陳彬

多形式完善宅基地取得及置換方式

浙江義烏市在改革地區(qū)探索出了不同區(qū)域農(nóng)民住房保障多種實現(xiàn)形式，即在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)，實行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)；在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍外，實行“空心村”改造；對遠郊山區(qū)村莊，實施“異地奔小康”工程。

在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，實施城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)。新社區(qū)集聚建設(shè)政策的核心內(nèi)容，是在滿足農(nóng)民基本居住需求的前提下，允許集聚建設(shè)對象以戶為單位申請宅基地取得及置換。村集體經(jīng)濟組織成員可以宅基地上合法的住宅建筑占地面積為基數(shù)，按1∶5或每人175平方米建筑面積置換具有完全產(chǎn)權(quán)、可以直接入市交易的高層公寓，剩余可置換權(quán)益面積還可以在相應(yīng)地段繼續(xù)選擇產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。該模式實現(xiàn)了土地利用由粗放型向節(jié)約集約利用型的轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)了人口產(chǎn)業(yè)有序集聚，優(yōu)化了城市品質(zhì)。全市建設(shè)的7個集聚高層公寓項目，配套7個產(chǎn)業(yè)項目，可安置農(nóng)民1.44萬人。

在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外，實施“空心村”改造。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外，除“宅基地換住房、異地奔小康”工程以外的村莊，都可以實施“空心村”改造。改造以拆除村內(nèi)危舊房、盤活閑置宅基地、暢通村內(nèi)道路、改善人居環(huán)境為目的，實行“零增地”改造，義烏市對“空心村”改造中安置基數(shù)予以明確，原則上不得實施“全拆全建”。實施改造的村莊，采用聯(lián)立式住宅安置，對建筑密度、容積率、房屋檐口高度進行嚴格控制，且不再規(guī)劃建設(shè)多層、高層公寓。

對遠郊山區(qū)村莊，實施“異地奔小康”工程。義烏市對地處偏遠、人口稀少、自然承載力弱的遠郊山區(qū)村莊，根據(jù)群眾意愿，實施“異地奔小康”工程?！爱惖乇夹】怠惫こ谭譃榧邪仓?、貨幣補償安置的就近行政村安置三種類型。其中，集中安置是在山區(qū)村比較集中的鎮(zhèn)街單獨選址，規(guī)劃安居社區(qū)；貨幣補償安置是村級組織成員或配偶在本市其他區(qū)域有合法房產(chǎn)的，可放棄房屋安置，拆除山區(qū)房屋后，享受貨幣補償安置補助及舊房殘值補償；就近行政村安置是采取整村拆建，以大、中、小戶確定本集體經(jīng)濟組織成員的房屋補償面積。目前，義烏市建設(shè)的5個“異地奔小康”工程項目，可安置拆遷下山脫貧對象1.1萬人。

多舉措建立宅基地自愿有償退出機制

義烏市在確保農(nóng)民宅基地權(quán)益不受損和保障“戶有所居”的前提下，探索宅基地有償退出的不同方式，真正實現(xiàn)宅基地減量化管理。

一方面，退出宅基地復(fù)墾形成“集地券”?！凹厝?是將宅基地使用權(quán)人自愿退出的宅基地，以及參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)、“空心村”改造和“異地奔小康”工程退出的宅基地等建設(shè)用地進行復(fù)墾，驗收合格折算成建設(shè)用地指標，實行集約高效管理，從而盤活建設(shè)用地存量，打通新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)村現(xiàn)代化的“任督二脈”，打造城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的升級版?！凹厝睂嵭信_賬登記，建設(shè)項目需要時再掛鉤在市域范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，從而達到零星的建設(shè)用地指標集中統(tǒng)籌利用，破解了發(fā)展空間不足的難題。“集地券”可以進行交易，政府設(shè)立最低保護價40萬元/畝，初次交易獲得的收益，在扣除村級集體經(jīng)濟組織計提純收益的10%之外，歸宅基地使用權(quán)人所有?！凹厝笨蛇M行銀行質(zhì)押貸款，拓展金融功能。目前，義烏市建立了“集地券”后備資源庫，預(yù)計可盤活全市農(nóng)村存量建設(shè)用地2000畝以上，統(tǒng)籌用于民生項目，破解了城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌利用的難題?，F(xiàn)在全市56個村實施了“集地券”政策，政府回購收益已達7960萬元，平均每村142.14萬元。

另一方面，退出宅基地用于再分配。對于自愿退出農(nóng)村宅基地的農(nóng)民，可以根據(jù)土地級差有序參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，或進行純貨幣化安置補償，保證農(nóng)民宅基地權(quán)益不受損。騰退的宅基地用于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部宅基地再分配的，回購價格由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織參照宅基地基準地價，與宅基地使用權(quán)人協(xié)商確定，政府給予每平方米1000元的補助，全市已累計退出農(nóng)村宅基地3.3萬平方米。

與此同時，全面開展老城區(qū)更新改造。義烏市大力實施了5.78平方公里老城區(qū)更新改造，通過貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣化安置憑證三種補償方式退出“城中村”宅基地。首批啟動的3個區(qū)塊改造，占地567畝，房屋建筑面積共計約32萬平方米，涉及1954戶，目前工程進展順利。

多渠道完善宅基地權(quán)益保障方式

加快農(nóng)村住房歷史遺留問題處理，全面實施農(nóng)村宅基地房地一體的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，完善宅基地抵押流轉(zhuǎn)等權(quán)益，實現(xiàn)由單一居住功能向多功能轉(zhuǎn)變。

有序處理農(nóng)村住房歷史遺留問題。義烏市將農(nóng)村住房歷史遺留問題區(qū)分為嚴重違法和輕微違法，其中宅基地超過批準面積或按戶控面積少于一間36平方米、住房超建少于1層，至今未依法處理，視為輕微違法，列入歷史遺留問題處理范圍。義烏市對輕微違法的納入有償使用范圍，有償使用費參照宅基地樓面基準地價，以宗地為單位，由村集體經(jīng)濟組織按20年使用期限向農(nóng)戶一次性收取，并根據(jù)超占建筑面積大小，采取累進制收費辦法。嚴重違法的，按照土地管理和規(guī)劃法律法規(guī)予以拆除。

建立城鄉(xiāng)置換權(quán)益交易制度。義烏市出臺相關(guān)政策文件，規(guī)定城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)對象退出宅基地或放棄宅基地分配資格權(quán)的，折算成置換權(quán)益。該權(quán)益可以交易，且政府設(shè)定最低保護回購價，確保農(nóng)民權(quán)益不受損。目前，全市置換權(quán)益已成交1729宗，成交面積17.62萬平方米。

全面開展宅基地抵押及嘗試宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2015年12月，義烏市依法辦理了全國首宗農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押登記，發(fā)放全國農(nóng)村宅基地抵押貸款第一單。截至2017年年底，義烏市24家金融機構(gòu)均可開展業(yè)務(wù)辦理，累計辦理宅基地抵押登記125宗，抵押金額達2.24億元，貸款金額1.64億元。

同時，在保障基本居住條件的前提下，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人自愿將依法取得的“客票”宅基地使用權(quán)連同地上建（構(gòu)）筑物，通過買賣、互換或其他合法方式轉(zhuǎn)讓給本市特定受讓人，使用年限最高為70年。

多途徑探索宅基地使用制度

義烏市充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地從永久無償使用向分類有償使用轉(zhuǎn)變，提高節(jié)約集約利用水平，促進農(nóng)村宅基地高效配置。

一是允許宅基地有償調(diào)劑。允許宅基地分配權(quán)進行調(diào)劑，農(nóng)民無償分配取得的宅基地在落地前，如權(quán)利人自愿放棄落地權(quán)退出宅基地的，在確?！皯粲兴印钡那疤嵯?，遵循自愿有償?shù)脑瓌t，可由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一回購，再通過市場公開配置方式，有償調(diào)劑給本村集體經(jīng)濟組織成員。義烏市赤岸鎮(zhèn)蔣坑村通過“空心村”改造取得的宅基地分配權(quán)，首次通過拍賣會實施公開拍賣，共成交40平方米，每平方米均價3350元。

二是完善宅基地有償選位。宅基地有償選位，是義烏市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自發(fā)的基層創(chuàng)新，開展農(nóng)村土地制度改革后，義烏市將群眾首創(chuàng)之舉上升為制度設(shè)計，鼓勵以公開競爭方式進行有償選位，實現(xiàn)宅基地市場化配置。據(jù)初步統(tǒng)計，全市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織累積收取有償選位費約110億元，其中大部分費用用于更新改造區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套和經(jīng)濟困難戶建房補助，有效解決了公建設(shè)施資金和經(jīng)濟困難家庭建房資金問題。