石運(yùn)金

地產(chǎn)股大漲的邏輯

石運(yùn)金

元旦節(jié)后A股迎來開門紅，地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲A股，近期泰禾集團(tuán)漲幅超過70%，保利地產(chǎn)2個(gè)月不到也上漲超過50%。在地產(chǎn)銷售大好的背景下，A股地產(chǎn)板塊迎來集體暴漲，簡(jiǎn)單分析下地產(chǎn)股特別是龍頭地產(chǎn)股的大漲邏輯。

第一，2017年銷售大好。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商破天荒的出現(xiàn)了三個(gè)年銷售額突破5000億企業(yè)，分別是碧桂園、萬(wàn)科和恒大，國(guó)內(nèi)龍頭房企跨入5000億時(shí)代。融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)則突破3000億元，綠地集團(tuán)和中海地產(chǎn)進(jìn)入2000億梯隊(duì)，另外龍湖地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城控股、招商蛇口、世貿(mào)房地產(chǎn)等突破1000億銷售額。地產(chǎn)商銷售額的不斷突破，反映的是政府成功去掉了地產(chǎn)的庫(kù)存，目前地產(chǎn)商存貨占比顯著偏低。港股龍頭地產(chǎn)商碧桂園和恒大在銷售聯(lián)袂突破5000億之時(shí)，股價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，碧桂園(02007.HK)2017年上漲268%，中國(guó)恒大（03333.HK）則暴漲458%。

第二，估值便宜。即使在大幅上漲后，地產(chǎn)股估值仍然十分便宜。以A股地產(chǎn)板塊超過1000億市值的公司為例，目前共有5家A股地產(chǎn)公司市值突破1000億，分別是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠地控股和華夏幸福。以動(dòng)態(tài)PE（TTM）角度看，上述5家千億市值公司均在15倍以下，2017年P(guān)E普遍在10倍左右的估值水平，這一估值水平在A股處于行業(yè)低端，估計(jì)也只有銀行股估值比地產(chǎn)股低些。

第三，市場(chǎng)偏好藍(lán)籌風(fēng)格。2017年A股投資的主導(dǎo)方向是白馬股、藍(lán)籌股，類似貴州茅臺(tái)、恒瑞醫(yī)藥、伊利股份等白馬股漲幅驚人，貴州茅臺(tái)全年上漲113%，恒瑞醫(yī)藥2017年錄得82.5%的漲幅，伊利股份則上漲89%；超級(jí)大藍(lán)籌工商銀行也上漲了47%。而作為地產(chǎn)股龍頭的保利地產(chǎn)、招商蛇口等則一直沒漲，保利地產(chǎn)直到2017年11月中才開始啟動(dòng)上漲行情。也就是說香港的同行在暴漲，A股的同為藍(lán)籌板塊的同行在大漲，只有A股的地產(chǎn)龍頭股沒有表現(xiàn)，顯然這里存在認(rèn)知的偏差。

第四，地產(chǎn)股主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)滯后于銷售。由于地產(chǎn)公司采用預(yù)售制度，所以雖然很多地產(chǎn)商銷售形式大好，但最終落腳到業(yè)績(jī)兌現(xiàn)上，會(huì)有一定時(shí)間的遲滯，比如萬(wàn)科雖然銷售額突破5000億，但目前確認(rèn)主營(yíng)收入會(huì)滯后，截至2017年三季度，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入只確認(rèn)了1171億元，可以預(yù)見2018年萬(wàn)科將大規(guī)模確認(rèn)銷售收入，從而報(bào)表凈利潤(rùn)會(huì)暴漲。

總結(jié)來看就是，A股的地產(chǎn)股尤其是龍頭地產(chǎn)股，面臨這樣一種情況，銷售表現(xiàn)大好，估值非常便宜，同行都紛紛大漲，業(yè)績(jī)很快將確認(rèn)暴漲，那等待A股地產(chǎn)龍頭股則只有補(bǔ)漲這一條路了。到了目前的位置，地產(chǎn)股已經(jīng)漲了一大波了，很多投資者開始有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不敢追高買地產(chǎn)股了，那該如何應(yīng)對(duì)呢？首先我覺得目前地產(chǎn)股在經(jīng)歷一波上漲之后仍然很便宜，其次2018年地產(chǎn)股報(bào)表業(yè)績(jī)將迎來確認(rèn)的高峰，高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將持續(xù)刺激A股地產(chǎn)股。所以站在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)來看，地產(chǎn)股的上漲只是第一波，未來回調(diào)后仍可介入。