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        地產(chǎn)股大漲的邏輯

        2018-07-29 14:34:49石運(yùn)金
        股市動(dòng)態(tài)分析 2018年1期
        關(guān)鍵詞:蛇口保利龍頭

        石運(yùn)金

        地產(chǎn)股大漲的邏輯

        石運(yùn)金

        元旦節(jié)后A股迎來開門紅,地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲A股,近期泰禾集團(tuán)漲幅超過70%,保利地產(chǎn)2個(gè)月不到也上漲超過50%。在地產(chǎn)銷售大好的背景下,A股地產(chǎn)板塊迎來集體暴漲,簡(jiǎn)單分析下地產(chǎn)股特別是龍頭地產(chǎn)股的大漲邏輯。

        第一,2017年銷售大好。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商破天荒的出現(xiàn)了三個(gè)年銷售額突破5000億企業(yè),分別是碧桂園、萬(wàn)科和恒大,國(guó)內(nèi)龍頭房企跨入5000億時(shí)代。融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)則突破3000億元,綠地集團(tuán)和中海地產(chǎn)進(jìn)入2000億梯隊(duì),另外龍湖地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城控股、招商蛇口、世貿(mào)房地產(chǎn)等突破1000億銷售額。地產(chǎn)商銷售額的不斷突破,反映的是政府成功去掉了地產(chǎn)的庫(kù)存,目前地產(chǎn)商存貨占比顯著偏低。港股龍頭地產(chǎn)商碧桂園和恒大在銷售聯(lián)袂突破5000億之時(shí),股價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升,碧桂園(02007.HK)2017年上漲268%,中國(guó)恒大(03333.HK)則暴漲458%。

        第二,估值便宜。即使在大幅上漲后,地產(chǎn)股估值仍然十分便宜。以A股地產(chǎn)板塊超過1000億市值的公司為例,目前共有5家A股地產(chǎn)公司市值突破1000億,分別是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠地控股和華夏幸福。以動(dòng)態(tài)PE(TTM)角度看,上述5家千億市值公司均在15倍以下,2017年P(guān)E普遍在10倍左右的估值水平,這一估值水平在A股處于行業(yè)低端,估計(jì)也只有銀行股估值比地產(chǎn)股低些。

        第三,市場(chǎng)偏好藍(lán)籌風(fēng)格。2017年A股投資的主導(dǎo)方向是白馬股、藍(lán)籌股,類似貴州茅臺(tái)、恒瑞醫(yī)藥、伊利股份等白馬股漲幅驚人,貴州茅臺(tái)全年上漲113%,恒瑞醫(yī)藥2017年錄得82.5%的漲幅,伊利股份則上漲89%;超級(jí)大藍(lán)籌工商銀行也上漲了47%。而作為地產(chǎn)股龍頭的保利地產(chǎn)、招商蛇口等則一直沒漲,保利地產(chǎn)直到2017年11月中才開始啟動(dòng)上漲行情。也就是說香港的同行在暴漲,A股的同為藍(lán)籌板塊的同行在大漲,只有A股的地產(chǎn)龍頭股沒有表現(xiàn),顯然這里存在認(rèn)知的偏差。

        第四,地產(chǎn)股主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)滯后于銷售。由于地產(chǎn)公司采用預(yù)售制度,所以雖然很多地產(chǎn)商銷售形式大好,但最終落腳到業(yè)績(jī)兌現(xiàn)上,會(huì)有一定時(shí)間的遲滯,比如萬(wàn)科雖然銷售額突破5000億,但目前確認(rèn)主營(yíng)收入會(huì)滯后,截至2017年三季度,萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入只確認(rèn)了1171億元,可以預(yù)見2018年萬(wàn)科將大規(guī)模確認(rèn)銷售收入,從而報(bào)表凈利潤(rùn)會(huì)暴漲。

        總結(jié)來看就是,A股的地產(chǎn)股尤其是龍頭地產(chǎn)股,面臨這樣一種情況,銷售表現(xiàn)大好,估值非常便宜,同行都紛紛大漲,業(yè)績(jī)很快將確認(rèn)暴漲,那等待A股地產(chǎn)龍頭股則只有補(bǔ)漲這一條路了。到了目前的位置,地產(chǎn)股已經(jīng)漲了一大波了,很多投資者開始有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),不敢追高買地產(chǎn)股了,那該如何應(yīng)對(duì)呢?首先我覺得目前地產(chǎn)股在經(jīng)歷一波上漲之后仍然很便宜,其次2018年地產(chǎn)股報(bào)表業(yè)績(jī)將迎來確認(rèn)的高峰,高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將持續(xù)刺激A股地產(chǎn)股。所以站在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)來看,地產(chǎn)股的上漲只是第一波,未來回調(diào)后仍可介入。

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