岳鵬 吳興陸 邵方璇

[提要] 本文介紹嘉興住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展基本狀況，分析當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展存在的問題，并提出完善住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)機(jī)制、產(chǎn)業(yè)政策和激勵(lì)機(jī)制、建立住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)體系和培育住宅產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等對策，以推進(jìn)嘉興住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：嘉興；住宅產(chǎn)業(yè)化；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

黨的十八大報(bào)告指出，“堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路”。在黨和國家政策的引導(dǎo)下，嘉興市近年來不斷加大住宅產(chǎn)業(yè)化的探索步伐，以促進(jìn)住宅建設(shè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。應(yīng)該看到，嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展仍然處于探索性的初級階段，無論是住宅建設(shè)方式、工業(yè)化水平、成套技術(shù)集成度及住宅的綜合質(zhì)量，還是住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)、住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)培育等方面，與先進(jìn)城市如杭州、紹興等都有很大的差距。面對當(dāng)前“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)”宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，嘉興市建筑業(yè)如何優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育建筑業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展，大力實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的必然選擇，這對嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展及經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、嘉興住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，其內(nèi)涵是實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化；部品部（構(gòu)）件生產(chǎn)的工廠化；現(xiàn)場施工的裝配化；土建裝修一體化。嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐起步于20世紀(jì)90年代末期，是國內(nèi)較早擁有“國家康居示范工程”項(xiàng)目城市之一。近年來，隨著宏觀的政策環(huán)境、市場條件和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展要求，住宅產(chǎn)業(yè)化有了良好的發(fā)展氛圍，成為實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要抓手得以全面推進(jìn)。

（一）康居示范工程項(xiàng)目起步早。從1999年全國實(shí)施康居示范工程以來，至2013年末全國有200多個(gè)住宅小區(qū)榮獲“國家康居示范工程”的稱號，嘉興市金都景苑、嘉善東方名嘉、平湖梅蘭苑小區(qū)在2004年獲“國家康居示范工程”的稱號，在一個(gè)市的范圍內(nèi)有3個(gè)國家級的康居示范小區(qū)，當(dāng)時(shí)僅有嘉興一市。這3個(gè)示范小區(qū)33.7萬平方米住宅和公共建筑，經(jīng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心專家評審驗(yàn)收，適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能均達(dá)到A級以上標(biāo)準(zhǔn)，住宅的功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量躍上了新的臺(tái)階。3個(gè)小區(qū)創(chuàng)建康居示范工程的共同經(jīng)驗(yàn)是：一是將以人為本的理念貫穿到住宅建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理的全過程，為住戶提供舒適、優(yōu)美的室內(nèi)空間和室外環(huán)境；二是全面推廣成套住宅建筑技術(shù)體系，依靠科技進(jìn)步創(chuàng)建良好的人居環(huán)境；三是發(fā)展節(jié)能、省地的綠色住宅，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。金都景苑等3個(gè)康居示范小區(qū)交付使用以來，已對嘉興的住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大影響。較為遺憾的是這項(xiàng)工作后續(xù)推動(dòng)成效不大。

（二）住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展顯現(xiàn)。近年來是嘉興住宅建設(shè)投資最多、住宅數(shù)量和質(zhì)量發(fā)展最快、市民居住環(huán)境改善最大的時(shí)期。以2017年為例，全市住宅施工面積2，859萬平方米，竣工面積713萬平方米，銷售面積891萬平方米，住宅建設(shè)開發(fā)投資548億元。住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，適應(yīng)了廣大人民日益增長的住房消費(fèi)需求，有力支持了城市現(xiàn)代化功能調(diào)整和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極塑造了人居嘉興形象，為嘉興市GDP增長做出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)化也呈現(xiàn)好的趨勢，如嘉興住宅設(shè)計(jì)水平明顯提高，住宅工程質(zhì)量和綜合品質(zhì)明顯改善；住宅建筑體系技術(shù)有了新的發(fā)展；住宅智能化程度得到迅速發(fā)展；新材料和新技術(shù)的推廣使用取得長足的進(jìn)步；在2016年，省政府要求當(dāng)年10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，必須全部實(shí)行全裝修和成品交付推動(dòng)下，全裝修住宅開始得到政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的普遍重視，綠色節(jié)能住宅得以發(fā)展，南湖新區(qū)在獲得國家“人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”過程中，提出能源節(jié)約型示范區(qū)概念，建立較為完善的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系，構(gòu)建了建筑節(jié)能監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，設(shè)立建筑節(jié)能專項(xiàng)資金，嚴(yán)把綠色設(shè)計(jì)關(guān)。

（三）全裝修住宅建設(shè)呈現(xiàn)加速推進(jìn)。全裝修住宅具有設(shè)計(jì)一體化、管理一體化及施工一體化的優(yōu)勢，對創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)有著十分重要的意義，已成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。早在2006年浙江省建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)全省住宅產(chǎn)業(yè)化的通知》中，明確提出積極推廣住宅一次性全裝修或菜單式裝修模式，從在2011年后，嘉興市精裝修住宅樓盤的數(shù)量才開始迅速上升。從市中心的旭輝廣場、盛大·晶座，到秀洲區(qū)的萬科·金域緹香、萬科金色夢想，城南片萬科·海上傳奇，南湖區(qū)的富安臻園、嘉富·好第坊，從精裝修小戶型到豪宅別墅，嘉興市全裝修樓盤已經(jīng)越來越多了。

特別是嘉興市綠色建筑專項(xiàng)規(guī)劃（2017-2025年）提出了2020年嘉興中心城區(qū)內(nèi)，新建住宅必須全裝修交付，2017年以來新建住宅全裝修項(xiàng)目比例大幅提高，盡管全裝修房的銷售價(jià)格與同地段、同品質(zhì)的住宅價(jià)格相比相對較高，但住宅綜合性價(jià)比逐步提高，消費(fèi)群體較為看好。特別是作為純住宅全裝修小區(qū)項(xiàng)目，嘉興萬科公司開發(fā)的香樟國際、榮安地產(chǎn)集團(tuán)的榮安府、中國鐵建開發(fā)的花語江南等以其大品牌、全裝修、好物業(yè)吸引了眾多市民，成熱銷樓盤，全裝修住房開始為市場所接受。

（四）建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化開始起步。2016年以來，嘉興市將建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化作為建筑業(yè)重點(diǎn)工作加以持續(xù)推進(jìn)，2017年市政辦發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化的實(shí)施意見》，提出了在2020年實(shí)現(xiàn)綠色建筑全覆蓋、裝配式建筑比例超過30%、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)和全裝修，使建筑工業(yè)化呈現(xiàn)良好勢頭。到2017年底全市建筑工業(yè)化項(xiàng)目已完成裝配式建筑面積157.18萬平方米，完成省廳下達(dá)目標(biāo)任務(wù)的104.79%，其中裝配式住宅和公共建筑（不含場館建筑）面積24.08萬平方米，完成目標(biāo)任務(wù)的80.27%。此外，已選址布點(diǎn)4個(gè)建筑工業(yè)化生產(chǎn)基地，初步形成裝配式構(gòu)件生產(chǎn)供應(yīng)能力，已建成的平湖萬家興生產(chǎn)基地已入圍國家級產(chǎn)業(yè)基地。海寧市的鴻翔建設(shè)公司與遠(yuǎn)大住工于2017年簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在海寧建設(shè)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，一期計(jì)劃投資12億元，占地200畝，年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力60萬立方米構(gòu)件，年產(chǎn)值25億元。另外，嘉善縣預(yù)制構(gòu)件行業(yè)漸成規(guī)模，目前擁有69家預(yù)制構(gòu)件企業(yè)，2017年總產(chǎn)值45億元，產(chǎn)值上億企業(yè)有5家且具有良好發(fā)展勢頭。

二、嘉興住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的困境

嘉興市住宅工業(yè)化方興未艾，有所進(jìn)展但與國內(nèi)先進(jìn)城市相比有較大差距。

（一）住宅產(chǎn)業(yè)化政策扶持有待增強(qiáng)。多年來，北京、上海、沈陽、深圳、紹興等城市先后出臺(tái)多個(gè)支持住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策文件，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)政策等大力引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。嘉興市完全針對住宅產(chǎn)業(yè)化的支持政策對相關(guān)企業(yè)激勵(lì)力度不大，政策措施不到位，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化宏觀政策環(huán)境尚需改善。由于嘉興市起步低、建筑企業(yè)及相關(guān)設(shè)計(jì)等實(shí)力不強(qiáng)、完全依靠企業(yè)的自主發(fā)展，實(shí)際效果是阻力大、速度慢、規(guī)模小、成本高，嘉興市有實(shí)力的住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)不多、住宅產(chǎn)業(yè)化基地仍處于起步階段，從而影響了推進(jìn)進(jìn)程。

（二）推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的工作機(jī)制不健全。近年來，相關(guān)行業(yè)主管部門雖然在推動(dòng)嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展方向涉及住宅產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)行過積極的探索和嘗試，也出臺(tái)了相關(guān)文件，但整體力度較小，收效甚微。嘉興市還未建立開展住宅產(chǎn)業(yè)化的工作機(jī)制，缺乏具體的目標(biāo)、步驟和措施，缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制和有效的工作機(jī)制。住宅產(chǎn)業(yè)化的工作主要局限在住宅小區(qū)的示范、試點(diǎn)項(xiàng)目上，未能形成引導(dǎo)住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條以及與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化相適應(yīng)的成套技術(shù)體系。

（三）住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展科技支撐不足。盡管嘉興市從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)很多，但從資金和技術(shù)力量上都缺乏技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，大量的科技投入和勞動(dòng)力投入無法得以有效的優(yōu)化，束縛了行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，嚴(yán)重制約了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的縱深發(fā)展。住宅建設(shè)還未擺脫粗放型生產(chǎn)方式。同時(shí)，技術(shù)研發(fā)和推廣應(yīng)用缺乏切實(shí)可行的指導(dǎo)方針和有效的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策作保障，特別是對形成產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的住宅建筑體系、部品體系和技術(shù)支撐體系，缺乏必要的財(cái)政、稅收、土地供應(yīng)等優(yōu)惠政策扶持、激勵(lì)和調(diào)控手段，難以形成以市場為導(dǎo)向的自我發(fā)展、自我創(chuàng)新、自我完善的市場化激勵(lì)機(jī)制。

（四）成本上升引發(fā)市場動(dòng)力不足。起步不久的住宅產(chǎn)業(yè)化，市場接受動(dòng)力受限。主要原因是初期工業(yè)化住宅在成本和市場需求方面缺乏利益驅(qū)動(dòng)。雖然工業(yè)化住宅全壽命周期成本比傳統(tǒng)住宅低，但其建筑工業(yè)化較傳統(tǒng)方式造價(jià)將增幅12%～62%，市場接受度不高，導(dǎo)致大部分企業(yè)望而卻步，推廣難度大，開發(fā)商積極性不高，對住宅產(chǎn)業(yè)化重視不夠，消費(fèi)者對工業(yè)化住宅不熟悉，擔(dān)心使用有風(fēng)險(xiǎn)，需求市場較難主動(dòng)形成，這就需要政府強(qiáng)力推動(dòng)，包括成立機(jī)構(gòu)、出臺(tái)政策、制定標(biāo)準(zhǔn)、科研、財(cái)政支持等。

（五）住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)優(yōu)勢企業(yè)不突出。盡管嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)分別多達(dá)634家和628家，但是普遍企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模較?。徽w質(zhì)量不高，核心企業(yè)發(fā)育不良，缺少像萬科集團(tuán)一樣的優(yōu)勢房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。也沒有像天津住宅集團(tuán)、諾瑞特太陽能、煙臺(tái)萬華等在全國知名的住宅部品生產(chǎn)類企業(yè)，紹興寶業(yè)集團(tuán)等具備相當(dāng)技術(shù)實(shí)力并涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、部品生產(chǎn)的大型建設(shè)集團(tuán)。這在很大程度上制約和影響了嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)。

三、推進(jìn)嘉興住宅產(chǎn)業(yè)化對策建議

當(dāng)前無論從宏觀的政策環(huán)境、市場條件還是從企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求來看，均已構(gòu)成了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有利因素。因此，嘉興建筑業(yè)應(yīng)緊緊抓住這個(gè)歷史機(jī)遇期，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的大發(fā)展。

（一）完善住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)機(jī)制和產(chǎn)業(yè)政策。一是加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化工作領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，明確職能。住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，涉及到許多行業(yè)和部門，已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)的范疇。涉及到建筑施工、設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)管理、部品生產(chǎn)及配件等，同時(shí)還涉及到多個(gè)政府部門。建議成立全市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作規(guī)程，健全機(jī)構(gòu)，明確職能，使住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理部門共同支持住宅產(chǎn)業(yè)化工作；二是加快住宅產(chǎn)業(yè)化的政策制度建設(shè)，規(guī)范住宅產(chǎn)業(yè)各主體的行為，并維護(hù)其權(quán)益，提出相關(guān)的推進(jìn)機(jī)制、經(jīng)濟(jì)政策和技術(shù)政策，努力提高住宅建設(shè)的科技含量和住房質(zhì)量；三是積極開展住宅產(chǎn)品淘汰、推薦認(rèn)定制度，完善住宅部品的通用化體系；四是積極推進(jìn)住宅性能認(rèn)定制度，促使住宅開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品配套等各環(huán)節(jié)精心組織、精心管理，提高住宅的整體質(zhì)量，從而推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。

（二）構(gòu)建推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的激勵(lì)機(jī)制。一是設(shè)立“嘉興市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展專項(xiàng)資金”，由住宅產(chǎn)業(yè)化主管部門和財(cái)政局共同管理，主要用于住宅產(chǎn)業(yè)科技基地啟動(dòng)資金，促進(jìn)住宅企業(yè)技術(shù)改造，鼓勵(lì)科研單位、生產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)組成聯(lián)合體，扶持承擔(dān)住宅科技轉(zhuǎn)化和技術(shù)集成的企業(yè)集團(tuán)以及支持嘉興市中小型住宅服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展等方面；二是充分發(fā)揮城市規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的引導(dǎo)作用，包括為應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能技術(shù)的項(xiàng)目提供公共配套支持；三是制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。通過稅收政策降低企業(yè)開發(fā)成本和消費(fèi)者購買成本，充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性，并使購房者盡快接受蘊(yùn)涵先進(jìn)技術(shù)的住宅，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和推廣節(jié)能住宅的目的；四是充分發(fā)揮金融杠桿的支持作用，對符合條件的住宅項(xiàng)目和開展住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的企業(yè)優(yōu)先提供開發(fā)貸款，對購買該類型住宅的購房者降低首付比例等。

（三）建立住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)體系。一是加快完善住宅產(chǎn)業(yè)化認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)制度體系建設(shè)。要參照國際先進(jìn)技術(shù)，加快完善模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、制造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、安全操作標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)；二是加快住宅部品部件和整體住宅認(rèn)證體系建設(shè)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)升級、信用等級評定、商品房預(yù)售、竣工驗(yàn)收備案、評優(yōu)評先等環(huán)節(jié)開展住宅性能和綠色建筑性能認(rèn)定；三是積極推廣新技術(shù)、新產(chǎn)品。包括保溫、裝飾、圍護(hù)與防水的預(yù)制外墻等新型墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)和技術(shù)、再生能源利用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)住宅的產(chǎn)業(yè)化集成建設(shè)；四是支持技術(shù)改造、工法工藝創(chuàng)新，提高住宅生產(chǎn)能力和管理水平。

（四）培育住宅產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。大型企業(yè)集團(tuán)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的骨干力量，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志。只有大型企業(yè)集團(tuán)才能負(fù)擔(dān)起使住宅產(chǎn)業(yè)從當(dāng)前以帶動(dòng)密集型為主走向技術(shù)密集型，從分散式、外延型走向集成式、內(nèi)涵型，從而完成系列化開發(fā)、集成化生產(chǎn)、配套化供應(yīng)的目標(biāo)。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、住宅產(chǎn)業(yè)基地和住宅產(chǎn)業(yè)示范工程三者缺一不可。因此，加快建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，政府必須采取相應(yīng)政策措施，積極引導(dǎo)大型企業(yè)集團(tuán)，在市場競爭中向住宅產(chǎn)業(yè)化過渡。

（五）全面推進(jìn)住宅一次性裝修到位。從某種意義上說，不實(shí)現(xiàn)住宅裝修一體化，就談不上住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，要將住宅全裝修推進(jìn)作為住宅產(chǎn)業(yè)化的突破口加以全力推進(jìn)，對市本級、縣（市）中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修?？紤]到日前開發(fā)商把全裝修當(dāng)作賣點(diǎn)，對技術(shù)、質(zhì)量和管理不夠重視，影響了土建裝修的一體化。為此，全裝修房要按照設(shè)計(jì)一體化、施工一體化、監(jiān)理一體化的原則大力加以推行，完善部品和構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和通用化，保證住宅一次性裝修到位、同時(shí)在市場中，要發(fā)展和培育一批信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)和裝飾裝修企業(yè)，致力于為市場提供全裝修住宅。

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