邱強

(重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院，重慶 401147）

0 引言

休閑地產(chǎn)是依托核心主題、以休閑度假為目的的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，也是近年來地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。重慶依托盆周山地的地貌特征和垂直分異的氣候特征，應(yīng)夏季常年持續(xù)高溫濕熱氣候特征催生的避暑休閑需求，形成了以避暑休閑為主要目的的避暑休閑地產(chǎn)物業(yè)。2014年重慶制定出臺了《重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（2014-2020年）》，明確重點發(fā)展20個片區(qū)、總建筑面積3000萬m2，57萬套的建設(shè)目標。推進避暑休閑地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，已經(jīng)成為重慶適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實施鄉(xiāng)村振興、形成新的投資增長點的重要工作內(nèi)容之一。然而，現(xiàn)行的避暑休閑地產(chǎn)以住宅地產(chǎn)為主，規(guī)劃選址及設(shè)施配套基本參照城市住宅地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)范標準，難以適應(yīng)避暑休閑的資源稟賦特征以及消費結(jié)構(gòu)特征，需要對避暑休閑地產(chǎn)的規(guī)劃選址及設(shè)施配套指標體系進行適應(yīng)性研究，以規(guī)范和引導(dǎo)避暑休閑地產(chǎn)適應(yīng)資源稟賦、市場需求和高品質(zhì)建設(shè)。

1 重慶避暑休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀建設(shè)選址及設(shè)施配套情況

1.1 避暑休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀建設(shè)選址情況

自2005年開始建設(shè)避暑休閑地產(chǎn)以來，截至2013年底全市累計已開發(fā)避暑休閑地產(chǎn)項目108個，總建筑面積1161萬m2，21.3萬套，主要分布在渝東北的巫山、云陽、萬州、豐都，渝東南的武隆、石柱、彭水以及主城周邊的涪陵、江津、南川、綦江、萬盛等區(qū)縣（圖1），項目選址一般位于海拔高程800～1500m的鎮(zhèn)鄉(xiāng)結(jié)合部或者風景名勝區(qū)、森林公園的外圍山清水秀、植被豐盛之地。

圖1 重慶避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀（2013年）

1.2 避暑休閑地產(chǎn)經(jīng)濟技術(shù)指標及設(shè)施配套情況

通過對現(xiàn)狀已建及在建避暑休閑地產(chǎn)項目的現(xiàn)場調(diào)研和統(tǒng)計分析，現(xiàn)狀避暑休閑地產(chǎn)的經(jīng)濟技術(shù)指標及設(shè)施配套情況如下：

1.2.1 經(jīng)濟技術(shù)指標

一是用地規(guī)模，除個別規(guī)模大盤如隆鑫·花漾山谷占地1600畝、夏宮仙女山假日國際占地3500畝等特殊大盤外，一般避暑休閑地產(chǎn)項目建設(shè)用地面積主要集中在150～300畝；二是開發(fā)強度，總體平均容積率約1.17，但部分項目容積率在1.5左右，開發(fā)強度相對較高；三是建筑密度，一般按照《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱《技術(shù)規(guī)定》）相關(guān)指標控制；四是綠地率，一般控制在35%以上；五是建筑高度以9～18m為主，但部分項目出現(xiàn)了6+1層及11+1層的小高層，建筑高度偏高，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)（表1）。

表1 重慶避暑休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀已建及在建項目經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表

1.2.2 公共設(shè)施配套

鑒于避暑休閑地產(chǎn)項目消費季節(jié)性強、消費主體以中老年及青少年兒童為主，通過對萬盛八角小鎮(zhèn)的金科中華養(yǎng)生城、瑞午上谷院、黑山1098以及天籟谷國際度假區(qū)、奧陶紀旅游度假區(qū)的調(diào)研統(tǒng)計，并借鑒湖北利川蘇馬蕩的香山別院、林海云天等避暑休閑地產(chǎn)項目的配套經(jīng)驗，設(shè)施配套主要體現(xiàn)在：教育設(shè)施配套方面，一般未將項目居住人口納入地方教育設(shè)施配套指標測算，由開發(fā)商靈活設(shè)置兒童活動室、兒童興趣班等，滿足基本、季節(jié)性需求；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，一般利用鎮(zhèn)區(qū)醫(yī)療設(shè)施解決，遠離鎮(zhèn)區(qū)的獨立項目，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和居住群體特點設(shè)置醫(yī)療診療室，滿足日常健康需求；文娛體育設(shè)施方面，一般通過設(shè)置基本的綜合文娛活動用房豐富購房者度假生活，部分通過租地補充建設(shè)門球場、健身步道等活動設(shè)施；商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，一般以滿足住戶的日常生活需求為主，設(shè)置菜店、超市等基本的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，據(jù)抽樣調(diào)查已竣工和在建的54個典型項目，商業(yè)配套設(shè)施建筑面積一般占比8%左右。

1.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施配套

一是道路交通設(shè)施，停車位配建一般按照《技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅配建的1.0個車位/100m2標準配建，但避暑休閑地產(chǎn)戶均建筑面積約50m2，配建指標難以滿足需求；二是公用設(shè)施配套，一般參照城市住宅地產(chǎn)有關(guān)技術(shù)規(guī)范標準進行規(guī)模測算，納入鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

2 避暑休閑資源的稟賦特征以及消費行為特征

2.1 避暑休閑資源的稟賦特征

2.1.1 避暑休閑資源的自然要素特征

通過對已開發(fā)的避暑休閑項目的實地調(diào)研和統(tǒng)計分析，避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)首先依賴于避暑休閑資源的氣候、水源、用地等關(guān)鍵自然要素特征，其中氣候條件因直接決定避暑休閑是否具有適宜的氣候溫度適宜避暑休閑，是決定避暑休閑地產(chǎn)選址的首要要素；其次，因重慶的典型山地河谷地貌特征，夏季宜人的避暑氣候區(qū)一般位于海拔較高山區(qū)，可靠的水源水質(zhì)、水量供應(yīng)也是重要的選址要素；同時，項目選址還應(yīng)滿足安全性以及經(jīng)濟性要求，避開地質(zhì)災(zāi)害、基本農(nóng)田、水源保護等特別管控區(qū)以及應(yīng)結(jié)合用地條件、林地植被、道路交通等研究論證項目建設(shè)的經(jīng)濟性。

2.1.2 避暑休閑資源的區(qū)位交通特征

避暑休閑資源的自然要素特征特別是氣候條件決定了避暑休閑資源一般位于渝東北、渝東南以及主城周邊區(qū)縣相對遠離城鎮(zhèn)人口聚集區(qū)的鎮(zhèn)鄉(xiāng)結(jié)合部或者風景名勝區(qū)、森林公園等的外圍鄉(xiāng)野，海拔一般均在800～1500m左右的山區(qū)谷地，距離避暑休閑地產(chǎn)主要消費群體的重慶主城區(qū)以及萬州、涪陵等均有一定的時間和空間距離，需要結(jié)合道路交通條件，綜合分析和測算時間成本，科學(xué)確定項目空間選址以及有關(guān)設(shè)施建設(shè)標準。避暑休閑資源的自然要素特征以及區(qū)位交通特征將綜合形成避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃選址的具體選址要素體系，決定避暑休閑地產(chǎn)的項目空間選址與用地選址。

2.2 避暑休閑地產(chǎn)的消費行為特征

2.2.1 避暑休閑地產(chǎn)的消費周期及消費強度特征

避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)需要根據(jù)氣候條件，依托避暑休閑資源，進行科學(xué)合理選址布局和開發(fā)建設(shè)。根據(jù)重慶主城區(qū)以及萬州、涪陵等沿江河谷主要城市年度氣溫數(shù)據(jù)，重慶持續(xù)高溫濕熱、適宜避暑休閑的時間段主要集中在夏季的6月中旬到9月中旬約3個月的時間段，有效消費周期短，其余約9個月的時間地產(chǎn)消費基本進入消費淡季；同時，避暑休閑地產(chǎn)受消費季節(jié)、消費周期、市場規(guī)模等影響，避暑休閑地產(chǎn)消費周期內(nèi)消費規(guī)模集中、消費強度大，甚至高峰時段供水、供電、行車、停車、買菜、購物等都難以滿足消費需求，需要在項目選址以及建設(shè)標準制定中綜合研究。

2.2.2 避暑休閑地產(chǎn)的消費結(jié)構(gòu)及消費需求特征

避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)階段不同，消費對象及消費需求也不盡相同。避暑休閑地產(chǎn)起步階段，避暑休閑消費需求以滿足基本避暑度假為主，消費主體以有一定購買力和閑暇時間的中老年群體為主體。為適應(yīng)消費需求、降低建設(shè)成本以及增加項目利潤，大量中小型地產(chǎn)開發(fā)商進入避暑休閑地產(chǎn)市場，復(fù)制城市住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，加以缺乏避暑休閑地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)技術(shù)標準，項目建設(shè)以單體樓、小高層為主，普遍缺乏必要的設(shè)施配套、休閑環(huán)境、風貌特色、建設(shè)品質(zhì)。隨著旅游度假消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級以及帶薪休假制度的逐步完善，現(xiàn)行避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)模式和建設(shè)品質(zhì)已難以滿足消費者特別是具有較強購買力的中青年家庭消費者對休閑度假、參與體驗式避暑休閑的新需求，需要在發(fā)展全時段、全天候、全齡段的“避暑休閑+”功能性項目上延伸避暑休閑產(chǎn)業(yè)鏈的同時，適應(yīng)性研究避暑休閑項目空間選址以及建設(shè)標準，提升建設(shè)品質(zhì)，增強避暑休閑地產(chǎn)的吸引力。

3 避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃選址及設(shè)施配套的指標選取及體系構(gòu)建

3.1 避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃選址的要素選取及指標體系構(gòu)建

根據(jù)避暑休閑資源的稟賦特征，避暑休閑地產(chǎn)的規(guī)劃選址要素包括宏觀及中觀兩個層面，宏觀層面主要進行空間區(qū)位選址，包括氣候、水源、交通三項要素，中觀層面主要進行建設(shè)用地選址，包括用地安全性、用地經(jīng)濟性兩項要素，綜合形成避暑休閑地產(chǎn)的規(guī)劃選址要素指標體系。通過綜合分析和提取氣候、水源、交通以及用地安全性、用地經(jīng)濟性五項要素因子條件，綜合考慮人體舒適度及海拔高度、交通可達性及承載力、水源供應(yīng)的水質(zhì)、水量和用地安全性與經(jīng)濟性等關(guān)鍵因子，并結(jié)合相關(guān)規(guī)范標準，避暑休閑地產(chǎn)的空間選址指標體系應(yīng)遵循以下四項要素指標：一是適宜的氣候條件和良好的自然環(huán)境，具體海拔以800～1500m為宜；二是充足的水源保證，供水水源按照人均150～250升/人·日的綜合生活用水量予以保障；三是便捷的交通條件，選址宜依托城鎮(zhèn)或臨近旅游景區(qū)服務(wù)中心，距離高速公路出入口或二級以上公路的車程宜控制在30min左右；四是尊重和順應(yīng)自然生態(tài)環(huán)境，既依托環(huán)境又不破壞環(huán)境，避開地質(zhì)災(zāi)害、基本農(nóng)田、水源保護等特別管控區(qū)，具有適宜的用地規(guī)模，避免規(guī)模過小造成的不經(jīng)濟以及規(guī)模過大造成的對環(huán)境的影響。

3.2 避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)強度的要素選取及指標體系構(gòu)建

表2 避暑休閑地產(chǎn)配套設(shè)施項目配置表

根據(jù)避暑休閑地產(chǎn)的空間選址特別是用地選址和避暑休閑“第二居所”的項目建設(shè)特征，結(jié)合避暑休閑消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，通過梳理避暑休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀經(jīng)濟技術(shù)指標以及結(jié)合《技術(shù)規(guī)定》等有關(guān)規(guī)范標準，避暑休閑地產(chǎn)項目建設(shè)應(yīng)以品質(zhì)為核心，構(gòu)建以容積率與建筑高度兩大核心指標為主的開發(fā)強度指標管控體系。根據(jù)重慶地方常見大型喬木樹冠高度——林冠線反控建筑高度，再根據(jù)建筑高度控制開發(fā)強度以及控制關(guān)鍵指標的思路，制定避暑休閑地產(chǎn)項目建筑高度按不超過18m控制、地塊容積率按不大于1.2控制作為避暑休閑地產(chǎn)地塊開發(fā)的強制性指標予以管控，引導(dǎo)和控制避暑休閑地產(chǎn)“低沖擊”開發(fā)。

3.3 避暑休閑地產(chǎn)設(shè)施配套的要素選取及指標體系構(gòu)建

3.3.1 規(guī)范統(tǒng)一避暑休閑地產(chǎn)設(shè)施配套測算標準

根據(jù)避暑休閑地產(chǎn)主要消費群體的人口結(jié)構(gòu)特征以及使用周期特征，結(jié)合避暑休閑地產(chǎn)案例調(diào)研、戶型結(jié)構(gòu)樣本和數(shù)理統(tǒng)計，明確避暑休閑地產(chǎn)設(shè)施配套測算標準統(tǒng)一按照人口規(guī)模2人/戶，人均居住建筑面積25m2進行測算，停車位由《技術(shù)規(guī)定》的住宅類車位1個/100m2適應(yīng)性統(tǒng)一調(diào)整為每個使用單元不少于1個車位的配置測算標準，規(guī)范統(tǒng)一避暑休閑地產(chǎn)的設(shè)施配套測算標準。

3.3.2 避暑休閑地產(chǎn)設(shè)施配套的要素選取及指標體系構(gòu)建

根據(jù)避暑休閑地產(chǎn)消費主體結(jié)構(gòu)特征、行為特征以及使用周期特征，通過梳理《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《重慶市城鄉(xiāng)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃標準》、《重慶市居住用地規(guī)劃導(dǎo)則》等規(guī)范標準以及一般性房地產(chǎn)項目的設(shè)施配套標準，按照“既滿足避暑高峰時段的基本需求，又不造成設(shè)施的閑置浪費”的原則，對公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政公用設(shè)施進行分類、分級歸納和指標確定，按照服務(wù)人口規(guī)模，將公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政公用設(shè)施分為“建設(shè)項目”和“社會服務(wù)”兩個層級，其中，“建設(shè)項目類”設(shè)施6項，“社會服務(wù)類”設(shè)施10項，共同構(gòu)建符合避暑休閑地產(chǎn)特征的“兩層級、十六類”的配套設(shè)施指標體系（表2）。通過對避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃選址、開發(fā)強度以及設(shè)施配套的適應(yīng)性管控和指引指標體系的分級分類、定性定量的構(gòu)建，比較已建避暑休閑地產(chǎn)項目的實施現(xiàn)狀及其問題，有利于進一步增強避暑休閑地產(chǎn)空間選址的針對性和合理性，進一步規(guī)范和完善設(shè)施配套，提升避暑休閑地產(chǎn)建設(shè)品質(zhì)。

4 結(jié)語

避暑休閑地產(chǎn)是適應(yīng)重慶特殊的氣候特征，依據(jù)避暑休閑需求生成的旅游度假地產(chǎn)物業(yè)，也是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實施鄉(xiāng)村振興、適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和形成新的投資增長點的重要工作內(nèi)容之一。梳理避暑休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀建設(shè)選址及設(shè)施配套情況及其問題，分析避暑休閑資源特征以及避暑休閑地產(chǎn)消費行為特征的新需求、新變化，借鑒有關(guān)規(guī)范標準，制定適應(yīng)性的避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃選址和設(shè)施配套指標體系，有益于規(guī)范和引導(dǎo)避暑休閑地產(chǎn)適應(yīng)資源特征和需求轉(zhuǎn)型高品質(zhì)建設(shè)。

[1]崔丹,魏翔,秦川.度假地產(chǎn)創(chuàng)新之道[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2015：33-41.

[2]重慶市規(guī)劃局.重慶市避暑休閑地產(chǎn)選址和配套設(shè)施規(guī)劃指導(dǎo)意見[S].2014.

[3]重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院.重慶市避暑休閑地產(chǎn)選址和配套設(shè)施規(guī)劃研究[R].2014.

[4]重慶市國土資源和房屋管理局.重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（2014—2020年）[Z].2015.