羅霖

（廣西柳州市勘察測(cè)繪研究院 廣西柳州市 545000）

引言

VR（虛擬現(xiàn)實(shí)）技術(shù)于2015年開(kāi)始走進(jìn)國(guó)內(nèi)大眾的生活，以其多感知性、存在感、交互性、自主性等特征，新穎的游戲體驗(yàn)、購(gòu)物體驗(yàn)等新穎功能體驗(yàn)引起了廣泛的關(guān)注，即便不是業(yè)內(nèi)人士，也期待著VR技術(shù)改變我們的生活，并掀起了各式VR眼鏡和設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)狂潮。

而業(yè)內(nèi)對(duì)于VR技術(shù)的運(yùn)用當(dāng)然不局限于娛樂(lè)，在醫(yī)學(xué)、軍事航天、工業(yè)仿真、室內(nèi)設(shè)計(jì)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、應(yīng)急推演、文物古跡等領(lǐng)域，VR技術(shù)都越來(lái)越發(fā)揮出重要作用，早在2004年虛擬現(xiàn)實(shí)理論進(jìn)一步的完善和應(yīng)用，就有人進(jìn)一步投入研究VR技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售輔助工作。

1 傳統(tǒng)樓盤(pán)展示方式和戶型推介方面存在的問(wèn)題

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，給客戶展現(xiàn)樓盤(pán)信息的模式主要為平面戶型圖、地理信息位置，沙盤(pán)，實(shí)體樣板間。而隨著居民生活水平越來(lái)越高，客戶對(duì)產(chǎn)品功能要求更高，同質(zhì)化定位的產(chǎn)品越來(lái)越難打動(dòng)消費(fèi)者；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，使得客戶的信息越來(lái)越對(duì)稱(chēng)，客戶越來(lái)越容易對(duì)比多個(gè)樓盤(pán)，同質(zhì)化的產(chǎn)品吐過(guò)沒(méi)有自己的亮點(diǎn)則很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。因此，從最直接的方面來(lái)看，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)需要層出不窮、推陳出新。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要成功地贏得市場(chǎng)，提高企業(yè)品牌知名度，必須不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，引入VR技術(shù)增加房屋銷(xiāo)售砝碼，改變傳統(tǒng)看房模式。

結(jié)合工作實(shí)際，幾個(gè)月的摸索、時(shí)間，成功地做到了在較低的成本下，使用VR眼鏡身臨其境地看房，并突破時(shí)空限制進(jìn)行傳播，同時(shí)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，找到了新的發(fā)力點(diǎn)。通過(guò)大量的市場(chǎng)走訪和調(diào)查得出客戶對(duì)房產(chǎn)選擇主要關(guān)注的方面有：區(qū)位交通，周邊配套，小區(qū)環(huán)境，樓棟間距，意向戶型的采光、能觀看到的外部視野等。而針對(duì)這些客戶意向，目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，能體現(xiàn)出來(lái)的樓盤(pán)展示方式和戶型推介方面主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）平面的圖片展示（區(qū)位交通、周邊配套等）讓業(yè)主難以對(duì)實(shí)際空間距離進(jìn)行客觀了解。

（2）沙盤(pán)、樣板房的制作成本較高，特別是地處繁華地帶的推廣型售樓部，狹小的空間讓其很少配有樣板房，對(duì)客戶看房造成一定信息缺失。

（3）模型和樣板很難使客戶對(duì)意向房產(chǎn)信息進(jìn)行全面了解。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要成功地贏得市場(chǎng)，提高企業(yè)品牌知名度，必須不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，引入VR技術(shù)增加房屋銷(xiāo)售砝碼，改變傳統(tǒng)看房模式。VR技術(shù)的參與可以使得樓盤(pán)銷(xiāo)售獲得高關(guān)注度，噱頭十足。并且可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售需要，制作多樣的沙盤(pán)、樣板房，進(jìn)行日照分析、信息篩查以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析等，大大降低開(kāi)發(fā)商的成本。

2 將VR技術(shù)融合房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

（1）短期內(nèi)制作每種戶型的三維樣板間模型及周邊未來(lái)的環(huán)境模型。

（2）模擬房子裝修后的逼真效果，讓購(gòu)房者走進(jìn)虛擬樣板間，并實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的交互，更好地了解房子的格局。

（3）比起傳統(tǒng)單薄地被動(dòng)灌輸性平面額網(wǎng)站宣傳更具感染力。

（4）將虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，VR地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)包括VR沙盤(pán)、VR樣板房和VR園林。

（5）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，再無(wú)需等到樣板房及園林景觀示范區(qū)落成，購(gòu)房者只要戴上虛擬現(xiàn)實(shí)頭盔，便能“走入”幾年后才能落成的建筑主體內(nèi)外和景觀全景。

3 將VR技術(shù)融合進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的要點(diǎn)

（1）大場(chǎng)景鳥(niǎo)瞰。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行鳥(niǎo)瞰控制，旋轉(zhuǎn)，放大或縮小觀看；指北針，根據(jù)項(xiàng)目旋轉(zhuǎn)跟隨轉(zhuǎn)動(dòng)；對(duì)大場(chǎng)景進(jìn)行模型加工，車(chē)流動(dòng)畫(huà)制作，植物擺放，光照效果美化；光照模擬功能，模擬太陽(yáng)日照，光線變化。

（2）區(qū)位交通。以地圖坐標(biāo)的形式表現(xiàn)，周邊的地理位置名稱(chēng)，如交通，商業(yè)，學(xué)校，公園等。對(duì)周邊控規(guī)區(qū)域進(jìn)行全3D還原，將未來(lái)世界呈現(xiàn)在客戶眼前，可任意角度旋轉(zhuǎn)、放大、縮小。

（3）實(shí)景體驗(yàn)。對(duì)景觀漫游場(chǎng)景進(jìn)行美化加工；添加逼真的花草樹(shù)木；增加第一人稱(chēng)漫游行走，可自動(dòng)漫游，手動(dòng)控制，720°感受小區(qū)的鳥(niǎo)語(yǔ)花香。

（4）3D選房模塊。在選房面板中，可以通過(guò)價(jià)格、朝向、戶型、面積來(lái)篩選戶型。在三維視圖中，以高亮閃爍形式表現(xiàn)，戶型所處樓棟，朝向，位置信息。

（5）戶型品鑒。根據(jù)提供的戶型模型資料文件進(jìn)行效果美化加工。實(shí)現(xiàn)在戶型中第一人稱(chēng)自動(dòng)漫游及手動(dòng)漫游，在窗景可以實(shí)現(xiàn)跨樓層控制，模擬不同樓層看到的景色效果。實(shí)現(xiàn)戶型的三維鳥(niǎo)瞰，可旋轉(zhuǎn)，放大縮小，查看尺寸，承重墻信息。戶型品鑒包含兩種體驗(yàn)方式，鳥(niǎo)瞰模式和漫游模式。鳥(niǎo)瞰模式便于全面直觀的了解戶型結(jié)構(gòu)；漫游模式可讓客戶提前感受樣板間的格局。針對(duì)高層住宅，可以模擬任意樓層視角，視野和遮擋均無(wú)限接近真實(shí)。

圖1

圖2

VR戶型沙盤(pán)的特點(diǎn)突出，實(shí)現(xiàn)基于光學(xué)捕捉的空間定位，仿佛置身真實(shí)樣板空間，自由行走，不受拘束。高清晰度的場(chǎng)景還原，讓購(gòu)房者輕松感受房屋的未來(lái)之景。借助體感操作外部設(shè)備，實(shí)現(xiàn)與環(huán)境和物體的自由交互，隨心所欲實(shí)現(xiàn)私人訂制。隨意體驗(yàn)晝夜變化，預(yù)知日照時(shí)長(zhǎng)，實(shí)時(shí)進(jìn)行日照分析，窗外景色實(shí)景還原，不同的樓層、戶型、朝向都有不同風(fēng)景，這是真實(shí)樣板間無(wú)法達(dá)成的感受與真實(shí)。富有科技感、信息全面、信息查詢、信息挑選、修改數(shù)據(jù)、豐富互動(dòng)等多樣體驗(yàn)功能。

4 幾種操作模式

（1）飛行模式

飛行模式相當(dāng)于導(dǎo)游的作用，通過(guò)預(yù)先設(shè)定好的路線及視點(diǎn)的切換，展示小區(qū)內(nèi)外有沒(méi)的環(huán)境和完善的設(shè)施，讓客戶眼前一亮，輕松將全局一眼掌控。

（2）鳥(niǎo)瞰模式

讓購(gòu)房者俯瞰整個(gè)虛擬沙盤(pán)，可以進(jìn)行360°全方位觀看，并進(jìn)行放大、縮小等互動(dòng)操作，更為直觀、立體、互動(dòng)的三維技術(shù)來(lái)表現(xiàn)整個(gè)沙盤(pán)及周邊環(huán)境。

（3）漫游模式

讓體驗(yàn)者可以在虛擬模式中下地游走，真實(shí)下地感受園林景觀。通過(guò)VR技術(shù)研究開(kāi)發(fā)及廣泛運(yùn)用，虛擬現(xiàn)實(shí)城市管理將全部采用VR技術(shù)模擬整個(gè)土地規(guī)劃及建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行和監(jiān)測(cè)，通過(guò)城市規(guī)劃虛擬現(xiàn)實(shí)平臺(tái)，全面實(shí)現(xiàn)防災(zāi)模擬、高層樓宇消防仿真及城區(qū)規(guī)模推演管理，提高城市規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理運(yùn)營(yíng)效率。

[1]李洪剛.淺析虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用與發(fā)展[J].中外建筑，2017（12）.

[2]崔浩，朱文文，趙仕虎.虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究[J].無(wú)線互聯(lián)科技，2018（05）.

[3]劉楠楠，王國(guó)力，孫英哲.VR技術(shù)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)中現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（03）.