石運金

土地增值稅某種程度上可以被看做房地產(chǎn)暴利稅，因為土地增值稅采取超額累進稅率，最高稅率可達60%，對于那些拿地成本低，而銷售時賣天價的豪宅項目而言，面臨繳納巨額土地增值稅的境地，華僑城A（000069）就是一個典型例子，從公司披露的2018年中報數(shù)據(jù)來看，截至2018年6月30日，華僑城A預提土地增值稅達211億元，而華僑城A目前總市值為515億元，如果嚴格按照土地增值稅標準繳納，華僑城A現(xiàn)金流將承受巨大壓力。

按照土地增值稅的定義，土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額?？鄢椖拷痤~主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關稅金。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

在實際操作過程中，根據(jù)土地增值稅條例、細則規(guī)定，目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

所以雖然華僑城A有211億的預提土地增值稅，但并不是說華僑城A沒有交土地增值稅，而是華僑城公司在房產(chǎn)出售時已經(jīng)進行了預繳，不過預繳的數(shù)額與公司嚴格按照土地增值稅算法計提的211億元是可能存在比較大的差額的。但因為要到項目清算時，才能結清土地增值稅，而土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大。

華僑城A在2018年中報披露的應交稅費共27.37億元，包含了應交土地增值稅14.4億元，這一數(shù)據(jù)應該是按照簡易算法進行的預繳數(shù)額。不止是華僑城A，A股的其他地產(chǎn)公司，比如萬科A在其他應付款項目中，也披露土地增值稅清算準備金達183億元；招商蛇口在其他流動負債項目中，披露的預提土地增值稅余額為61.6億元。由于近幾年房價暴漲，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨繳納巨額土地增值稅，雖然稅務部門征管難度大，但一旦嚴格征收，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流會產(chǎn)生比較大影響。考慮到大部分房地產(chǎn)企業(yè)進行了土地增值稅的充分計提，所以嚴格征收并不影響公司的資產(chǎn)負債表和利潤表，影響最大的是現(xiàn)金流。