楊喆

前言

土地一級開發(fā)主要指的是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、城市功能定位與經(jīng)濟發(fā)展要求，授權(quán)委托企業(yè)與政府部門可以對一定區(qū)域范圍內(nèi)鄉(xiāng)村集體土地、國有土地開展統(tǒng)一拆遷、征地、補償、安置工作，并建設(shè)市政配套設(shè)施，讓標(biāo)準(zhǔn)土地開發(fā)行為目標(biāo)得以實現(xiàn)。

1 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式

1.1 固定比例收益模式

固定比例收益模式主要指的是開發(fā)企業(yè)在接受政府部門委托之后，根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，可以對擬征用與農(nóng)轉(zhuǎn)非土地、確定存量國有土地，統(tǒng)一組織完成農(nóng)轉(zhuǎn)非、整地、拆遷以及市政道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，政府部門可以對固定以及開發(fā)利潤進行支付，可以讓增值收益底線得到保證。固定比例收益模式流程如圖1所示。

圖1 固定比例收益模式流程圖

結(jié)合圖1，在利用此種模式時，可以從土地一級開發(fā)本身獲得一定利潤，此種模式主要形式包含三種類型：①開發(fā)企業(yè)需要對籌措資金予以自行負(fù)責(zé)，需要辦理項目規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、執(zhí)政建設(shè)以及征地拆遷等手續(xù)，完成組織實施工作，在應(yīng)用此種模式時，其開發(fā)成本的8%為利潤；②土地儲備機構(gòu)需要對土地一級開發(fā)起到主導(dǎo)作用，需要完成資金籌措工作，同時，需要對項目規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、市政建設(shè)以及征地拆遷手續(xù)進行辦理，完成組織實施工作；③政府部門需要對收益保底做出承諾，開發(fā)企業(yè)需要對土地以及開發(fā)資金進行投入，開發(fā)企業(yè)每年都可以得到最低收益，如果所得收益小于開發(fā)成本5%，那么需要政府部門對差額進行補足[1]。

1.2 分享土地增值收益模式

分享土地增值收益模式主要指的是開發(fā)企業(yè)在得到土地一級開發(fā)成本補償部分后，還能夠和政府部門進行商議協(xié)定，根據(jù)一定比例對土地出讓金增值收益進行有效分享。通常情況下，在開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)工作予以完成后，政府部門需要開始進行招拍掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本和政府部門提取各項費用之后，政府部門需要與企業(yè)根據(jù)一定約定比例完成分成工作，得到自身部分土地出讓增值收益。

在采用此種模式時，在開發(fā)成本中，主要包含了征地拆遷補償費用、項目前期費用、工程建設(shè)費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、稅費，在政府提取費用中，主要包含了失地農(nóng)民保障金、土地收益基金。在分配過程中，其比例和土地一級開發(fā)難度具有一定關(guān)聯(lián)，如果地理位置較偏、拆遷難度較大，那么其分成相對較高。

在土地以及開發(fā)過程中，利用投資環(huán)境景觀、投資公共配套設(shè)施等方法可以讓土地增值目標(biāo)得到盡快實現(xiàn)。通過投資環(huán)境景觀，如規(guī)劃建設(shè)園林、改造舊河道，可以讓生態(tài)效益得到提升，進而讓經(jīng)濟效益目標(biāo)得以實現(xiàn)；通過投資公共配套設(shè)施，如建設(shè)停車場、建設(shè)配套制冷與熱力供應(yīng)，可以讓社會效益得到提升，進而讓經(jīng)濟效益目標(biāo)得以實現(xiàn)。

1.3 分享土地出讓金模式

分享土地出讓金模式主要指的是一級開發(fā)企業(yè)和項目所在地政府部門進行合作，根據(jù)雙方商議比例，來讓土地出讓金得到直接分成，得到一級開發(fā)企業(yè)合法收益。在利用此種模式時，其操作方法主要包含兩種類型：①企業(yè)和政府部門進行合資，讓項目公司第一成立，房企利用股權(quán)占比，可以得到土地出讓金分成權(quán)；②企業(yè)和政府部門需要對《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》進行簽訂，需要對雙方土地出讓金分成比例予以明確化處理，房企可以得到土地出讓金分成。

此種分享土地出讓金模式具有一定局限，開發(fā)企業(yè)需要為國企，且多為項目所在地政府平臺公司。如在上海新江灣城項目中，就需要上海城投對其運營予以負(fù)責(zé)，市政府部門和上海城投出讓金分成比例為3：7，并出讓合同及補償合同完成具體操作工作。

1.4 持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施模式

持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施模式為政府部門授權(quán)土地一級開發(fā)主體，完成公共配套設(shè)施投資工作，開發(fā)主體通過對公共配套服務(wù)予以提供、持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，可以讓長期現(xiàn)金流得到獲取。在應(yīng)用此種模式時，需要開發(fā)主體和政府部門完成高效協(xié)調(diào)、溝通工作。在公共建筑中，主要為醫(yī)療衛(wèi)生、教育、商業(yè)服務(wù)、文化體育、社區(qū)服務(wù)等社會服務(wù)性設(shè)施，因為自身具有較長的回報周期、較低的盈利能力，對此需要選擇優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)。如果企業(yè)并非專業(yè)從事公共設(shè)施運營管理，那么其運營能力幾乎和盈利能力相等。所以，公共配套設(shè)施投資決策是應(yīng)用此模式時的最大挑戰(zhàn)。

1.5 一二級聯(lián)動開發(fā)模式

一二級聯(lián)動開發(fā)模式主要指的是土地一級開發(fā)主體和政府部門進行積極協(xié)商，進而創(chuàng)造多種條件，讓一級開發(fā)主體得到部分二級開發(fā)項目，讓一二級聯(lián)動開發(fā)模式得以實現(xiàn)，房企可以得到較高收益。其聯(lián)動關(guān)系如圖2所示。

圖2 土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式

結(jié)合圖2，在應(yīng)用此種模式時，一級開發(fā)企業(yè)需要和政府部門構(gòu)建合作關(guān)系，需要開發(fā)企業(yè)具有良好的公關(guān)能力。同時，一級開發(fā)企業(yè)需要具有二級開發(fā)能力，在利潤上，二級開發(fā)利潤大于一級開發(fā)利潤，在拿到土地后，二級開發(fā)會具有較大優(yōu)勢，可以讓項目整體利潤率得到提升，可以讓一級開發(fā)收益不足得到彌補[2]。其利潤空間如圖3所示。

圖3 土地一二級聯(lián)動開發(fā)模式利潤空間

結(jié)合圖3，一級開發(fā)工程外包利潤、土地升值利潤、公共設(shè)施運營利潤一級物業(yè)銷售利潤為此種模式的應(yīng)用提供了良好的利潤前景，通常情況下，一級開發(fā)企業(yè)需要通過兩種方法低價拿地：①一級開發(fā)企業(yè)需要和政府部門進行有效協(xié)商，對土地出讓規(guī)則進行制定，保證其拿到優(yōu)質(zhì)的地塊；②一級開發(fā)企業(yè)利用土地一級開發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，幫助政府部門對一級開發(fā)工程進行代建，無償、低價得到部分土地完成開發(fā)工作。

2 房企參與土地一級開發(fā)的面臨風(fēng)險及主要策略

2.1 面臨風(fēng)險

在房企參與土地一級開發(fā)過程中，其面臨風(fēng)險主要體現(xiàn)在四個方面。

（1）大量資金的長期占用。對于用來儲備的土地來說，在土地儲備中心對其進行驗收后，需要其利用自有資金并給開發(fā)商進行償付，其具有較大的欠款風(fēng)險。同時，如果拆遷工作較為不順，也會讓項目完工時間得到推移。

（2）開發(fā)投入超過專業(yè)機構(gòu)評估確認(rèn)基準(zhǔn)地價。在專業(yè)機構(gòu)評估確定基準(zhǔn)地價中，拆遷成本可能相對較高，政府部門如果不同意對一級開發(fā)增值收益予以分享，那么開發(fā)商將可能面臨虧損。

（3）政策風(fēng)險。在招拍掛拿地中，土地一級開發(fā)政策不夠完善，全國性政策規(guī)定相對寬泛，其操作性相對較差，而省、市地方政府部門會依照實際情況對土地利用政策進行改變，這種改變也有可能會造成風(fēng)險。

（4）政府違約行為風(fēng)險。在土地一級開發(fā)時，地方政府具有較為強勢的地位。開發(fā)企業(yè)固然可以利用多種法律文件實現(xiàn)約束，并將自身利益和政府部門利益進行捆綁，但依然無法對地方政府部門違約風(fēng)險進行完全消除。

2.2 主要策略

2.2.1 增強規(guī)劃能力

在土地一級開發(fā)過程中，規(guī)劃是最為重要的價值要素，占有核心地位。土地一級開發(fā)在短期內(nèi)無法得到復(fù)原，對于區(qū)域功能的實現(xiàn)來說，規(guī)劃優(yōu)劣程度會對其起到?jīng)Q定作用，而對于區(qū)域價值來說，區(qū)域功能又具有根本影響。開發(fā)企業(yè)土地價值的提升可以讓企業(yè)開發(fā)盈利水平得到提高，可以為企業(yè)的后續(xù)業(yè)務(wù)開展奠定重要基礎(chǔ)[3]。

2.2.2 優(yōu)化運作流程

在土地整治與儲備中，會涉及到拆遷環(huán)節(jié)、征地環(huán)節(jié)、基建環(huán)節(jié)以及土地出讓環(huán)節(jié)，與此同時，一級開發(fā)工程本身具有系統(tǒng)性、綜合性特點，具有多種和外部合作單位進行談判環(huán)節(jié)，為讓運作流程得到進一步優(yōu)化，需要對管理能力進行提升，讓一級開發(fā)企業(yè)成本得到有效控制。

2.2.3 掌握行業(yè)波動周期

在房企參與土地一級開發(fā)過程中，需要對整體宏觀經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟因素、政策因素以及行業(yè)形勢因素進行充分考慮，同時，需要房企具有敏銳市場觸覺，需要房企和政府部門保持一致性，依照市場需求對土地一級開發(fā)節(jié)奏進行有效控制，讓區(qū)域土地價值得到進一步提升。

3 結(jié)論

綜上所述，固定比例收益模式、分享土地增值收益模式、分享土地出讓金模式、持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施模式和一二級聯(lián)動開發(fā)模式為房企參與土地一級開發(fā)的主要盈利模式，針對房企參與土地一級開發(fā)的主要風(fēng)險，通過增強規(guī)劃能力、優(yōu)化運作流程及掌握行業(yè)波動周期的主要策略，可以對此風(fēng)險進行有效預(yù)防，保證房企參與土地一級開發(fā)盈利模式得到順利開展。

[1]姜農(nóng)娟，賴?yán)?，鄭廣三.土地一級開發(fā)企業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)型設(shè)計研究[J].建筑經(jīng)濟，2014，03：78～81.

[2]王代群.關(guān)于對土地一級開發(fā)項目成本控制的思考[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018，02：119+121.

[3]李競.土地一級開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容及其策略[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018，02：39～40.