劉海生 劉建安 原劍珩

摘 要：五羊社區(qū)微改造整治范圍為東至春風(fēng)路，南起明月二路，西鄰明月路，北至寺右南一街二巷，覆蓋五羊社區(qū)面積約0.12km2。主要是解決老舊社區(qū)房屋樓宇日益破舊，公共服務(wù)配套設(shè)施落后，市政基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，空間環(huán)境日益局促和環(huán)境惡化等問題，通過社區(qū)微改造，使社區(qū)環(huán)境達(dá)到干凈、整潔、平安、有序的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：五羊社區(qū)；微改造

1 前言

五羊新城是中國廣州市的一個地名，位于越秀區(qū)（原東山區(qū)），介乎珠江新城以西、廣州軍區(qū)司令部以東、二沙島以北，以商業(yè)及住宅區(qū)為主，是天河北、珠江新城、琶洲會展三大商務(wù)圈輻射范圍的重迭區(qū)域。五羊新城于一九八四年六月份開始動土建設(shè)，在上世紀(jì)九十年代基本建成，五羊社區(qū)為五羊新城核心，社區(qū)內(nèi)有東山實驗小學(xué)等名校。本次微改造整治范圍為東至春風(fēng)路，南起明月二路，西鄰明月路，北至寺右南一街二巷，覆蓋五羊社區(qū)面積約0.12平方公里。

2 項目背景

根據(jù)廣州市政府關(guān)于加強(qiáng)群眾服務(wù)、加快推進(jìn)老舊小區(qū)微改造工作精神，廣州市近年有序開展老舊小區(qū)微改造項目，切實消除居住安全隱患，完善小區(qū)生活設(shè)施，改善公共服務(wù)設(shè)施，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)“干凈整潔平安有序”城市環(huán)境建設(shè)。

3 現(xiàn)狀問題

五羊社區(qū)內(nèi)K、H、E區(qū)建筑多為8層高的老舊樓梯樓，個人改造裝修痕跡明顯，除了馬賽克外墻，還有瓷磚外墻及石灰外墻，且多破損不堪，街巷陳舊，多違建，市政公共基礎(chǔ)設(shè)施不足，環(huán)境衛(wèi)生狀況惡劣，雨天積水嚴(yán)重，車輛亂停放，消防設(shè)施殘舊，群眾活動空間缺乏，綠化帶殘缺，植物凌亂生長，排水溝渠蚊蟲鼠蟻滋生，綜合均有各類城市老舊社區(qū)的通病，影響當(dāng)?shù)鼐用窠】?、安全和觀感。

4 微改造目標(biāo)

堅持以人為本、尊重民意、改善民生，實現(xiàn)老舊小區(qū)微改造“三改造一落實”，即：

（1）改造公共設(shè)施：推進(jìn)三線三管整治，街巷路面路燈改造，地下排水管道改造，文體活動場地建設(shè)等。

（2）改造老舊房屋：實施老舊房屋立面整飾，樓宇內(nèi)部綜合改造，生活配套設(shè)施改造等。

（3）改造人居環(huán)境：加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生保潔，加大綠化綠地建設(shè)，推進(jìn)消防設(shè)施改造，完善治安防控設(shè)備裝設(shè)，落實網(wǎng)格化管理；挖掘歷史文化，復(fù)活城市記憶，打造小區(qū)特色。

（4）落實物業(yè)管理：建立長效管理機(jī)制，引入物管服務(wù)，實施網(wǎng)格化管理，提升服務(wù)水平。

5 設(shè)計范圍

（1）房屋建筑本體：樓道裝飾、消防設(shè)施維修、室內(nèi)“三線”整治、建筑外立面整飾。（2）小區(qū)公共部分：室外“三線”整治、圍墻、道路、公共設(shè)施、公共空間提升等。

6 主要設(shè)計內(nèi)容

（1）樓道：社區(qū)內(nèi)街巷K區(qū)、B座、H區(qū)舊樓需修復(fù)樓梯照明、樓道墻面重新批蕩粉刷、扶手加裝、踏步修復(fù)。

（2）消防設(shè)施、室內(nèi)“三線”：維修消火栓系統(tǒng)，規(guī)范整理樓道內(nèi)電力線、電信線、電視線。

（3）建筑外立面：為節(jié)約資金有限，重點改造K區(qū)和B座建筑外立面。原建筑外墻批蕩層鏟除，重新做防水層、批蕩層、面刷外墻漆，部分商鋪立面整飾及招牌更新。

（4）室外“三線”：根據(jù)現(xiàn)場實際情況，與相關(guān)三線（電力線、網(wǎng)線、有線電視線）單位協(xié)調(diào)盡量進(jìn)行下地埋設(shè)，重點為強(qiáng)、弱電線分離，弱電進(jìn)套盒，低壓架空線路進(jìn)行附墻敷設(shè)，無條件下地的三線拉掛整齊并用輕鋼格柵裝飾。

（5）景觀綠化：現(xiàn)有綠化景觀升級改造，裸露黃土的花基進(jìn)行綠化恢復(fù)，大樹修剪，并提升小區(qū)公共綠化，增加豐富多彩的綠化景觀。

（6）室外道路：維修破損的道路，廣場鋪廣場磚，小巷破損新鋪石材；并結(jié)合道路改造，更換殘舊地下污水、排水管網(wǎng)，疏通化糞池及堵塞點。

（7）公共設(shè)施：結(jié)合小區(qū)內(nèi)各類圍墻進(jìn)行翻新改造；維修、補(bǔ)充健身設(shè)施，使用充分安全的構(gòu)造和必要的安全防護(hù)，材料具有耐久性、環(huán)保性；更新補(bǔ)建不銹鋼信報箱，做到一戶一信報箱。

（8）公共休憩空間：升級改造居民休閑空間設(shè)置娛樂設(shè)施及休憩設(shè)施。

7 微改造項目中的設(shè)計重點：房屋建筑本體修復(fù)

社區(qū)內(nèi)的房屋建筑不僅是居民生活居住的載體，更是構(gòu)成社區(qū)環(huán)境界面、體現(xiàn)地域文化特色的最重要的空間要素，因此傳統(tǒng)風(fēng)貌型社區(qū)環(huán)境微改造應(yīng)重點關(guān)注房屋建筑，并結(jié)合城市發(fā)展和居民需求調(diào)整部分建筑的使用功能，實現(xiàn)功能置換和更新，適應(yīng)當(dāng)代生活需要。房屋建筑本體修復(fù)主要包括危房鑒定與治理、建筑空間改造、節(jié)能改造、管線設(shè)備改造、立面與內(nèi)飾改造等5個部分：

（1）危房鑒定與治理：通過調(diào)查勘測、分析驗算、評級定論，給出處理建議，采用加固、重建或置換方式解危。

（2）建筑空間改造：包括優(yōu)化、調(diào)整空間功能，改造陽臺空間，擴(kuò)展樓梯間功能等。

（3）建筑節(jié)能改造：包括熱計量改造，對圍護(hù)結(jié)構(gòu)、用能設(shè)備和系統(tǒng)采取節(jié)能技術(shù)措施，外窗節(jié)能改造，太陽能應(yīng)用，雨水收集，中水回用，屋頂綠化，屋面節(jié)能改造等。

（4）建筑管線設(shè)備改造：包括水、電等老化設(shè)施設(shè)備改造，增設(shè)電梯，治理地下室，維修安裝樓棟門、對講系統(tǒng)、樓道照明、樓梯扶手、踏步、屋面防水層（如煙道、上人孔、雨蓬剛性防水等）、樓棟消防設(shè)施、樓棟加壓水泵、防雷接地設(shè)施、公用采光窗（ 含拆除） 、房屋戶外構(gòu)造構(gòu)件（ 含檐口、陽臺欄板、入口挑檐、肋腳、散水等）等。

（5）立面與內(nèi)飾改造：包括對樓道、樓體清洗翻新，規(guī)整樓道內(nèi)電力線、電信線，規(guī)整空調(diào)與線纜、遮陽篷、防盜網(wǎng)、室外晾衣架，屋頂平改坡，建筑立面造型整飾等。除了風(fēng)貌較為統(tǒng)一協(xié)調(diào)的傳統(tǒng)建筑外，社區(qū)內(nèi)還有部分多層居民樓房。對于此類住宅樓，微改造的重點是對其外立面進(jìn)行風(fēng)貌協(xié)調(diào)處理，對門窗等構(gòu)件進(jìn)行翻新，并在細(xì)節(jié)上盡量處理得與傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌一致。同時，對空調(diào)室外機(jī)架、防盜網(wǎng)等構(gòu)件進(jìn)行統(tǒng)一裝飾，盡量做到整體風(fēng)格和諧統(tǒng)一。

微改造是城市更新活動中一個新的課題，主要是解決老舊社區(qū)房屋樓宇日益破舊，公共服務(wù)配套設(shè)施落后，市政基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，空間環(huán)境日益局促和環(huán)境惡化等問題，通過社區(qū)微改造，使社區(qū)環(huán)境達(dá)到干凈、整潔、平安、有序的目標(biāo)。

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