摘 要：我國(guó)物業(yè)管理的整體水平正在不斷的提高，但對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的完善還有待加強(qiáng)。雖然相關(guān)政府部門(mén)已經(jīng)制定了綜合性的治理措施，但是仍然存在很多問(wèn)題，不能很好的滿足居民的要求。本文主要通過(guò)結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，提出一些關(guān)于物業(yè)管理實(shí)施中的難點(diǎn)和對(duì)其可持續(xù)發(fā)展措施的見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞：舊住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問(wèn)題；建議

隨著國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)于加強(qiáng)民生建設(shè)的作用也越來(lái)越重要。人們?cè)谏钏竭_(dá)到一定的程度后，就會(huì)更加關(guān)注生活的質(zhì)量和居住環(huán)境的優(yōu)劣。新建小區(qū)的物業(yè)管理取得了不錯(cuò)的進(jìn)展，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美、生活設(shè)施完善，居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全得到了有力的保障。但是在舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理推進(jìn)過(guò)程中，卻是問(wèn)題頻出，困難重重。只有結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理實(shí)施中的難點(diǎn)，制定針對(duì)性的整改措施，才能早日突破當(dāng)前的困境。

一、城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問(wèn)題

第一，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。舊住宅小區(qū)大都修建比較早，受到當(dāng)時(shí)物業(yè)管理意識(shí)底下的限制，普遍存在缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，整體布局混亂的先天問(wèn)題。雖然在相關(guān)整改措施的實(shí)施下，一定程度上改善了小區(qū)的綠化、道路、窨井等公共設(shè)施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設(shè)施，如專用停車場(chǎng)、自行車棚、下水管道、供暖設(shè)備等，仍然沒(méi)有找到合理的解決辦法。

第二，業(yè)主素質(zhì)層次不齊。由于舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)比較多元化，房?jī)r(jià)始終處于城市整體水平的末端，入住門(mén)檻較低，所以業(yè)主的數(shù)量比較多，且層次比較廣泛，各行各業(yè)的人都存在。因而造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和要求呈兩極分化，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)的業(yè)主急需等到全方位的高端服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)承受能力低的業(yè)主則只注重是否繳費(fèi)，對(duì)管理沒(méi)有任何要求。

第三，沒(méi)有明確的管理體質(zhì)。老舊住宅小區(qū)通常沒(méi)有專業(yè)的管理部門(mén)，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)主要由資格比較老的業(yè)主或是不正規(guī)的部門(mén)分別負(fù)責(zé)，沒(méi)有統(tǒng)一的管理體質(zhì)。且在管理中只追求經(jīng)濟(jì)利益，沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，甚至經(jīng)常因?yàn)槔骊P(guān)系，相互沖突、相互排擠，使物業(yè)管理陷入更加混亂的局面。

第四，治安隱患始終無(wú)法消除。規(guī)模比較大的老舊住宅小區(qū)，為了出入的便利，一般都有很多的進(jìn)出口通道，很難實(shí)現(xiàn)全封閉的管理。雖然進(jìn)行了針對(duì)性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無(wú)法很好的改善小區(qū)的治安環(huán)境。特別是一些位于城鄉(xiāng)結(jié)合部和大市場(chǎng)附近的小區(qū)，外來(lái)人口眾多，魚(yú)龍混雜，不管保安人員如何加強(qiáng)管理力度，都避免不了盜竊事件的發(fā)生。

第五，物業(yè)管理資金沒(méi)有來(lái)源。很多老舊住宅小區(qū)都屬于業(yè)主自建或者單位集資建房，缺少房地產(chǎn)開(kāi)放商的資金支持，物業(yè)公司只能通過(guò)自己的渠道籌集資金來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。這就為物業(yè)管理工作的開(kāi)展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質(zhì)低下的業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)要挾物業(yè)公司，從而導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理工作無(wú)法順利實(shí)施。

二、針對(duì)城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問(wèn)題的建議

第一，制定物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)管理法律法規(guī)的制定，要結(jié)合其他各相關(guān)部門(mén)，在協(xié)調(diào)各部門(mén)利益的基礎(chǔ)上，廢除阻礙物業(yè)管理發(fā)展的條例，并建立監(jiān)督落實(shí)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，實(shí)行效果監(jiān)察制，對(duì)管理不達(dá)標(biāo)的要有明確的處罰措施。通過(guò)相關(guān)部門(mén)的各司其責(zé)，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、合理化。

第二，改革和調(diào)整住宅小區(qū)的管理機(jī)制。堅(jiān)持以政企分離、統(tǒng)一管理為原則，理順小區(qū)管理的上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理公司的不同專職部門(mén)制定明確的管理職責(zé)和管理內(nèi)容，妥善處理好物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會(huì)、街道城管以及小區(qū)辦之間的關(guān)系，通過(guò)規(guī)范小區(qū)的管理秩序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

第三，全面提升物業(yè)管理水平和宣傳力度。服務(wù)水平和人員素質(zhì)，是物業(yè)管理公司能否被廣大居民和社會(huì)認(rèn)可的關(guān)鍵因素。所以，物業(yè)管理公司必須努力提升和完善自身的管理能力，加強(qiáng)員工隊(duì)伍的素質(zhì)培訓(xùn)，全心全意的為廣大居民服務(wù)。同時(shí)，要積極開(kāi)展活潑生動(dòng)的社區(qū)文化活動(dòng)，通過(guò)與廣大居民的溝通與交流，提升自身的正面形象，讓其深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的好處，從而為物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。

第四，切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題。想要規(guī)范的落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)工作，就必須建立完善的物業(yè)管理收費(fèi)體系，結(jié)合小區(qū)居民的實(shí)際情況，制定出行之有效的具體的收費(fèi)辦法，對(duì)不同層次的居民做好相應(yīng)觀念轉(zhuǎn)變，從而讓廣大居民從內(nèi)心深處理解并接受物業(yè)管理的收費(fèi)行為。

第五，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的道路。要深入發(fā)掘小區(qū)內(nèi)部的潛力和周邊的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)改善舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的造血能力，進(jìn)一步提升小區(qū)的綜合狀況。對(duì)于促進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，政府相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行綜合性整治的基礎(chǔ)上，要適當(dāng)?shù)膶?duì)物業(yè)公司放寬條件，想方設(shè)法解決舊住宅小區(qū)的先天不足，將新區(qū)的建設(shè)與老區(qū)的發(fā)展結(jié)合在一起，從而改善舊區(qū)缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施的狀況，促使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，舊住宅小區(qū)必須進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一、科學(xué)專業(yè)的物業(yè)管理，才能使其綜合環(huán)境得到進(jìn)一步完善，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)住宅的保值，甚至增值。但是，物業(yè)管理的發(fā)展不能單單依靠物業(yè)管理公司自身的進(jìn)步，還離不開(kāi)政府部門(mén)的大力支持和社會(huì)各界的認(rèn)可與理解，只有這樣，才能使物業(yè)管理步入正規(guī)，走上健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。

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作者簡(jiǎn)介：

張曉鷗（1983-），女，民族：漢，籍貫（精確到市）：山東壽光，當(dāng)前職務(wù)：教師，當(dāng)前職稱：講師，學(xué)歷：碩士，研究方向：物業(yè)管理。