亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例的商業(yè)地產(chǎn)研究

        2018-06-21 11:32:02張藝
        商場現(xiàn)代化 2018年7期

        摘 要:商業(yè)房地產(chǎn)簡稱商業(yè)地產(chǎn),是商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合,包括單純出租、單獨(dú)出售、租售結(jié)合三種模式。本文在介紹我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的基礎(chǔ)上,與國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行對比,以商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)--萬達(dá)集團(tuán)為例,理論依據(jù)是微笑曲線和SWOT分析法,對我國其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有參考價(jià)值。

        關(guān)鍵詞:萬達(dá);商業(yè)地產(chǎn);微笑曲線

        房地產(chǎn)行業(yè)對于推動(dòng)我國城市化、現(xiàn)代化和工業(yè)化進(jìn)程有重要作用,是國民經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力量。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)開展,房地產(chǎn)行業(yè)如何“三去一補(bǔ)一降”是研究宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要課題。

        房地產(chǎn)主要可以分為住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)。隨著國家制度的深化改革,住宅房地產(chǎn)市場趨于飽和,商業(yè)房地產(chǎn)成了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的主要發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、休閑功能于一身的經(jīng)濟(jì)體,這也是它和住宅房地產(chǎn)的區(qū)別所在。消費(fèi)者日益豐富的消費(fèi)需求促成了商業(yè)地產(chǎn)的興起,商業(yè)地產(chǎn)的積極作用在于推動(dòng)了城鎮(zhèn)一體化建設(shè),為政府創(chuàng)收,增加了就業(yè)崗位,為城市現(xiàn)代化建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用。

        一、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)理論

        1.商業(yè)地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

        (1)商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)房地產(chǎn)簡稱商業(yè)地產(chǎn),是一種將商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合在一起的概念。根據(jù)《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》對商業(yè)地產(chǎn)的界定,廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性的物業(yè),主要包括寫字樓、廠房倉庫等;狹義的商業(yè)地產(chǎn)指用作批發(fā)零售、餐飲、休閑娛樂、建設(shè)服務(wù)和休閑設(shè)施等的物業(yè)形式。本文研究的是狹義的商業(yè)地產(chǎn),即大型購物中心、商店、酒店等用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)。

        (2)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)。一般認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)具有以下特點(diǎn):①高投資回報(bào)率。首先,商業(yè)地產(chǎn)的選址一般是在城市的高價(jià)地段;其次,商業(yè)地產(chǎn)從建設(shè)到出售都具有不確定性,還可能受到一系列不確定因素的的影響;最后,高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益率,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)靈活。②對管理人員的要求高。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)多功能的經(jīng)濟(jì)體,在運(yùn)營管理的過程中常常面臨著很多問題,如:如何將各類店鋪分類,如何將產(chǎn)業(yè)多樣化,入駐商鋪的篩選。③多種多樣的經(jīng)營方式。住宅房地產(chǎn)是單一的出售模式,而商業(yè)地產(chǎn)有只售不租、只租不售、租售結(jié)合三種基本模式。預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式將會(huì)以租賃為主,以售為輔。

        2.我國商業(yè)地產(chǎn)營銷模式

        (1)單純出租模式。該模式是指前期統(tǒng)一將商業(yè)地產(chǎn)出租,后期統(tǒng)一進(jìn)行監(jiān)督管理,分期獲得商業(yè)利潤流入。這種模式要求開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金支持,同時(shí)有經(jīng)營管理的能力。這種模式又可以分為零散出租和整體出租。零散出租和整體出租的區(qū)別在于開發(fā)商是否擁有物業(yè)經(jīng)營權(quán),整體出租減少了開發(fā)商后期經(jīng)營管理的壓力。

        (2)單純出售模式。該模式和整體出租類似,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售后不再擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和后續(xù)的經(jīng)營管理權(quán)。這種模式又可以細(xì)分為三種模式:第一種是整體統(tǒng)一出售,第二種是零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營,第三種是零散銷售、各自經(jīng)營。三種模式有利有弊,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)具體情況統(tǒng)一規(guī)劃。

        (3)租售結(jié)合模式。售后回租和部分出售是租售結(jié)合的兩種具體模式。售后回租是指開發(fā)商將物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售之后,雙方進(jìn)行協(xié)商,開發(fā)商支付租金再次獲得物業(yè)使用權(quán)。這種模式下,開發(fā)商不僅前期能快速收回資金,減輕債務(wù)壓力,后期還能通過回租獲得經(jīng)營管理權(quán),形成資金流。部分出售是指開發(fā)商將物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分成不同的部分進(jìn)行出售,這種模式普遍適用于我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

        二、萬達(dá)地產(chǎn)

        1.萬達(dá)地產(chǎn)簡介

        大連萬達(dá)集團(tuán)成立于20世紀(jì)80年代,其四大核心產(chǎn)業(yè)分別是商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游和連鎖百貨。2001年,萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)了近600萬平方米的住宅后將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為了戰(zhàn)略重點(diǎn),全國如雨后春筍般出現(xiàn)的萬達(dá)廣場見證了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的歷程。

        2.萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

        萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)作為萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè),經(jīng)過多年的發(fā)展,成為我國最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。十幾年的時(shí)間,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了三代產(chǎn)品,第一代為單店,第二代為商業(yè)組合店,第三代為城市綜合體,其發(fā)展歷程見下表。

        3.萬達(dá)地產(chǎn)的主要業(yè)態(tài)

        (1)高端百貨。萬達(dá)百貨于2007年成立,是幾大支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)百貨是萬達(dá)廣場的主力店,根據(jù)消費(fèi)群體定位,分為高端奢侈店、精致生活店、時(shí)尚潮流店和社區(qū)生活店四種形態(tài)。其中時(shí)尚潮流店占總規(guī)模的80%,年輕人是其消費(fèi)主力軍。

        (2)高級酒店。萬達(dá)集團(tuán)酒店管理公司是資規(guī)模最大的五星級酒店企業(yè),計(jì)劃到2020年,開設(shè)200家五星級酒店,成為全球最大的酒店集團(tuán)。

        (3)旅游度假產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)采取了戰(zhàn)略聯(lián)盟策略,與中國泛海、聯(lián)想控股等多家行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)合作,預(yù)計(jì)在長白山、西雙版納等地打造國際一流的旅游度假區(qū)。旅游投資產(chǎn)業(yè)將成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的又一個(gè)衍生產(chǎn)業(yè)。

        (4)文化產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)于2005年進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè),目前有四大投資領(lǐng)域:娛樂文化、書畫收藏、影視、舞臺表演。其中,萬達(dá)影業(yè)是最廣為人知的院線,這得益于其與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展模式。

        三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“微笑曲線”分析

        1.微笑曲線概述

        “微笑曲線”的含義是:在一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中,可以獲得較大利潤的是上游的研發(fā)環(huán)節(jié)和下游的售后服務(wù)環(huán)節(jié),而中間的生產(chǎn)環(huán)節(jié)利潤最小,因而產(chǎn)品工序流程的附加值線條就形成一個(gè)兩邊高、中間低U型曲線,因此稱作“微笑曲線”。

        2.萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“微笑曲線”模式

        (1)產(chǎn)業(yè)鏈上游--研發(fā)設(shè)計(jì)。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院有限公司成立于2006年,是全國唯一一家從事商業(yè)及文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),同時(shí)進(jìn)行全過程管控的技術(shù)管理和研究機(jī)構(gòu)。這是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展模式上的創(chuàng)新,首先,它為入駐商戶帶來了良好的用戶體驗(yàn),形成了品牌號召力;其次,節(jié)約了信息成本,使商戶的收益最大化;最后,該商業(yè)模式使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了產(chǎn)業(yè)鏈上游。

        (2)產(chǎn)業(yè)鏈中游--房屋建造。在房屋建造環(huán)節(jié),萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)采用了“訂單地產(chǎn)”模式,這是一種創(chuàng)新,包括聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金和先租后建四個(gè)部分。

        ①聯(lián)合協(xié)議。萬達(dá)集團(tuán)和行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,約定包括目標(biāo)城市的選擇、目標(biāo)群體的選擇、租金等條款。②共同參與。又叫“技術(shù)對接”,萬達(dá)與合作伙伴經(jīng)過了聯(lián)合協(xié)議之后,每一個(gè)店的面積、層高、設(shè)備都事先約定好,為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。③平均租金。又叫“批量談判”,萬達(dá)和戰(zhàn)略合作伙伴約定,將中國的城市劃定為兩個(gè)等級,一等城市、二等城市分別適用不同的平均租金,這樣就實(shí)現(xiàn)了利益最大化。④先租后建。即招商在前,建設(shè)在后。在面積、城市、租金都確定后,萬達(dá)與主力店租戶簽訂合同或確認(rèn)書,此后再投入建設(shè),保證了商場的正常運(yùn)營。

        (3)產(chǎn)業(yè)鏈下游--市場營銷與運(yùn)營管理。在產(chǎn)業(yè)鏈下游,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要采用“互聯(lián)網(wǎng)+”的市場營銷模式和O2O模式,騰訊、百度和萬達(dá)三方合作的飛凡網(wǎng)也將正式上線。萬達(dá)廣場龐大的線下流量,加上騰訊的社交鏈和百度的大數(shù)據(jù)的支持,萬達(dá)牢牢地抓住了這些高價(jià)值的用戶。

        四、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的SWOT分析

        本文利用SWOT分析法從優(yōu)勢(strength)、劣勢(weakness)、機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅(threat)四個(gè)維度出發(fā),分析萬商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況。

        1.優(yōu)勢分析

        (1)品牌優(yōu)勢。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)用十幾年的時(shí)間發(fā)展成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè),旗下有商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、連鎖百貨、旅游度假和文化產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè),每一個(gè)產(chǎn)業(yè)相互支撐,共同成就了萬達(dá)商業(yè)帝國。

        (2)資金優(yōu)勢。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)采用的是租售結(jié)合的模式,前期通過出售商鋪獲得資金快速回籠,后期通過出租商鋪形成龐大現(xiàn)金流,這些資金為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)提供了保障。

        (3)政策優(yōu)勢。截止2018年2月,全國已建成212座萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場的建設(shè)不僅能帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還能創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位,緩解了就業(yè)壓力,因此政府會(huì)提供相應(yīng)的政策扶持。

        2.劣勢分析

        (1)管理劣勢。雖然萬達(dá)擁有商業(yè)規(guī)劃研究院和專門的人才培養(yǎng)學(xué)校,但是其龐大的分支機(jī)構(gòu)使得自上而下的管理面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),這也是萬達(dá)發(fā)展壯大過程中不可避免的問題。

        (2)模式劣勢。標(biāo)準(zhǔn)化是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn),但是其商業(yè)同質(zhì)化不顧地域差異,這是劣勢所在。這種模式只適合攻城略地地占領(lǐng)市場,但不適合穩(wěn)扎穩(wěn)打地提高商業(yè)價(jià)值。

        3.機(jī)會(huì)分析

        (1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。雖然面臨著通貨膨脹、人民幣貶值的壓力,但是近年來我國GDP保持了中高速增長。十九大上提出供給側(cè)改革和國家出臺的相應(yīng)政策都有利于萬達(dá)集團(tuán)擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模。

        (2)“一帶一路”戰(zhàn)略?!耙粠б宦贰睉?zhàn)略下萬達(dá)要想得到發(fā)展,就要因地制宜,創(chuàng)新思路。一般認(rèn)為,“一帶一路”的機(jī)會(huì)在于大宗商品和制造業(yè),但是萬達(dá)卻把目光放在了服務(wù)業(yè)上,這是一種創(chuàng)新的思路。

        4.威脅分析

        (1)市場競爭激烈。住宅房地產(chǎn)行業(yè)近年來出現(xiàn)了井噴式增長,越來越多的企業(yè)把目光投向了商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè),例如萬科、寶龍,還有一些知名度相對較低的地方企業(yè)。

        (2)電子商務(wù)的沖擊。以阿里巴巴為代表的電子商務(wù)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊日益顯現(xiàn),2017年11月11日,天貓銷售額達(dá)到了1682億元,同比增長41%,萬達(dá)攜手百度和騰訊進(jìn)軍電商行業(yè)大大增加了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力,可是面臨的威脅也不容忽視。

        五、結(jié)論與展望

        1.結(jié)論

        我國商業(yè)地產(chǎn)雖然起步較晚,但是發(fā)展迅速,特別是國家近年來的政策扶持和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把目光從住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)房地產(chǎn),從而推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。萬達(dá)集團(tuán)涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說較早,但如今也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

        2.展望

        隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人均可支配收入的提高,越來越追求高品質(zhì)的生活,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)承載的豐富的功能未來將吸引更多的消費(fèi)者,它的潛力是巨大的。但是,為了迎接未知的機(jī)遇和挑戰(zhàn),萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新不應(yīng)拘泥于傳統(tǒng)模式,應(yīng)充分挖掘企業(yè)潛在價(jià)值空間,著眼于高附加值領(lǐng)域。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式雖然具有很多優(yōu)點(diǎn),但并不是適合每個(gè)企業(yè)的,進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)著眼于自身的實(shí)際,借鑒萬達(dá)的成功之處,用創(chuàng)新的思維找到適合自己的發(fā)展道路。

        參考文獻(xiàn):

        [1]汪壽陽,喬晗,胡毅,等.商業(yè)模式全景圖[M].北京:科學(xué)出版社,2016.

        [2]呂鑫,崔曉楊,胡毅,等.建筑業(yè)商業(yè)模式研究綜述[J].科學(xué)促進(jìn)發(fā)展,2016,12(2):135-143.

        [3]李新春.企業(yè)戰(zhàn)略網(wǎng)絡(luò)的生成發(fā)展與市場轉(zhuǎn)型[J].北京:經(jīng)濟(jì)研究,1998,(4).

        [4]袁磊.戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴的選擇分析[J].北京:中國軟科學(xué),2001,(9).

        [5]莫清華.轉(zhuǎn)型背景下商業(yè)地產(chǎn)的投資前景與融資模式--基于REITs的投資價(jià)值分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2011,15(8):85-88.

        作者簡介:張藝(1997.03- ),女,漢族,重慶人,安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,2015級本科生,研究方向:經(jīng)濟(jì)學(xué)

        狠狠色噜噜狠狠狠狠色综合久| 免费a级作爱片免费观看美国| 国产av精国产传媒| 中文亚洲爆乳av无码专区| 人妻风韵犹存av中文字幕| 国产乱码一区二区三区精品| 亚洲熟妇少妇任你躁在线观看无码| 久久精品国产亚洲av电影| 日本一区二区国产高清在线播放| 综合亚洲二区三区四区在线 | 天堂网在线最新版www中文网| 国产精品色内内在线播放| 亚洲中文中文字幕乱码| 在线观看的网站| 三年片在线观看免费大全电影 | 无码精品日韩中文字幕| 国产一级黄色录像| 久久99国产精品久久99密桃| 色欲av永久无码精品无码蜜桃| 特级婬片国产高清视频| 91福利国产在线观一区二区| 久久色悠悠综合网亚洲| 欧美做受又硬又粗又大视频| 久久婷婷香蕉热狠狠综合| 日韩无码尤物视频| 亚洲精品第四页中文字幕| 三级全黄的视频在线观看| 84pao强力打造免费视频34 | 国产精品亚洲片在线观看不卡| 国产精品麻豆成人av电影艾秋| 日韩中文字幕久久久经典网| 国产丝袜美腿在线视频| 女人被爽到高潮视频免费国产 | 国产精品自在拍在线拍| 国产91网| 免费人成网站在线观看| 中文字幕有码无码人妻av蜜桃| 97久久精品人人做人人爽| 国产精品白浆免费观看| 精品国产亚洲av高清大片| 国产亚洲精品久久777777|