劉 婕

一、引言

在我國(guó)近些年的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的GDP當(dāng)中占的比例越來(lái)越大，已經(jīng)逐漸發(fā)展為一種支柱產(chǎn)業(yè)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)展有不可替代的重要作用，這就要求房地產(chǎn)公司必須有一個(gè)完整的資金鏈。但是近些年市場(chǎng)變幻莫測(cè)，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)公司也有一些屬性難以控制，比如說(shuō)房地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)的工程周期比較長(zhǎng)，工程需要的資金投入比較大，除此之外，還需要面對(duì)許多其他不可控因素的影響，如果其中哪一環(huán)節(jié)做得不到位，就會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，進(jìn)而帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)公司發(fā)展中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司在發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)常面臨的一個(gè)問(wèn)題就是投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)公司在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，受到其他許多因素的影響，比如國(guó)家的政策變動(dòng)等等，可能在工程完成時(shí)得到的收益達(dá)不到預(yù)期的效果，這就造成了房地產(chǎn)公司的損失。并且，房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的時(shí)候，規(guī)模比較大，投入的資金較多，工期也比較長(zhǎng)，這就加大了房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)。此外房地產(chǎn)公司另一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是在工程開(kāi)始的初期，公司的變動(dòng)能力較弱，容易受到市場(chǎng)變化和政府政策變化的影響，如果市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)，那么收益就會(huì)隨之進(jìn)行改變，這種不確定性制約了房地產(chǎn)公司的快速發(fā)展。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

穩(wěn)定的資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)公司平穩(wěn)運(yùn)行的重要前提，因此，房地產(chǎn)公司另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是進(jìn)行籌資，但是同時(shí)也會(huì)帶來(lái)籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資的時(shí)候，可能會(huì)采取多種多樣的方式，因此，資金的來(lái)源也會(huì)是多種渠道，方式和渠道的不同，會(huì)為房地產(chǎn)公司帶來(lái)不同大小的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行籌資的過(guò)程中，需要特別注意的是，一定要保證風(fēng)險(xiǎn)和成本兩者之間的平衡關(guān)系，只有使二者相平衡，才能對(duì)房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行大幅度的優(yōu)化。房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)還可以分為利率風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)以及匯率風(fēng)險(xiǎn)等等。利率風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)而言之，就是房地產(chǎn)公司在進(jìn)行籌資的過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生金融資產(chǎn)變動(dòng)，使得公司的資本隨之進(jìn)行改變。財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)，就是房地產(chǎn)公司的負(fù)債與權(quán)益的比值。收益率越大，那么房地產(chǎn)公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。匯率風(fēng)險(xiǎn)，就是匯率經(jīng)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)，從而影響公司的財(cái)務(wù)。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)貫穿公司的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，公司的資金流動(dòng)會(huì)受到許多不確定因素的影響，比如房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)環(huán)節(jié)以及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)等等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了問(wèn)題，都會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的資金流，甚至可能會(huì)造成房地產(chǎn)公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)困難，造成公司的總收益與之前相比大幅度下降等嚴(yán)重的后果。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，歸根結(jié)底，是由于公司目前的生產(chǎn)力不高，達(dá)不到現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)公司的生產(chǎn)力的要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展造成了當(dāng)今社會(huì)的供大于求的現(xiàn)象，這就要求必須要對(duì)企業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行提升和調(diào)整，把行業(yè)的等級(jí)進(jìn)行加快，這樣才能提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)能力。

三、相應(yīng)的解決措施

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的階段，可以從以下兩個(gè)方面入手。第一，房地產(chǎn)公司要對(duì)即將進(jìn)行投資的項(xiàng)目進(jìn)行充分的研究。只有房地產(chǎn)公司對(duì)投資項(xiàng)目的具體情況了如指掌，才能大幅度的規(guī)避房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。首先房地產(chǎn)公司需要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的研究，可以從當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的需求入手，看項(xiàng)目的可行性究竟有多大。另外，房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，可以請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研人員，進(jìn)行產(chǎn)品意向調(diào)查，不要把個(gè)人主觀因素添加到產(chǎn)品當(dāng)中。房地產(chǎn)公司在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行確定之后，一定要采取多種科學(xué)合理的方法，對(duì)項(xiàng)目不足的地方進(jìn)行改進(jìn)，使得房地產(chǎn)公司能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。另一個(gè)方面就是房地產(chǎn)公司在進(jìn)行投資的時(shí)候，一定要采取科學(xué)合理的投資方法，具體可以采用組合投資。組合投資，可以大幅度的降低房地產(chǎn)公司所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資，不僅在國(guó)內(nèi)的企業(yè)，在國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)用的很廣泛。就是在對(duì)某一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，需要投入的資金較大，就可以與其他企業(yè)一起對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣就可以有效的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

第一，對(duì)房地產(chǎn)公司的籌資渠道進(jìn)行擴(kuò)大，提高房地產(chǎn)公司的融資能力。目前，制約房地產(chǎn)公司發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題就是公司的籌資渠道太單一，融資能力較差。在我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，債務(wù)融資比例很高，有的甚至已經(jīng)達(dá)到了80%，這就很大程度上加大了房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須要采取科學(xué)合理的方法，對(duì)公司的籌資渠道進(jìn)行擴(kuò)大，只有保證了公司的資金流，優(yōu)化公司內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)公司的融資能力，才能規(guī)避企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。第二，就是在房地產(chǎn)公司內(nèi)部構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)。確定最適合自身發(fā)展的籌資方式，讓公司內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)得到最大程度的優(yōu)化，減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理

提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制，提高公司相關(guān)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。公司相關(guān)的工作人員，不論是企業(yè)的管理層，還是基層的工作者都要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。除此之外，要建立并完善一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)等方方面面都進(jìn)行監(jiān)督，從而提高房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制能力，大幅度的降低經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司的相關(guān)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，要對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金流向進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督，還要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行定時(shí)的檢查，防止財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的分析出現(xiàn)問(wèn)題，影響正常的資金運(yùn)行。較強(qiáng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是財(cái)務(wù)管理人員必備的一項(xiàng)技能，這樣才能增強(qiáng)相關(guān)工作人員的職業(yè)判斷能力，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司可能要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別，也可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，提出解決策略，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。因此，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力，這樣才能大幅度的降低公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司在近些年的發(fā)展中，發(fā)展的速度與之前相比大幅度的降低。這種情況的主要原因就是由房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)決定的，例如高收益和高風(fēng)險(xiǎn)等等。如果對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制不得當(dāng)，就會(huì)影響房地產(chǎn)公司的運(yùn)行。因此，必須要做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制。

[1]薛琬菁.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管理[J].納稅，2017(23).

[2]崔靜.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2016(02).