王海旻

（中國(guó)鐵路南昌局集團(tuán)有限公司審計(jì)處，江西 南昌 330002）

近年來(lái)，中國(guó)鐵路瞄準(zhǔn)世界先進(jìn)水平，運(yùn)用后發(fā)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持原始創(chuàng)新和引進(jìn)消化吸收再創(chuàng)新的模式，在十年左右時(shí)間，使鐵路技術(shù)走在了世界前列。預(yù)計(jì)到2020年全國(guó)鐵路網(wǎng)規(guī)模將要達(dá)到15萬(wàn)公里（其中高速鐵路3萬(wàn)公里）。隨著高速鐵路網(wǎng)的完善，人們出行體驗(yàn)要求不斷提高，出行的方式由普鐵轉(zhuǎn)移到高鐵的趨勢(shì)已日益明顯。然而在中國(guó)高鐵突飛猛進(jìn)的同時(shí)，鐵路貨運(yùn)的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)卻不容樂(lè)觀。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟的大背景下，特別是近兩年來(lái)我國(guó)全面推行“去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)”政策，鐵路貨運(yùn)原有的黑貨行業(yè)（煤炭、鋼鐵、化工）運(yùn)量進(jìn)一步減少，使得原本就吃不飽的鐵路貨運(yùn)雪上加霜。隨著鐵路客運(yùn)市場(chǎng)變化，鐵路普速客運(yùn)站場(chǎng)平均利用率逐年減少；隨著鐵路貨物到發(fā)量的下滑，貨場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)空關(guān)比例逐年升高；前些年開(kāi)展生產(chǎn)能力布局調(diào)整，站段撤并已實(shí)施到位，部分地區(qū)辦公用房空置問(wèn)題突出。在以上各類因素影響下，鐵路局生產(chǎn)用房閑置率呈增長(zhǎng)趨勢(shì)、閑置原因也更趨復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)管理者面臨如何開(kāi)發(fā)利用好閑置生產(chǎn)用房的挑戰(zhàn)。本文結(jié)合N鐵路局閑置生產(chǎn)用房的現(xiàn)狀，對(duì)生產(chǎn)用房閑置的成因進(jìn)行分析，并提出一些思考與對(duì)策。

一、鐵路生產(chǎn)用房在鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)中的重要作用

鐵路運(yùn)輸房建設(shè)備是鐵路運(yùn)輸設(shè)備的重要組成部分，是鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。房建設(shè)備指為鐵路運(yùn)輸服務(wù)的房屋、構(gòu)筑物及附屬設(shè)備。房建設(shè)備作為鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)大聯(lián)動(dòng)機(jī)中的重要部件，已經(jīng)深深地融入鐵路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。生產(chǎn)用房在保障鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)安全的同時(shí)，也為鐵路全體職工起到后勤保障作用。鐵路生產(chǎn)用房作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的載體必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的要求，以經(jīng)營(yíng)為中心，以盈利為目標(biāo)，以服務(wù)為宗旨，配合經(jīng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成鐵路企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。運(yùn)輸房建設(shè)備在完成一線運(yùn)輸任務(wù)之余，剩余能力能否面向市場(chǎng)，拓展經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、房屋場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)，或在鐵路企業(yè)間進(jìn)行資源調(diào)配，這些就要求經(jīng)營(yíng)決策者對(duì)閑置生產(chǎn)用房開(kāi)發(fā)的意義有清晰的認(rèn)識(shí)，從而深度地研究、接觸市場(chǎng)，制定出開(kāi)發(fā)策略，充分地利用鐵路資源增運(yùn)創(chuàng)收。

二、鐵路生產(chǎn)用房的管理模式

N路局土房處代表路局對(duì)房建設(shè)備進(jìn)行專業(yè)管理，負(fù)責(zé)制定房建設(shè)備管理、維修、使用有關(guān)規(guī)章制度，監(jiān)督考核房建設(shè)備使用、維修管理。各房建生活段為房建設(shè)備檢查、綜合維修實(shí)施單位，負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)房建設(shè)備的檢查、綜合維修、安全管理、使用監(jiān)督等工作。路局租賃類資產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和推進(jìn)全局房屋、場(chǎng)地及設(shè)備租賃工作。生產(chǎn)用房使用站段是房屋、場(chǎng)地及設(shè)備租賃經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)和管理的責(zé)任主體，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)管理和開(kāi)發(fā)本單位房屋、場(chǎng)地及設(shè)備資源。

三、鐵路生產(chǎn)用房閑置的現(xiàn)狀、原因及分析

（一）N局閑置生產(chǎn)用房的總體狀況

N局生產(chǎn)用房1.5萬(wàn)余棟，累計(jì)面積550萬(wàn)余平方米。閑置后對(duì)外出租的為471處，面積30萬(wàn)余平方米；仍然完全閑置的生產(chǎn)用房1200余棟，累計(jì)面積7.89萬(wàn)平方米，閑置率1.43%，與完全閑置的生產(chǎn)用房共生共棲的還有大量半閑置生產(chǎn)房存在于各站場(chǎng)。對(duì)外出租的生產(chǎn)用房主要是一些交通方便、設(shè)施完備、單體面積較大、病害較少的辦公樓、站房、倉(cāng)庫(kù)。其他閑置未開(kāi)發(fā)利用的主要原因是地處偏僻或需投入整治后才能使用。

（二）生產(chǎn)力布局調(diào)整，部分車間廠房閑置

前些年，隨著鐵路現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，鐵路企業(yè)之間的生產(chǎn)力布局調(diào)整，涉及到大量系統(tǒng)內(nèi)的站段整合。企業(yè)整合適應(yīng)了當(dāng)時(shí)鐵路運(yùn)輸發(fā)展的需求，也是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、人力資源、財(cái)務(wù)進(jìn)行了一次大重組。在企業(yè)布局調(diào)整中不可避免會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)配置重新調(diào)整，新舊資產(chǎn)投入融合進(jìn)入生產(chǎn)活動(dòng)中，不適合生產(chǎn)力發(fā)展的設(shè)施必然會(huì)被淘汰。撤并站段較多的鐵路地區(qū)，存在大量成片閑置生產(chǎn)房。大致可分如下情況：

第一，被撤并的機(jī)務(wù)段，原段用于內(nèi)燃機(jī)檢修的廠房，因檢修能力轉(zhuǎn)至段部或廠家后，全部處于閑置狀態(tài)，原用于蒸汽機(jī)修理的廠房及場(chǎng)地更是長(zhǎng)期閑置。

第二，原車務(wù)、機(jī)務(wù)、工務(wù)、電務(wù)、車輛等單位較為集中的地區(qū)級(jí)城市，由于站段并至交通樞紐地區(qū)或省會(huì)城市后，站段機(jī)關(guān)生產(chǎn)辦公樓僅由車間班組使用和管理，生產(chǎn)用房整體利用率較低。

第三，老鐵路地區(qū)為生產(chǎn)配套的單身宿舍大都處于半閑置狀態(tài)，由于沿線小站生產(chǎn)工區(qū)被撤并，為職工值班通勤所建的宿舍廢棄嚴(yán)重。

第四，隨著普速列車不斷提速，原運(yùn)行的閉塞區(qū)間增大，站與站的設(shè)置間距加長(zhǎng)；以及因公路運(yùn)力的擴(kuò)張，鐵路一些辦理綜合業(yè)務(wù)的小站由于旅客上下車及換乘人數(shù)，貨物到發(fā)、中轉(zhuǎn)行包量下滑，已不具備辦理客貨運(yùn)的價(jià)值，導(dǎo)致大量沿線四、五等小站的站房及貨物倉(cāng)庫(kù)閑置，甚至廢棄。此類現(xiàn)象在路網(wǎng)中起聯(lián)、輔作用或?yàn)槟骋粎^(qū)域服務(wù)，具有地區(qū)運(yùn)輸性質(zhì)的等級(jí)鐵路中由為突出。

（三）高鐵新站開(kāi)通，普速站房閑置

由于建設(shè)城市綜合交通樞紐的規(guī)劃要求，高鐵站房設(shè)計(jì)時(shí)已將普速場(chǎng)、高速場(chǎng)旅客及后期增長(zhǎng)因素進(jìn)行了綜合考慮，充分安排了候車、乘降空間。鐵路高速場(chǎng)與普通場(chǎng)并行運(yùn)營(yíng)的地、縣級(jí)城市車站，為了控制變動(dòng)成本，基本上采取了兩類旅客共用站房分線進(jìn)站臺(tái)的客運(yùn)組織方式。此類城市的普速場(chǎng)站房在高鐵開(kāi)通之際基本就處于關(guān)閉的況態(tài)，雖然車站在春運(yùn)期間有啟用普速場(chǎng)站房的需求，但由于大額的整治費(fèi)，以及零時(shí)配備客運(yùn)人員難度較大，因而基本放棄了對(duì)閑置站房的啟用。

（四）貨運(yùn)量下降，造成部分貨場(chǎng)閑置

中國(guó)地大物博，鐵路一直都是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。曾幾何時(shí)，鐵路貨運(yùn)一車難求，然而通過(guò)一二十年的發(fā)展，截止2016年末全國(guó)高速公路總里程已突破13萬(wàn)公里。我國(guó)公路物流運(yùn)輸已經(jīng)發(fā)展出較為完整的體系，全國(guó)貨物運(yùn)量的95%都是依靠公路運(yùn)輸?？v觀鐵路貨運(yùn)現(xiàn)狀，由于改革起步較晚，貨運(yùn)品種不斷丟失，主要保留的運(yùn)輸品類還剩大宗物資，煤炭、鋼鐵、糧食等。

第一，從發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2016年鐵路貨運(yùn)量已連續(xù)下跌五年。2016年下半年由于公路治超，數(shù)據(jù)雖有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，八月開(kāi)始重現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體形勢(shì)仍然不容樂(lè)觀。煤炭礦產(chǎn)等大宗商品運(yùn)輸量占比超過(guò)了鐵路總運(yùn)量的50%，鐵路運(yùn)輸品類集中且單一。隨著中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，鐵路運(yùn)輸貨源單一這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，已體現(xiàn)在在鐵路貨場(chǎng)利用率逐年降低的數(shù)據(jù)上，由此導(dǎo)致的貨場(chǎng)閑置值得我們分析思索對(duì)策。

第二，早期為運(yùn)輸煤炭等礦產(chǎn)資源，兼顧小站客運(yùn)而建設(shè)的部分支線，由于線路等級(jí)低，且不能很好地與周邊鐵路網(wǎng)對(duì)接，客貨運(yùn)量呈現(xiàn)逐年萎縮。匯集了停止辦理客運(yùn)、貨物到發(fā)量降落谷底等不利因素，沿線小站的站房、貨場(chǎng)閑置嚴(yán)重。

第三，隨著城市政建設(shè)的逐步推進(jìn)，大中型城市內(nèi)的貨場(chǎng)受大貨車禁行以及水泥、煤炭不準(zhǔn)在市區(qū)卸車等政策影響，貨運(yùn)量逐漸萎縮，停辦和搬遷已經(jīng)迫在眉睫。相關(guān)站場(chǎng)房屋、倉(cāng)庫(kù)及場(chǎng)地已經(jīng)出現(xiàn)了部分閑置的情況，其房屋及場(chǎng)地如何再利用值得探索。

第四，由于當(dāng)?shù)芈氛?guī)劃及資金需求較大的原因，部分中小車站出入貨場(chǎng)的道路、橋梁等級(jí)不高，限制了大型車輛的進(jìn)出。貨主為控制短運(yùn)接駁成本，從而轉(zhuǎn)向公路運(yùn)輸，造成一些中小貨場(chǎng)有市場(chǎng)卻接不了大宗、批量貨物，導(dǎo)致貨場(chǎng)空置。

（五）鐵路退出社會(huì)化職能后，大量房屋閑置

由于歷史的原因，鐵路點(diǎn)多線長(zhǎng)，只要有鐵軌的地方就有鐵路職工，但鐵路所經(jīng)之處，許多地方鮮有人煙。在當(dāng)年那種公共服務(wù)設(shè)施覆蓋面不廣，且嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，為解除職工后顧之憂，就必須解決職工的現(xiàn)實(shí)生活困難，比如子女入托，入學(xué)，就醫(yī)等等，因此建設(shè)了大量社會(huì)性、福利性的房屋。社會(huì)發(fā)展到如今，物質(zhì)財(cái)富已極大的豐富，應(yīng)由社會(huì)統(tǒng)籌的公共服務(wù)職能已從企業(yè)退出，該類型房屋、場(chǎng)地大部分已伴隨社會(huì)化功能轉(zhuǎn)移至地方的同時(shí)，“陪嫁”了出去，余下無(wú)法使用的資產(chǎn)留在了鐵路。

第一，N路局尚存沿線鐵路小學(xué)房屋57處，計(jì)3萬(wàn)平方米，校舍大都在七、八十年代建造。鐵路逐漸退出社會(huì)辦學(xué)后校舍閑置，目前校舍有的被鐵路單位調(diào)用、有的當(dāng)作職工安置房、有的作為經(jīng)營(yíng)性用房出租，但大部分處于閑置狀態(tài)。原鐵路技校撤銷，因所處地理位置所限，校舍全部閑置，保存狀態(tài)較差。

第二，眾所周知，民兵訓(xùn)練曾幾何時(shí)也是鐵路工作的重要組成部分，直至80年代，國(guó)家還在嚴(yán)抓民兵訓(xùn)練基地、戰(zhàn)備倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)，鐵路戰(zhàn)備倉(cāng)庫(kù)及民兵訓(xùn)練基地都建設(shè)在遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的區(qū)域，如今該類房舍閑置嚴(yán)重。

第三，2016年，國(guó)家出臺(tái)政策要求國(guó)有企業(yè)不再承擔(dān)與主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服職能，正在積極推進(jìn)“三供一業(yè)”的分離移交。在歷年的城市化改造中，部分職工家屬區(qū)的供水、供電、供熱已接通地方設(shè)施，鐵路局為家屬區(qū)配套的生產(chǎn)用房正陸續(xù)退出使用，如加壓泵房、水塔和糧站等。

（六）其他閑置原因

鐵路的資產(chǎn)可謂家大業(yè)大，生產(chǎn)用房閑置的原因林林種種，除去以上較為典型的現(xiàn)象外，還有其他各種原因如：站房設(shè)計(jì)超出運(yùn)能運(yùn)量，造成部分貨物倉(cāng)庫(kù)建成就因沒(méi)有貨源，從未使用，長(zhǎng)期閑置；根據(jù)國(guó)家反恐防爆工作要求，對(duì)車站廣場(chǎng)進(jìn)行封閉管理，影響了部分站場(chǎng)房屋的對(duì)外租賃；國(guó)家政策收緊后，候車VIP服務(wù)區(qū)停用，處于空關(guān)狀態(tài)等。

（七）生產(chǎn)房閑置未開(kāi)發(fā)，管理層面的問(wèn)題

1.缺乏完善的資產(chǎn)管理制度。由于行業(yè)的特殊性，鐵路企業(yè)負(fù)責(zé)人的工作重心，主要是放在安全生產(chǎn)上，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效工作歷來(lái)是放在安全工作之后。資產(chǎn)管理工作相對(duì)復(fù)雜，無(wú)固定套路，而資產(chǎn)管理制度的建設(shè)有嚴(yán)謹(jǐn)性、科學(xué)性的要求，鐵路企業(yè)負(fù)責(zé)人往往為了安全生產(chǎn)無(wú)暇他顧，在建立完善的閑置資產(chǎn)管理制度方面，先天投入不足。又因?yàn)楝F(xiàn)有規(guī)章對(duì)閑置資產(chǎn)管理、處置、利用等未能全面涉及，導(dǎo)致管理制度的約束機(jī)制不夠，資產(chǎn)管理人員在心理上對(duì)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用有所懈怠。

2.市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的人才短缺。眾所周知，鐵路企業(yè)從主要負(fù)責(zé)人至中層管理者，學(xué)歷大都是鐵路各運(yùn)輸專業(yè)，任職經(jīng)歷都是從一線生產(chǎn)崗位逐級(jí)提拔，極度缺乏系統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。由于從事經(jīng)營(yíng)管理崗位的人員經(jīng)常因工作變化而調(diào)動(dòng)，以及缺乏完善的資產(chǎn)管理制度，資產(chǎn)利用體系建設(shè)滯后等原因，造成一些有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理者離職后，個(gè)人積累的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式、方法沒(méi)有形成制度，好的經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有留下。閑置生產(chǎn)房的開(kāi)發(fā)利用工作常常處于無(wú)人管、不會(huì)管的狀態(tài)中。

3.權(quán)責(zé)問(wèn)題不夠明確，管理缺位。通過(guò)對(duì)鐵路企業(yè)特點(diǎn)的分析，可以知道企業(yè)員工人數(shù)眾多，規(guī)模較大，管理體系相對(duì)混亂，極易衍生出權(quán)責(zé)問(wèn)題，如：民兵訓(xùn)練基地使用功能已漸漸弱化，各地區(qū)的民兵訓(xùn)練基地已長(zhǎng)期不用，作為設(shè)施使用者的路局武裝部由于沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益，根本沒(méi)有內(nèi)生動(dòng)力去搞經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)；作為基地實(shí)際維護(hù)者的房建段，雖然每年都發(fā)生大量的維修支出及看守費(fèi)用，但由于資產(chǎn)的所有權(quán)不在本部門，想去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)卻又鞭長(zhǎng)莫及、師出無(wú)名。由于企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)責(zé)不明確，無(wú)法將資產(chǎn)管理責(zé)任追究到哪個(gè)部門或哪個(gè)人，也是資產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用動(dòng)力缺失的原因。

4.缺乏統(tǒng)籌和調(diào)節(jié)機(jī)制?？梢园l(fā)現(xiàn)，一部分生產(chǎn)房閑置現(xiàn)象是因建設(shè)規(guī)劃時(shí)期盲目性造成的。規(guī)劃不細(xì)致，設(shè)計(jì)沒(méi)有深度使得單位之間生產(chǎn)房不足與閑置并存。又由于沒(méi)有建立資源共享機(jī)制，鐵路局內(nèi)對(duì)資產(chǎn)調(diào)配缺乏規(guī)范科學(xué)的管理，部分單位閑置的生產(chǎn)房沒(méi)有得到充分利用，有的甚至長(zhǎng)期處于閑置、半閑置狀態(tài)。缺乏統(tǒng)籌和調(diào)節(jié)機(jī)制造成的房屋長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)的現(xiàn)象，在機(jī)構(gòu)改革、撤并站段的地區(qū)中大量存在。鐵路系統(tǒng)內(nèi)一貫存在重生產(chǎn)、輕經(jīng)營(yíng)的思想，財(cái)務(wù)管理上沒(méi)有具體的閑置資產(chǎn)使用考核指標(biāo)，對(duì)閑置資產(chǎn)的使用效率缺乏監(jiān)管和考核，對(duì)決策不當(dāng)或管理失誤導(dǎo)致的損失浪費(fèi)沒(méi)有追究責(zé)任，致使用站段領(lǐng)導(dǎo)對(duì)閑置生產(chǎn)房管理認(rèn)識(shí)不足、重視不夠、缺乏推動(dòng)。加之閑置資產(chǎn)被分割在各部門封閉運(yùn)行，不能隨鐵路發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整流動(dòng)，致使資產(chǎn)閑置與短缺并存。

四、鐵路閑置生產(chǎn)房開(kāi)發(fā)、利用、管理應(yīng)采取的對(duì)策

（一）從思想上、制度上重視鐵路閑置生產(chǎn)房開(kāi)發(fā)管理

生產(chǎn)用房是鐵路生產(chǎn)大聯(lián)動(dòng)機(jī)的重要組成部分，加強(qiáng)閑置生產(chǎn)房利用管理是鐵路局各管理單位的重要職責(zé)。加強(qiáng)閑置生產(chǎn)房管理，需要各級(jí)管理單位的配合與支持，必須進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)路局層面對(duì)這一工作的直接推動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)制度建設(shè)，明確各站段在資產(chǎn)管理中的職責(zé)、范圍、權(quán)限、程序等，降低資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在阻力，推動(dòng)閑置生產(chǎn)房開(kāi)發(fā)利用的順利開(kāi)展。要制定出有利于開(kāi)發(fā)利用閑置生產(chǎn)用房的優(yōu)惠政策和措施，保障開(kāi)發(fā)利用閑置資產(chǎn)單位的權(quán)益。

（二）建立閑置生產(chǎn)房信息庫(kù)

充分利用開(kāi)發(fā)現(xiàn)有閑置生產(chǎn)房資源，建立一套行之有效的管理體系不可或缺。實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，前提工作是要取得完整清晰基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為推進(jìn)這一目標(biāo)，鐵路局需全面細(xì)致地對(duì)各地區(qū)各單位的閑置生產(chǎn)用房進(jìn)行清查建檔，建立閑置生產(chǎn)用房信息庫(kù)，促進(jìn)信息交流，形成一個(gè)迅速及時(shí)、范圍廣泛、可隨時(shí)查詢閑置生產(chǎn)房狀態(tài)的信息管理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置。通過(guò)信息庫(kù)可因地制宜地確定開(kāi)發(fā)利用方向，從而增強(qiáng)閑置生產(chǎn)用房開(kāi)發(fā)利用的統(tǒng)籌性、合理性、針對(duì)性，有效地防止資產(chǎn)錯(cuò)配及閑置。

（三）探索各站段間生產(chǎn)房調(diào)劑和共享機(jī)制

鐵路各企業(yè)間的運(yùn)輸資產(chǎn)專用性較強(qiáng)，相互之間獨(dú)立使用，但生產(chǎn)房此類資產(chǎn)通用性較強(qiáng)，屬于活躍性資產(chǎn)。隨著鐵路運(yùn)輸內(nèi)外部環(huán)境的變化，鐵路局內(nèi)部不同單位產(chǎn)生閑置生產(chǎn)房是正常的現(xiàn)象，盤活閑置生產(chǎn)房最重要的工作是向內(nèi)看，在內(nèi)部找需求。這就要求職能部門建立起閑置生產(chǎn)房調(diào)劑和共享機(jī)制。如：一些站段生產(chǎn)房不足，希望從本地區(qū)有閑置房的單位調(diào)配，但由于管理體制的缺失，需要單位之間、主管部門領(lǐng)導(dǎo)之間、路局系統(tǒng)之間多重協(xié)商審批，甚至鐵路局長(zhǎng)出面進(jìn)行協(xié)調(diào)。因此，如何挖掘內(nèi)部潛能，解決供求矛盾，適應(yīng)生產(chǎn)發(fā)展的需求，筆者認(rèn)為管理方應(yīng)從以下幾方面重點(diǎn)切入。一是組織各部門積極探索建立生產(chǎn)房調(diào)劑和共享機(jī)制，從內(nèi)部控制層面提出解決方案，消除內(nèi)部單位間寧愿資產(chǎn)閑置在手，不愿流入他人之手的現(xiàn)象存在；二是資產(chǎn)管理指導(dǎo)機(jī)構(gòu)要及時(shí)掌握下屬各單位生產(chǎn)房的使用、富余、閑置、緊缺、需求等各類情況，進(jìn)行科學(xué)組織、精準(zhǔn)調(diào)配，使資產(chǎn)價(jià)值最大化；三是同地域的各單位可采用綜合開(kāi)發(fā)共用生產(chǎn)房方式，提高房屋利用率，如：對(duì)同一地區(qū)不同站段的工區(qū)可將職工伙食團(tuán)用房、單身宿舍、文化休閑設(shè)施集中合并，通過(guò)改擴(kuò)建閑置生產(chǎn)用房的方式來(lái)滿足功能，避免重復(fù)建設(shè)；四是充分合并半閑置生產(chǎn)房、場(chǎng)地，消除一人占一間房，幾人用一幢樓的現(xiàn)象，騰出的生產(chǎn)房及時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

（四）加大閑置生產(chǎn)房的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度

商品市場(chǎng)千差萬(wàn)別、競(jìng)爭(zhēng)激烈，而閑置生產(chǎn)房的開(kāi)發(fā)更加考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)管理者的智慧、勇氣、判斷力、決策力。搞閑置生產(chǎn)房的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)可不是坐在家中，等需求者上門詢租，然后簽一份合同就辦妥這么簡(jiǎn)單。經(jīng)營(yíng)管理者需要知道我有什么樣的閑置生產(chǎn)房、房屋場(chǎng)地租賃市場(chǎng)有什么需求、我能提供出什么樣的房屋，只有搞清楚這些條件，才能調(diào)配好現(xiàn)有資源，主動(dòng)出擊尋找商機(jī)。企業(yè)盤活閑置生產(chǎn)房另一方面重要的工作是向外看，在市場(chǎng)中找需求，其手段、依托的形式也可以多種多樣。一是生產(chǎn)房外出租?？梢钥紤]將相對(duì)規(guī)模大、資源豐富的閑置生產(chǎn)房，整體進(jìn)行包裝，跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門進(jìn)行招租，招租的對(duì)像應(yīng)該是資質(zhì)高、信譽(yù)好，有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的企業(yè)；對(duì)于零星分散在沿線小站、地域偏僻的閑置生產(chǎn)房，不應(yīng)僅僅考慮出租的利得，更要關(guān)注出租后可以減少多少看護(hù)管理費(fèi)用的支出，故此類閑置生產(chǎn)房能租盡租，在租金上可不做過(guò)多的苛求。二是對(duì)外投資。對(duì)于大型的綜合類房屋場(chǎng)地，如閑置的學(xué)校、廠房，鐵路企業(yè)可以考慮以資產(chǎn)做價(jià)，對(duì)外搞合資經(jīng)營(yíng)，共同開(kāi)發(fā)。此種方式既提高了企業(yè)資金利用率，又減少資產(chǎn)閑置造成的損失。三是對(duì)外托管。此種托管是指企業(yè)將資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)以契約形式作出全部或部分讓渡，也就是說(shuō)，企業(yè)將閑置房屋資產(chǎn)交給托管公司經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行專業(yè)化管理，雙方以契約形式約定，在一定條件、一定期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)托管資產(chǎn)的保值增值及完整。

（五）完善考核與激勵(lì)政策

建立完善的激勵(lì)約束機(jī)制，不僅可以提高職工的工作效率，而且可以減少企業(yè)的綜合成本，提升企業(yè)效益。因此明確考核與激勵(lì)對(duì)象、職責(zé)范圍以及激勵(lì)政策，必能更好地確保閑置房屋價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一是促使鐵路運(yùn)輸企業(yè)在抓好安全生產(chǎn)的同時(shí)，又要抓好經(jīng)營(yíng)管理，必須明確鐵路各單位的市場(chǎng)主體地位和經(jīng)營(yíng)責(zé)任，使其對(duì)閑置房屋有完整的經(jīng)營(yíng)處置權(quán)；二是優(yōu)化完善激勵(lì)約束機(jī)制，增強(qiáng)各企業(yè)在運(yùn)輸安全、運(yùn)輸效率、增收節(jié)支、提質(zhì)增效等方面的責(zé)任感、主動(dòng)性和創(chuàng)造性；三是全面制定出閑置生產(chǎn)用房開(kāi)發(fā)利用整體工作目標(biāo)，逐項(xiàng)分解落實(shí)，堅(jiān)持按勞分配的原則，堅(jiān)持兼顧效率與公平的原則，堅(jiān)持一體化考核的原則，必須凸顯增加了效益就要增長(zhǎng)工資的理念；四是建立起閑置資產(chǎn)綜合利用率指標(biāo)、閑置率降低指標(biāo)、收益率指標(biāo)等整體性的管理考核體系，對(duì)閑置房屋開(kāi)發(fā)成果實(shí)行量化考核，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)利用閑置生產(chǎn)房創(chuàng)收的積極性及責(zé)任感。