周潔 王丹

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是支持整個(gè)行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源。本文以黑龍江商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為例，經(jīng)由對(duì)當(dāng)前融資情況的觀察，分析其在融資方面存在的一些問(wèn)題，最后針對(duì)這些問(wèn)題提出改進(jìn)建議。此次研究一方面幫助黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)明確其融資過(guò)程中可能會(huì)面臨的問(wèn)題，以便于更好的避免或是控制各種融資問(wèn)題，另一個(gè)方面也為提升國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資水平提供了理論參考。

關(guān)鍵詞：黑龍江??；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；融資

商業(yè)地產(chǎn)主要是指做為商業(yè)用途的地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的地產(chǎn)形式；狹義的商業(yè)地產(chǎn)泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)力的不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也步入了發(fā)展的快車道。在黑龍江，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模與產(chǎn)值連年上升，很大程度上推動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是，快速發(fā)展的背后仍存在著諸多問(wèn)題亟待調(diào)整，尤其是商業(yè)產(chǎn)行業(yè)融資難、資金缺口大、產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱等問(wèn)題極為突出。能否突破融資限制，發(fā)展多元融資渠道，將成為黑龍江商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式分析

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，或?qū)嵤┕こ添?xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)大量的資金投入，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選取最合適的融資方式，保證實(shí)施工程項(xiàng)目時(shí)資金充足，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展尤為重要。當(dāng)前黑龍江商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)主要采取的融資方式有以下方式：企業(yè)自有資金、預(yù)收款項(xiàng)、銀行貸款、融資租賃。

1.企業(yè)自有資金

自有資金是一個(gè)企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)條件，國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的自有資本比重有著嚴(yán)格的要求，依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不能夠低于整體開(kāi)發(fā)投入的30%。高自有資金比例就意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)要有極高的投入，但與之形成鮮明對(duì)比的是，開(kāi)發(fā)商并不愿動(dòng)用較大比例的企業(yè)自有資金，除非是在項(xiàng)目具有較大盈利前景或是項(xiàng)目盈利穩(wěn)定性較高的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)投入巨額自有資金。

2.預(yù)收款項(xiàng)

預(yù)收款項(xiàng)屬于地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，具體所指的是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行交房之前，根據(jù)與購(gòu)房用戶簽訂的協(xié)議，預(yù)先收取購(gòu)房者一定比例的資金。預(yù)收款項(xiàng)主要可分為兩種形式：一種是預(yù)收全部購(gòu)房款項(xiàng)，另一種是預(yù)收部分購(gòu)房款項(xiàng)，其主要資金來(lái)源為用戶個(gè)人按揭貸款。也有一部分根據(jù)協(xié)議所規(guī)定，預(yù)收委托開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。借助于這種預(yù)收款項(xiàng)，開(kāi)放商能夠預(yù)先籌集到一部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)預(yù)先出售房屋收取購(gòu)房款的融資方式，使企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻得到降低，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)促進(jìn)了一些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.銀行貸款

銀行貸款是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為常用的一種融資方式，是指企業(yè)直接向商業(yè)銀行或是非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借貸的融資形式，包括直接貸款、個(gè)人貸款等。直接貸款也就是企業(yè)基于項(xiàng)目擴(kuò)展等目的，向銀行直接提出貸款申請(qǐng)，規(guī)模較大的地產(chǎn)企業(yè)比較容易獲取到貸款，但規(guī)模較小的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到一定的限制。銀行借貸在近年來(lái)逐漸成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所用資金的主要籌集渠道，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

4.融資租賃

融資租賃包括三種基礎(chǔ)形式，即杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、回購(gòu)租賃。此種融資方式多應(yīng)用在中小企業(yè)中，是出租方企業(yè)根據(jù)承租方對(duì)供貨物、租賃物的需求，向供貨商購(gòu)買租賃物，承租方在合約限定的期限內(nèi)向出租方分期支付租金的方式。而就房地產(chǎn)企業(yè)的融資租賃而言，所指的是融資公司將持有的資產(chǎn)（如工程設(shè)備、場(chǎng)地等）以租賃的方式轉(zhuǎn)移到承租人手中以獲得資金。例如在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施融資租賃時(shí)，將部分房產(chǎn)以租賃的方式向社會(huì)公眾進(jìn)行出租，或者將閑置的工程設(shè)備租賃給其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)等，從而獲得租賃費(fèi)用，將所獲取的租賃費(fèi)用作為后期項(xiàng)目投資之用，實(shí)現(xiàn)融資的目的。

二、黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題分析

1.融資成本相對(duì)較高

融資成本實(shí)際上是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬，當(dāng)前黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中普遍存在著成本過(guò)高的情況。融資歸屬于交易行為，既然是交易行為便一定會(huì)生成交易費(fèi)用，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于資金密集型企業(yè)，在一個(gè)建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，需要籌集大量的資金。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為盡量爭(zhēng)取融資成功，可能會(huì)增加對(duì)資金擁有主體的回報(bào)，從而導(dǎo)致融資成本不斷攀升。另外，黑龍江商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于銀行貸款準(zhǔn)入條件較高，部分企業(yè)難以獲取銀行貸款，轉(zhuǎn)而選擇民間貸款，民間貸款的利息較高，極大地增加了企業(yè)的融資成本。

2.融資限制性因素較多

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求極大，這就需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多元化渠道進(jìn)行融資。大多數(shù)黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)以銀行貸款這一融資方式為主要途徑，而銀行為降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)依賴銀行貸款而實(shí)現(xiàn)融資目的的企業(yè)，進(jìn)行更多的限制，如進(jìn)行有無(wú)不良信貸記錄、高利率、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、嚴(yán)格的企業(yè)資質(zhì)審核等。各種繁瑣的審核或手續(xù)，將許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拒之門外。而少部分具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)其他渠道實(shí)現(xiàn)融資，如發(fā)行企業(yè)債券、引入外資、房地產(chǎn)信托等。著眼全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資情況，主要還是依賴信貸融資的方式，其他形式的融資往往被地方政策、國(guó)家政策、金融市場(chǎng)、相關(guān)法律法規(guī)等影響與限制，造成了房地產(chǎn)行業(yè)融資的困難。

3.融資信用較差

黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多是民營(yíng)企業(yè)，企業(yè)信用度較差，銀行對(duì)整個(gè)黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域提高了貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資信用差主要表現(xiàn)有兩方面：一方面從黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力上看，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、資歷不足、行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)份額偏低，資金缺口較為嚴(yán)重，造成銀行信貸部門進(jìn)行評(píng)估時(shí)認(rèn)為企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，難以同大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)抗衡。另一方面部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于資金短缺狀態(tài)，再加上自身管理方面的不足，自有資金不充足不能支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通過(guò)融資維持發(fā)展造成負(fù)債比重越來(lái)越大。同時(shí)負(fù)債周期較長(zhǎng)，償債能力不足，資金周轉(zhuǎn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)，也造成了企業(yè)融資信用較差，最終導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)多元化的融資路徑。

4.商業(yè)地產(chǎn)金融體系建設(shè)滯后

現(xiàn)階段國(guó)家的金融體系建設(shè)仍有待完善，金融保障體系尚不健全，這對(duì)黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資造成嚴(yán)重影響?？v使當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷推出金融債券、房地產(chǎn)信托、房產(chǎn)抵押貸款證券化等產(chǎn)品，但是房地產(chǎn)金融體系不完善、金融政策引導(dǎo)不足、缺乏多層次的房地產(chǎn)融資體系、整體的商業(yè)地產(chǎn)融資格局不足、金融體系創(chuàng)新不足等因素，嚴(yán)重制約黑龍江商業(yè)地產(chǎn)金融的良性發(fā)展。如黑龍江商業(yè)地產(chǎn)信貸融資資金供應(yīng)與需求不均衡，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中依賴銀行貸款，因債務(wù)過(guò)多或資金供應(yīng)不足，資金鏈斷裂迫不得已停止項(xiàng)目建設(shè)；個(gè)別中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為求生存，采取非法集資的方式籌集資金等。這就需要打破當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資金融體系建設(shè)滯后問(wèn)題，而構(gòu)建高效性、科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)融資體系。

三、黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化策略

1.降低融資成本

針對(duì)當(dāng)前黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所存在的融資成本過(guò)高問(wèn)題，應(yīng)該從以下兩個(gè)方面做出調(diào)整。其一，擴(kuò)展融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要加強(qiáng)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)，融資租賃因其適應(yīng)的廣泛性，是比較適合于黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的，既能夠緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)機(jī)械設(shè)備的租貸也能夠維持科學(xué)技術(shù)上的先進(jìn)性；黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于市場(chǎng)環(huán)境與政策等因素，在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)直接融資的渠道較少，且難度較高，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多樣化的融資模式，尋求全新的融資途徑。其二，制定合理成本控制目標(biāo)。融資成本目標(biāo)的設(shè)計(jì)需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況而定，同時(shí)還應(yīng)該不斷強(qiáng)化對(duì)成本控制目標(biāo)的監(jiān)督，確保各項(xiàng)融資活動(dòng)的成本控制都在可監(jiān)控范圍內(nèi)。

2.強(qiáng)化企業(yè)融資能力

黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的制度是影響其融資能力的主要因素之一，因此，為改善黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難這一局面，需要從以下幾個(gè)方面做出調(diào)整。首先，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境。擁有穩(wěn)定合理的融資環(huán)境是解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難的有效途徑之一。政府要確保金融體制安全，不斷發(fā)展金融市場(chǎng)，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，在此基礎(chǔ)上，切實(shí)維護(hù)好商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。其次，制定科學(xué)的融資策略。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身特征多樣，不同階段特征、融資渠道也會(huì)不同。在創(chuàng)業(yè)初期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要以典當(dāng)融資為主。在成長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主。到了成熟階段，銀行貸款、信托等方式不再適應(yīng)企業(yè)對(duì)金融的需求，取而代之的是股權(quán)融資和債券融資。最后，發(fā)展專業(yè)融資中介機(jī)構(gòu)。擁有一套完善、高效率的市場(chǎng)中介服務(wù)體系，可以為金融機(jī)構(gòu)的生存做堅(jiān)強(qiáng)的后盾，使其不斷發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化融資能力目的。

3.健全商業(yè)地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系

當(dāng)前企業(yè)騙貸、逃避與拖欠銀行債務(wù)現(xiàn)象嚴(yán)重，社會(huì)信用環(huán)境極差，而就黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題而言，信用是企業(yè)融資的核心條件，只有確保企業(yè)的信用，才能夠保障其獲取到合理的融資。在健全黑龍江商業(yè)地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系的過(guò)程中，需要結(jié)合黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，適當(dāng)借鑒國(guó)內(nèi)外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定適合于黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)估體系。具體在以下方面著手：首先，企業(yè)與銀行必須認(rèn)識(shí)到健全房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系的重要性，不僅是為完善審批程序而建立，更是保障金融市場(chǎng)、融資環(huán)境健康發(fā)展的必要需求。其次，保證進(jìn)行企業(yè)信用評(píng)級(jí)過(guò)程與結(jié)果公平性、公正性、透明性，使用信用評(píng)級(jí)行為的規(guī)范化、合法化、科學(xué)化。再次，企業(yè)需適度把控借貸款數(shù)量、期限、提升還款額度，不斷提升企業(yè)的社會(huì)影響力，保持良好信用等級(jí)。最后，增設(shè)針對(duì)黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信用擔(dān)保體系，為其提供信用評(píng)估與擔(dān)保服務(wù)。

4.完善法律法規(guī)建設(shè)

應(yīng)對(duì)當(dāng)前黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方面所面臨的各種問(wèn)題，從整體上來(lái)講，完善法律法規(guī)建設(shè)是從根本上改善金融體系的有效策略。當(dāng)前國(guó)內(nèi)相關(guān)法律建設(shè)還不能夠匹配上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，不能夠?yàn)槠涮峁┤娴姆芍С郑虼?，需要盡快的完善與融資問(wèn)題相關(guān)的法律法規(guī)，細(xì)化關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的相關(guān)政策。可積極的借鑒商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)融合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況，在相關(guān)法律法規(guī)中進(jìn)行相應(yīng)法律法規(guī)的補(bǔ)充。如民法、合同法、建筑法、公司法規(guī)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等法律法規(guī)，運(yùn)用法律的約束力對(duì)地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、銀行的行為進(jìn)行約束，促使各方認(rèn)真履行法定職責(zé)。促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同銀行、金融機(jī)構(gòu)間金融合作的良性發(fā)展，為黑龍江商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境。

四、結(jié)論

文章選擇黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，對(duì)黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資情況進(jìn)行了探究?，F(xiàn)階段黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資方面還存在著一定的問(wèn)題，如黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資成本相對(duì)較高、融資限制性因素較多、融資信用較差、商業(yè)地產(chǎn)金融體系建設(shè)滯后等。應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，黑龍江商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷的提升自身管理水平，同時(shí)控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)強(qiáng)化融資能力，同時(shí)政府方面也應(yīng)該進(jìn)一步完善地產(chǎn)業(yè)金融法律建設(shè)，為其營(yíng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境。

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