有現(xiàn)實意義。

1)對城市道路交通條件單獨進行更深入的研究，能進一步完善估價理論，掌握商業(yè)地產(chǎn)價格差異的形成原因。

2)在掌握城市交通條件對商業(yè)地產(chǎn)價格作用機理基礎上，政府部門能在前期規(guī)劃中更合理地配置商業(yè)服務設施，投入交通設施資源，優(yōu)化重慶商業(yè)空間結構。

3)從商業(yè)項目選址角度看，可科學引導房企商業(yè)地產(chǎn)項目投資，規(guī)避投資風險。

2 研究區(qū)域概況與指標量化

2.1 區(qū)域概況

重慶市沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)作為主城區(qū)中商業(yè)基礎設施發(fā)展較成熟的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)樣本數(shù)據(jù)豐富，本文選取2個行政區(qū)中的23個街道作為實證分析對象。

1)沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)作為重慶直轄市商業(yè)競爭力的重要集聚區(qū)和“一小時經(jīng)濟圈”重要增長引擎，下轄18個街道、7個鎮(zhèn)。從城市交通基礎設施建設看，沙坪壩區(qū)是重慶市鐵路網(wǎng)和高速公路網(wǎng)的重要節(jié)點，區(qū)內(nèi)擁有6個火車站和4條鐵路，交通路網(wǎng)密度高；從商用土地市場看，包括萬達、龍湖等在內(nèi)的多家房企參與了沙坪壩區(qū)商用土地的出讓競拍，2017年商用土地總成交量為88.6萬m2，占重慶主城區(qū)商用土地總成交量的15%；從市區(qū)商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展看，2012年全區(qū)商業(yè)零售網(wǎng)點總面積達247萬m2，人均商業(yè)面積2.1m2。整體而言，沙坪壩區(qū)商用土地和商業(yè)市場發(fā)展較成熟，區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)形式綜合多樣，具有研究對象的典型特征。

2)北碚區(qū) 作為重慶老城區(qū)之一的北碚區(qū)，下轄5個街道、12個鎮(zhèn)。從城市交通基礎設施建設看，北碚區(qū)與其他區(qū)的交通互融性不及沙坪壩區(qū)，但區(qū)內(nèi)的城市道路交通網(wǎng)絡在重慶市具有一定代表性，輕軌6，7號線的開通加速了北碚區(qū)與其他區(qū)的完全接軌；從商用土地市場看，北碚區(qū)2017年商用土地總成交量為34.4萬m2；從市區(qū)商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展看，零售商業(yè)發(fā)展成熟，市區(qū)內(nèi)商業(yè)主要集中在老城、城南兩大中心商業(yè)圈，業(yè)態(tài)主要為綜合服務型，零散商業(yè)較多。整體而言，北碚區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)基礎較成熟，市內(nèi)城市道路交通路網(wǎng)在重慶主城區(qū)具有代表性，因此本文選擇此區(qū)域進行商業(yè)地產(chǎn)價格與城市交通的關系研究。

2.2 研究數(shù)據(jù)來源

以沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)的行政街道劃分為依據(jù)，分別對沙坪壩區(qū)的18個街道和北碚區(qū)的5個街道進行數(shù)據(jù)收集，分別為:沙坪壩區(qū)的小龍坎、沙坪壩、渝碚路、磁器口、童家橋、石井坡、詹家溪、井口、歌樂山、山洞、新橋、天星橋、土灣、覃家崗、陳家橋、虎溪、西永、聯(lián)芳街道；北碚區(qū)的北溫泉、龍鳳橋、天生、朝陽、東陽街道。在各街道內(nèi)調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)樣本價格水平及樣本所處區(qū)位的城市交通條件。其中，商鋪價格數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)的掛牌價格，交通相關的指標數(shù)據(jù)來源于重慶市交通委員會官方網(wǎng)站和百度慧眼大數(shù)據(jù)公眾平臺。

2.3 交通條件指標的選擇與量化

對本研究所需的商業(yè)地產(chǎn)價格和城市道路交通指標，首先進行指標體系的構建和量化。根據(jù)《城市道路交通管理評價指標體系》(公交管[2005]173號)，GB/T18507—2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》等規(guī)范及國內(nèi)外學者的研究經(jīng)驗，對城市道路交通影響下商業(yè)地產(chǎn)價格微觀影響指標的選擇應綜合考慮，避免因子選擇的局限性和片面性，同時秉承相互獨立原則。結合研究區(qū)域實際情況，確定影響商業(yè)地產(chǎn)價格的交通指標(見表1)。隨后對指標層采用層次分析法賦予權重，權重的判斷矩陣如表2所示。

表1 指標體系與指標量化

表2 各指標權重

3 商業(yè)地產(chǎn)價格與交通相關性分析

3.1 相關性分析

對沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)的23個街道的交通條件進行調(diào)研和數(shù)據(jù)搜集整理，用指標量化法對各街道的商業(yè)交通因素打分，同時根據(jù)表2中的權重算出各指標層的分值，進而得到準則層，即X1、X2、X3、X4的分值。利用Eviews數(shù)據(jù)統(tǒng)計軟件，對Y同各準則層進行相關性量化分析，計算結果如表3所示。分析得出:商鋪價格Y與X4停車便利度的相關性最強，達到0.63，相對應的P值(軟件分析得出的重點指標，越接近0，表示Y與X之間存在的相關性越可信)最小，為0.0012，表明在至少99.88%的置信水平內(nèi)可認為商鋪價格與停車便利度的相關性達到0.63；此外，商鋪價格Y與X2，即公共交通便捷度的相關性達0.47，相對應的P值為0.0249，表明置信水平達到了97.51%；商鋪價格Y與X3，即對外交通便利度的相關性達到了0.36，相對應的P值為0.0949，表明置信水平達到了90.51%；而商鋪價格Y與X1道路通達度的相關性最低，僅為0.29，相對應的P值為0.1850，表明置信水平為81.50%。

3.2 回歸分析

在相關性分析的基礎上，對商鋪價格Y與X1、X2、X3、X4進行回歸分析，分析結果顯示，本次回歸分析的置信水平為97.7%，結果較為可信，其中X1、X2、X3、X4的影響系數(shù)分別為:106.24，94.74，355.38，600.45。

4 交通對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響分析

從對沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格與城市交通的相關性實證研究結果看，城市道路通達度、對外交通便利度、公共交通便捷度、停車便利度的影響程度總體依次增加。

4.1 停車便利度對商業(yè)地產(chǎn)價格影響最顯著

隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長，重慶市民用汽車保有量增加，城市商圈與其他臨街店鋪的消費者對于停車場的需求不斷增長。以沙坪壩區(qū)渝碚路街道為例，部分樣本附近500m范圍內(nèi)，停車場數(shù)量雖達到42個，但仍無法滿足消費者需求。在以重慶為代表的中心城市市區(qū)規(guī)模不斷擴張情況下，位于商業(yè)聚集地的大型、交通密集型商圈停車矛盾將更加突出。因此，基于消費者購物體驗感和商業(yè)聚集地客流流動速率的提升，開發(fā)商在進行商業(yè)物業(yè)開發(fā)時應注重增加物業(yè)的停車位數(shù)量，擴大停車場規(guī)模，以提升物業(yè)價值；商家在投資決策時也應重點考量停車便利度，從而對商鋪價格進行合理評估。

表3 相關性分析結果

4.2 公共交通便捷度對商業(yè)地產(chǎn)價格有較大影響

沙坪壩區(qū)和北碚區(qū)城市居民出行主要包括步行、輕軌、公交車、私家車等方式，而輕軌和公交作為居民購物出行的主要交通方式之一，其便捷度的高低對居民購物目的地選擇的影響很大。以沙坪壩街道和小龍坎街道為例，由于該區(qū)域公共交通方式多樣，無論是輕軌還是公交，其線路和站點數(shù)量遠超其他區(qū)域，故此區(qū)域匯聚較大的客流量，為三峽廣場等大體量商業(yè)圈提供交通支持，成為眾多商家投資的目標區(qū)域，商圈內(nèi)的商鋪價值隨之上升。

4.3 對外交通便利度與道路通達度的影響最小

商業(yè)用地到周邊火車站、長途汽車站、機場等的行車距離遠近，體現(xiàn)了商業(yè)用地對外交通的便利度。隨著重慶市主城區(qū)內(nèi)環(huán)快速公路等的建設完善，對外交通運輸便利性越來越高，且城市商圈的輻射范圍基本為本市居民，因此商業(yè)地產(chǎn)價格對對外交通便利度的敏感性較小。

城市道路交通通達度的好壞狀況，一方面影響人流、物流的移動成本，另一方面影響要素之間的接觸頻率。因此商業(yè)地產(chǎn)價格與道路通達度間仍存在一定的關聯(lián)影響，但與停車便利度和公共交通便捷度相比影響較弱。

5 結語

從城市道路交通發(fā)展角度對商業(yè)地產(chǎn)價格差異進行影響程度的實證分析，結果顯示:停車便利度和公共交通便捷度對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響最大，這主要與商業(yè)地產(chǎn)項目的輻射范圍和目標客群有關。對于城市商圈或臨街店鋪來說，商業(yè)物業(yè)受眾和目標客群為一定空間輻射范圍內(nèi)的本地市民，無論商家還是消費者，對物業(yè)周邊的停車場數(shù)量和公共交通基礎設施的要求較高，這2方面的條件將直接對人流量和人流速率產(chǎn)生重要影響，很大程度上成為決定商業(yè)宗地價值的關鍵。

城市交通基礎設施的建設完善能更好地適應商用土地利用的需求，有利于提高城市土地利用率。因此在進行商業(yè)用地開發(fā)時，應注重與地塊周邊交通基礎設施形成良性互動，這不僅能更好地聚集商業(yè)項目客流量，提高商業(yè)地產(chǎn)租售價值，還可優(yōu)化城市道路沿線的土地利用。