蘇露娜

基于人口大國的國情，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對具有優(yōu)勢，然而也存在著值得探討與解決的問題。在會計準則的相關規(guī)定中，制定了投資性房地產(chǎn)會計核算的標準，但進一步分析可以發(fā)現(xiàn)該行業(yè)在初始計量，后續(xù)計量以及轉(zhuǎn)換計量過程中的一些工作準則仍需要深化完善。

一、什么是投資性房地產(chǎn)會計核算

1.投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營項目屬于資產(chǎn)使用權過度行為，主要是出租土地使用權和建筑物，以此來獲取收益。其經(jīng)營的目的是追求資本增值和賺取租金。此外，該行業(yè)也會在持有并準備增值后進行土地權轉(zhuǎn)讓，這是投資性房地產(chǎn)的另一種經(jīng)營形式，一定程度上受到市場的需求變化以及其他增值收益等方面的制約，從本質(zhì)上來看，這種經(jīng)營方式是一種以增值后轉(zhuǎn)讓獲利的行為，大部分該類企業(yè)會選擇這種經(jīng)營行為。從稅法的規(guī)定來看，出租房產(chǎn)或是轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為都屬于企業(yè)經(jīng)濟活動之一，其所得租金、轉(zhuǎn)讓收益都屬于營業(yè)稅征稅范圍。若轉(zhuǎn)讓被認定的閑置土地則例外，但我國幾乎不存在這種情況。

2.會計核算的內(nèi)涵

會計核算是指企業(yè)會計與企業(yè)活動相關的記賬、算賬與報賬過程。作為我國的官方流通貨幣，會計核算的記賬單位只能是人民幣這一幣種，這也是會計準則的硬性要求。在企業(yè)發(fā)展的高峰期，會計核算具有重要地位。會計人員借助會計憑證和記錄賬簿來記錄和管理經(jīng)營活動，有利于確保形成準確的企業(yè)會計報表，進而順利對財產(chǎn)進行全面的清點和盤查。另一方面，會計的高效監(jiān)督和反映，在一定程度上也能促進定期成本及財務指標的優(yōu)化。會計賬簿匯對企業(yè)運營過程中的信息進行了整理與歸類，確保所呈現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的全面性與有序性，它是會計信息的主要載體，確保管理人員在房產(chǎn)經(jīng)營決策過程中獲取全面科學的參考數(shù)據(jù)信息。此外，會計賬簿對房地產(chǎn)經(jīng)營活動起著支撐作用，為有效的決策提供保障。

3.投資性房地產(chǎn)會計核算的特點

投資性房地產(chǎn)的會計核算需要在行業(yè)準則的指導下進行，有初始計量和后續(xù)計量這兩種類型。前者是獲得房產(chǎn)所有權時的實際成本，后者是指企業(yè)對房產(chǎn)投入的計量。一般情況下，后續(xù)計量同時適用于成本模式計量與公允模式計量，但應避免同時運用，且確定后原則上不可更改。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的薄弱點

1.初始計量中核算科目的模糊性

根據(jù)國家的相關規(guī)定，在初始計量中，投資性房地產(chǎn)僅限于性質(zhì)轉(zhuǎn)為出租的土地使用權、建筑物以及準確增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，自用的建筑物在性質(zhì)上應歸為固定資產(chǎn)。如果存在企業(yè)在某階段內(nèi)將建筑物的用途定位為出租或空置的情況，就歸為投資性房地產(chǎn)。這項規(guī)定在一定程度上擴大了核算范圍，企業(yè)可能存在編造意圖文件的不良行為，在時間段的具體規(guī)定上也缺乏詳細的準則，這樣一來，當公允模式發(fā)生改變的情況下，企業(yè)會計將會受到?jīng)_擊。針對上述情況，企業(yè)可能會根據(jù)自身需求對建筑物進行選擇性的規(guī)定。

2.后續(xù)計量中計量模式依據(jù)的模糊性

在確定投資決策前，企業(yè)離不開綜合考察和比較、分析，并且評估投資性房地產(chǎn)有效性，以此保障企業(yè)的利益最大化。在評估過程中，公允價值計量模式下要求將價值變動中的收益計為利潤總額，但大多數(shù)情況下，公允價值核算難以完全符合企業(yè)的理想效果。這種與企業(yè)預期之間的差距在市場房價起伏較大時尤為明顯。除此之外，公允價值模式的使用也為企業(yè)中某些居心不良之人制造機會，進行利潤的操控，增加財務報表等會計信息的質(zhì)量問題，導致不準確的財務信息出現(xiàn)，進而導致企業(yè)經(jīng)營決策缺陷，也會影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.轉(zhuǎn)換的賬面價值與實際不符

一旦房地產(chǎn)的用途有所變化，企業(yè)需要及時處理，并再次定義房地產(chǎn)性質(zhì)，完成轉(zhuǎn)換工作。當前我國投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的調(diào)查結果顯示，公允價值計量是主要模式。當房產(chǎn)用途改變時，會計人員應遵循會計準則完成房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的信息更換，科學反應房產(chǎn)價值，確保企業(yè)把握交換時機，營造良好的行業(yè)交易環(huán)境。因此，公允價值計量模式下，會計科目隨投資性房地產(chǎn)變動而靈活轉(zhuǎn)變。例如，當房地產(chǎn)性質(zhì)由自用變?yōu)橥顿Y時，由于房產(chǎn)形態(tài)和資產(chǎn)性能沒有受到影響，賬面價值也應該與轉(zhuǎn)換前保持一致。否則則難以保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價值報告的準確性，降低企業(yè)經(jīng)營決策的可靠性和合理性。

三、關于提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平的建議

1.提高初始計量核算科目的權威性

根據(jù)會計準則的相關說明，投資性房地產(chǎn)的初始計量是需要固定明確下來的，不可隨意進行變動。投資性房地產(chǎn)的使用范圍只能在出租使用權或資本增值的框架下進行，否則其性質(zhì)將會向固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。因此，在初始計量時需明確用途，避免短期內(nèi)進行更改。

2.處理好后續(xù)計量中公允價值變動問題

對于房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生公允價值的變動，差額可計入下列兩種會計科目：“投資性房地產(chǎn)-公允價值變動”，“資本公積-公允價值變動公積”，價值差額的恰當處理有利于促進企業(yè)的長遠價值評估，充分挖掘資產(chǎn)總額與權益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時應對企業(yè)房地產(chǎn)投資過程中公允價值的變動，也有利于促進企業(yè)營業(yè)綜合和其他投資者權益。根據(jù)會計準則對后續(xù)計量方式的要求，需要確保同一企業(yè)后續(xù)計量模式的唯一性。出于追求利益的需求，大多數(shù)企業(yè)未能自覺遵守這一規(guī)定。實際操作中采用了公允價值計量模式，但在經(jīng)營過程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，增加會計處理工作的難度，模糊了會計處理模式的概念。這種情況下的會計處理方式不夠精確，降低企業(yè)在年末核算利潤數(shù)據(jù)的可靠性。因此，會計準則的制定需要充分把握好企業(yè)新取得的投資性房產(chǎn)核算問題，針對自身運營過程特點，科學運用成本后續(xù)計量模式，力求體現(xiàn)歷史成本計量的根本原則。

3.處理好房產(chǎn)價值與賬面價值之間的關系

對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計量中存在的難題和困境，相關部門積極應對，并出臺了具有針對性意義的治理措施。從企業(yè)自身的角度來說，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中可參照使用公允價值計量這一模式，以此來充分把握轉(zhuǎn)換后房產(chǎn)價值量的問題，使得計量結果具有賬面價值意義。另一方面，涉及轉(zhuǎn)換核算時，當房地產(chǎn)由投資性質(zhì)轉(zhuǎn)向為自用性質(zhì)時，房屋計量可以自用房地產(chǎn)賬面價值為基礎，過程中產(chǎn)生的價值同原賬面價值誤差均記入到當期虧損或盈利。

綜上所述，本文對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的概況進行了梳理，該行業(yè)發(fā)展前景非常好，正處于發(fā)展的關鍵階段。為了更好的實現(xiàn)自身的戰(zhàn)略目標，投資性房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會計核算工作提升會計信息質(zhì)量，并努力尋求具有長期適用價值的計量方法，全面切實提高經(jīng)營決策的準確性。

[1]蘆晨.投資性房地產(chǎn)會計核算現(xiàn)狀及改善對策.商，2016（13）.

[2]匡佳慧.淺析投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題及對策.商業(yè)經(jīng)濟，2017(09).