陳品杰

華南理工大學(xué)建筑學(xué)院 廣東 廣州 510641

正文：

一．居住區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

如今城市居住區(qū)的商業(yè)配套主要可以分為兩個(gè)大類(lèi)。其一是小型商業(yè)，多是品牌連鎖或由個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)，種類(lèi)繁多，涵蓋居民生活日常各個(gè)方面；其二是大型商業(yè)綜合體，分布于一個(gè)城市區(qū)域之核心位置，并呈輻射狀服務(wù)周?chē)笃用瘢瑵M足其無(wú)法在前者小型商業(yè)處滿足的需求，如奢侈品、電器等購(gòu)物需求和電影、聚會(huì)等娛樂(lè)需求。

現(xiàn)代的城市設(shè)計(jì)對(duì)居住區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，底層架空的居住建筑屢見(jiàn)不鮮，上述小型商業(yè)便以底層商業(yè)的形式入駐各居住區(qū)。這種商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)了社區(qū)和街區(qū)的開(kāi)放性，亦能通過(guò)靈活的變化和組合形成種類(lèi)多樣化、規(guī)模多樣化、業(yè)態(tài)多樣化的商業(yè)組合。

由于直接處于各居住區(qū)底層，此一模式對(duì)于居民的便利性更不必多言。然而，近年來(lái)也有不少居民對(duì)自己樓下的商業(yè)提出各種抱怨，包括噪音擾民、餐飲油煙問(wèn)題等。同時(shí)，此類(lèi)商業(yè)由于存在門(mén)檻過(guò)低、缺乏監(jiān)管等問(wèn)題，質(zhì)量亦無(wú)法得到保障。近期各種食品衛(wèi)生問(wèn)題、假冒偽劣產(chǎn)品和商家詐騙卷款而逃的事件也多頻發(fā)于此類(lèi)商業(yè)之中。

傳統(tǒng)意義上的商業(yè)綜合體也是現(xiàn)代城市規(guī)劃的產(chǎn)物。城市的“大修大建”時(shí)期是此類(lèi)商業(yè)大量涌現(xiàn)的時(shí)期，因其能顯著地提升一個(gè)城市區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，并在一定程度上起到區(qū)域地標(biāo)甚至城市地標(biāo)的作用。近年來(lái)城市規(guī)劃由“增量規(guī)劃”逐漸轉(zhuǎn)為“存量規(guī)劃”，這種浪潮稍有衰退，但仍是如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大等著名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所熱衷于使用的居住區(qū)商業(yè)模式。此種商業(yè)等級(jí)較高，與上述小型商業(yè)形成互補(bǔ)。但是因其在地理上分布距居民日常生活圈距離較遠(yuǎn)，大部分情況下附近居民需乘公共交通或驅(qū)車(chē)前往，便利性明顯不足。另外，近年來(lái)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的飛速發(fā)展對(duì)此類(lèi)實(shí)體商業(yè)形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)，此類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)明顯縮水，亟待合理的商業(yè)轉(zhuǎn)型。

二．小型底層商業(yè)集聚化——由《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》產(chǎn)生的思考

成都市規(guī)劃局公布實(shí)施《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》，該規(guī)定于2017年10月11日正式實(shí)行。在居住區(qū)商業(yè)方面，規(guī)定中明確規(guī)定“新建住宅建筑不得設(shè)置底商，商業(yè)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置?！盵1]此一規(guī)定，直接禁止了前文所述第一種商業(yè)模式在未來(lái)居住區(qū)規(guī)劃之中的使用，此種禁令在全國(guó)范圍內(nèi)尚屬首次。新規(guī)定頒布后社會(huì)各界對(duì)其的評(píng)判褒貶不一。負(fù)面的聲音主要指出沒(méi)有了底層商業(yè)，街區(qū)的開(kāi)放性將大打折扣。對(duì)于底層商業(yè)存在的各種問(wèn)題，此一規(guī)定直接放棄了引導(dǎo)，更像是政府部門(mén)“一刀切”的武斷方案。此種觀點(diǎn)不無(wú)道理，這也是至今為止尚沒(méi)有第二個(gè)城市頒布類(lèi)似規(guī)定的考慮之一。

然而拋開(kāi)實(shí)際意義上此規(guī)定對(duì)城市未來(lái)影響的方面不談，從這個(gè)方向思考下去，原有的小型底層商業(yè)應(yīng)該何去何從？居民的日常生活商業(yè)需求又如何得到滿足呢？成都市商務(wù)委主任郭啟舟表示“打造社區(qū)生活服務(wù)區(qū)，過(guò)去有概念但沒(méi)有具體規(guī)劃，未來(lái)將通過(guò)行動(dòng)計(jì)劃引導(dǎo)底商向社區(qū)生活服務(wù)中心集聚?！盵2]針對(duì)前文分析指出的底層商業(yè)的擾民和低質(zhì)問(wèn)題，小型底層商業(yè)的集聚化不失為一種解決方案。一方面，原有的小型商業(yè)呈散點(diǎn)狀分散布置，密度雖然高，但彼此之間缺乏聯(lián)系，加之部分商鋪頻繁更換，整體上難以形成穩(wěn)定高效的服務(wù)模式，也難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的集聚價(jià)值。另一方面，如果在社區(qū)中規(guī)劃布置若干社區(qū)服務(wù)中心，就地將原有的底層商業(yè)遷入，既不愁商業(yè)空間缺乏入駐的問(wèn)題，也不會(huì)對(duì)居民使用此類(lèi)商業(yè)的便利性構(gòu)成任何負(fù)面影響。在此基礎(chǔ)上，由于有了統(tǒng)一的社區(qū)服務(wù)中心對(duì)其內(nèi)部的各個(gè)商販實(shí)行統(tǒng)一監(jiān)管，商販擾民等現(xiàn)象可及時(shí)得到反饋和遏止，亦將促使整體商業(yè)提升質(zhì)量，提供更高水平的商業(yè)服務(wù)。

由此看來(lái)，成都市此新規(guī)雖然也許缺乏鋪墊，稍顯武斷，但也前瞻性地提出了一種潛在的“社區(qū)服務(wù)中心”的新型商業(yè)模式。目前類(lèi)似的規(guī)劃已經(jīng)在成都天府新區(qū)的新建居住區(qū)廣泛實(shí)施，其效果如何尚需時(shí)間檢驗(yàn)。至少?gòu)睦碚摲治錾线@種模式是可行的，也是解決現(xiàn)有小型底層商業(yè)各種問(wèn)題的巧妙方案之一。

三．大型商業(yè)綜合體分散化——由《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》產(chǎn)生的思考

國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日頒布了全新的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，自2018年12月1日開(kāi)始實(shí)施。[3]標(biāo)準(zhǔn)涉及的內(nèi)容很多，其中一個(gè)重要的點(diǎn)是新標(biāo)準(zhǔn)以人的基本生活需求和步行可達(dá)為基礎(chǔ)，綜合考慮居民分布、出行的范圍，特別提出了“五分鐘生活圈”、“十分鐘生活圈”、“十五分鐘生活圈”的概念。另外，新標(biāo)準(zhǔn)也強(qiáng)調(diào)了“社區(qū)服務(wù)設(shè)施”、“便民服務(wù)設(shè)施”等概念。概括起來(lái)說(shuō)，“以人為本”的理念在新標(biāo)準(zhǔn)中體現(xiàn)得十分充分。從這個(gè)角度思考，上文所述的第二類(lèi)居住區(qū)商業(yè)，即大型商業(yè)綜合體，顯然因缺少足夠的便利性而與未來(lái)的居住區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)理念背道而馳。在與電商的競(jìng)爭(zhēng)中日漸式微的大型購(gòu)物商城正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

那么，在新的時(shí)代背景下。此一類(lèi)型的商業(yè)又有什么可供選擇的轉(zhuǎn)型方案呢？延續(xù)上文所述的“社區(qū)服務(wù)中心”概念，若將現(xiàn)有的大型商業(yè)綜合體進(jìn)行業(yè)態(tài)拆分，再分散分布到該區(qū)域的若干社區(qū)中心中去，便能使得其現(xiàn)面臨的窘境得以迎刃而解，并從許多方面實(shí)現(xiàn)與其的互利關(guān)系。一方面，商業(yè)綜合體的較高端購(gòu)物體驗(yàn)?zāi)茼樌D(zhuǎn)移到社區(qū)服務(wù)中心中去。經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)拆分分散布置的“新商業(yè)模式”將形成“社區(qū)服務(wù)中心+電影院”、“社區(qū)服務(wù)中心+電器城”、“社區(qū)服務(wù)中心+潮牌專(zhuān)賣(mài)”等復(fù)合業(yè)態(tài)，在不過(guò)分增加社區(qū)中心規(guī)模的前提下用一個(gè)附加業(yè)態(tài)進(jìn)一步提升其多樣性和商業(yè)價(jià)值。居民小區(qū)被幾個(gè)距離較近，而業(yè)態(tài)均有獨(dú)特性的社區(qū)中心所包圍，居民可視實(shí)際需求選擇前往不同的社區(qū)中心。顯而易見(jiàn)，這是居民和以各種小型商業(yè)集聚形成的社區(qū)中心所希望見(jiàn)到的結(jié)果。另一方面，通過(guò)業(yè)態(tài)分散，商業(yè)綜合體也得以借助更為親民、更為有利的地理位置增添自身與網(wǎng)絡(luò)電商的競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)今興起的“O2O”模式就是一個(gè)很好的例子。通過(guò)“線下體驗(yàn)+線上購(gòu)物”的基本模式來(lái)協(xié)調(diào)實(shí)體店與網(wǎng)店的關(guān)系，同時(shí)社區(qū)中心亦可充當(dāng)快遞集散點(diǎn)，解決網(wǎng)購(gòu)配送的“最后一公里難題”。

“社區(qū)服務(wù)中心”的新型商業(yè)模式，對(duì)于傳統(tǒng)大型商業(yè)綜合體具有良好的兼容性，既可借后者提升自身的商業(yè)價(jià)值，又可作為橋梁解決后者和居民在便利性上的難題。從《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的角度看，這顯然也是其所倡導(dǎo)的以居民日常生活為中心的新規(guī)劃思想的體現(xiàn)。

四．從散點(diǎn)結(jié)構(gòu)和核心結(jié)構(gòu)到網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)——新商業(yè)模式的協(xié)同效應(yīng)

如果抽象地將現(xiàn)有的兩種傳統(tǒng)商業(yè)模式加以圖形化概括，小型底層商業(yè)如密集的散點(diǎn)狀分布于居住區(qū)中，然而因各商戶之間缺乏統(tǒng)一紐帶而只能呈松散的結(jié)構(gòu)，元素之間難以交流協(xié)作。大型商業(yè)綜合體則如核心狀稀疏地位于城市重要樞紐處，卻因相互之間距離較遠(yuǎn)而頗為獨(dú)立，彼此間基本不存在服務(wù)于同一居住區(qū)的可能。從這個(gè)角度看，“社區(qū)服務(wù)中心”的居住區(qū)新商業(yè)模式則創(chuàng)新性地開(kāi)創(chuàng)了一種“網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)”，這也是其潛在優(yōu)勢(shì)的根源。

如前文所述，社區(qū)服務(wù)中心在居住區(qū)中分布的密度以居民可步行到達(dá)為原則，這種密度條件自然使得同一居住區(qū)先天存在于一個(gè)以上的社區(qū)中心覆蓋范圍內(nèi)，這就從客觀上實(shí)現(xiàn)了不同社區(qū)中心之間的網(wǎng)狀聯(lián)系。同時(shí)，社區(qū)中心的具體商業(yè)模式和業(yè)態(tài)呈互補(bǔ)關(guān)系，即每一個(gè)社區(qū)中心的規(guī)模都得到嚴(yán)格控制，除了居民日常所必須的柴米油鹽等商品外，提供的品類(lèi)不求大而全，而立足于保證覆蓋同一居住區(qū)的幾個(gè)社區(qū)中心能兼顧所有品類(lèi)即可。在這種條件下，社區(qū)中心的體量得到壓縮，使其分布的可能性更為靈活，亦能直接從感官上營(yíng)造更為親民的商業(yè)體驗(yàn)。

新商業(yè)模式的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)還體現(xiàn)在更為前瞻的方面。不同社區(qū)服務(wù)中心作為平行的個(gè)體，對(duì)不同居民區(qū)的服務(wù)具有綁定效應(yīng)，并一定程度上受政府統(tǒng)一監(jiān)管。長(zhǎng)期來(lái)看通過(guò)對(duì)具體居民區(qū)周邊的若干社區(qū)中心經(jīng)營(yíng)情況實(shí)行數(shù)據(jù)分析并加以反饋調(diào)整，如對(duì)個(gè)別商戶進(jìn)行遷移和重新組織，將能夠不斷優(yōu)化上文所述“互補(bǔ)商業(yè)”的具體配置，使得不同居民區(qū)周?chē)纳虡I(yè)網(wǎng)絡(luò)更符合該居民區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣。類(lèi)似的操作在成都的新規(guī)劃背景下已經(jīng)有所體現(xiàn)。紅旗連鎖是成都的老牌社區(qū)超市連鎖之一，2018年6月，該公司正式啟動(dòng)了紅旗云大數(shù)據(jù)平臺(tái)，讓大數(shù)據(jù)助力紅旗連鎖實(shí)現(xiàn)人財(cái)物的流轉(zhuǎn)高度系統(tǒng)化、精細(xì)化，還可為供應(yīng)商、合作伙伴相關(guān)部門(mén)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)服務(wù)。[4]這雖然只是某一連鎖品牌內(nèi)部的數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的業(yè)態(tài)優(yōu)化實(shí)踐，類(lèi)似的模式對(duì)于政府統(tǒng)一監(jiān)管的社區(qū)服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)而言，只會(huì)更容易和更全面。

五．結(jié)語(yǔ)

上文所述的“社區(qū)服務(wù)中心”概念是從近年來(lái)兩份標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，結(jié)合兩類(lèi)傳統(tǒng)居住區(qū)商業(yè)模式存在的問(wèn)題展開(kāi)思考而提出的方案。具體的實(shí)例尚未大規(guī)模得到運(yùn)用，因而其實(shí)際效果尚缺乏實(shí)證支持。概念其中亦或許存在暫未考慮到的其他問(wèn)題，而本文尚未充分考慮或提及。在此謹(jǐn)希望對(duì)居住區(qū)規(guī)劃中“新商業(yè)模式”的思考能對(duì)領(lǐng)域相關(guān)研究有所啟發(fā)，在新居住區(qū)規(guī)劃的時(shí)代背景下創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)更好的居住區(qū)商業(yè)模式。