譚明超

（貴陽四維工程測繪有限公司 貴州貴陽 550001）

1 引言

在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，不動產(chǎn)登記作為一項重要工作得到了政府有關(guān)部門的重視，房產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記工作中的重要組成部分，而房產(chǎn)測繪工作在房產(chǎn)登記過程中發(fā)揮著不容忽視的作用，因此對不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪工作進(jìn)行研究能夠更好地服務(wù)社會，有著重要的現(xiàn)實意義。

2 房產(chǎn)測繪主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪作為一項基礎(chǔ)的測繪工作，是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分。房產(chǎn)測繪原屬于地籍測量學(xué)的一部分，后獨立為房產(chǎn)測繪學(xué)。房產(chǎn)測繪是指運用一定的測量技術(shù)、儀器及手段，通過測量工作和調(diào)查工作確定房屋面積、房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋界限、房屋質(zhì)量、房屋數(shù)量和房屋現(xiàn)狀等，并通過文字、數(shù)據(jù)及圖片等形式體現(xiàn)測繪結(jié)果的工作。其中，以GPS、RS、GIS技術(shù)為核心的數(shù)字測繪技術(shù)是目前在房產(chǎn)測繪中最受歡迎的技術(shù)。

2.1 平面測繪

在房產(chǎn)測繪工作中，最主要的就是平面測繪工作，平面測繪的主要工作內(nèi)容是對房產(chǎn)的面積及設(shè)計結(jié)構(gòu)進(jìn)行測繪，在此基礎(chǔ)上利用專業(yè)軟件對房產(chǎn)情況進(jìn)行建模，以直觀的方式展現(xiàn)房產(chǎn)的位置、高度等信息，允許相關(guān)人員以盡可能快的速度了解房產(chǎn)的總體概況。平面測繪普遍用于各種不動產(chǎn)測繪工作，是業(yè)界最為流行的測繪方式。

2.2 信息調(diào)查

除了對房產(chǎn)情況進(jìn)行客觀描述外，房產(chǎn)測繪工作還要對房產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行記錄，這些信息將用于后期房產(chǎn)情況、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題的調(diào)查工作，從另一個角度來看，對房產(chǎn)進(jìn)行測繪工作，記錄相關(guān)信息可以有效保障房產(chǎn)所屬者的合法權(quán)益。

2.3 對比分析

房產(chǎn)測繪工作除了可以對單個房產(chǎn)的各類信息進(jìn)行調(diào)查記錄外，還可以將不同房產(chǎn)的信息進(jìn)行對比分析，為相關(guān)部門的統(tǒng)計排查工作提供便利，通過對不動產(chǎn)信息的對比分析，還可以了解一個地區(qū)內(nèi)各個行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，為政府部門相關(guān)決策提供一定的參考。

3 房產(chǎn)測繪的意義

3.1 登記便捷

以往在進(jìn)行不動產(chǎn)的登記工作時，往往需要消耗大量的人力和時間，工作進(jìn)展緩慢，效率低下，信息更新速度無法達(dá)到要求。而房產(chǎn)測繪工作將各個部門進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，能夠極大地簡化不動產(chǎn)登記工作，提高不動產(chǎn)登記的工作效率，降低錯誤率，為工作人員和人民群眾提供便利條件。

3.2 信息透明

我國各地政府部門普遍實施不動產(chǎn)登記信息透明化，在這一前提下，房產(chǎn)測繪工作就有了更加重要的地位。這是由于房產(chǎn)測繪工作能夠?qū)Φ怯浽趦缘牟粍赢a(chǎn)的各種信息進(jìn)行審核，對不動產(chǎn)的真實性、可靠性進(jìn)行快速、準(zhǔn)確的評估，準(zhǔn)確識別利用不動產(chǎn)登記制度開展的違法犯罪活動，保障人民群眾的合法權(quán)益，提高政府公信力，支持并完善信息透明化機(jī)制。

3.3 結(jié)果統(tǒng)一

自不動產(chǎn)的登記制度提出以來，我國已經(jīng)出臺并完善了許多關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)、規(guī)章制度等，但不動產(chǎn)登記過程中經(jīng)常出現(xiàn)某些特殊情況，在對這些特殊情況進(jìn)行處理時，不同法律的規(guī)定存在一定出入，這可能會導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生。房產(chǎn)測繪工作的開展可以規(guī)避特定風(fēng)險，在房產(chǎn)測繪工作中，不動產(chǎn)登記行為將按照一定規(guī)則進(jìn)行排序編碼，這一舉措可以降低錯誤率，并在一定程度降低引發(fā)各種矛盾的幾率，維持社會穩(wěn)定。

4 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪案例

本文以我國某市某區(qū)測繪工作為例，探討不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用。

4.1 地區(qū)概況

該區(qū)位于某市東北部，相關(guān)概況如表1。

表1

該區(qū)作為試點地區(qū)，在全市率先開展房屋不動產(chǎn)登記工作。該區(qū)房產(chǎn)測繪工作于2013年開展，于2015年完成，并建立了房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地記錄了該區(qū)房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，為不動產(chǎn)登記工作的開展奠定了基礎(chǔ)。

4.2 房產(chǎn)測繪流程

（1）準(zhǔn)備階段：準(zhǔn)備階段包括人員培訓(xùn)及材料收集兩部分。

①專業(yè)人員對該區(qū)房產(chǎn)情況進(jìn)行走訪調(diào)查，針對房產(chǎn)特點制定房產(chǎn)測繪方案及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，組織測量人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)；

②在開展測繪工作前，對房屋的基本信息進(jìn)行收集匯總，建立數(shù)據(jù)庫對數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲。

（2）外業(yè)查勘：外業(yè)查勘包括以下兩部分工作：

①信息采集。批量印發(fā)房產(chǎn)測繪現(xiàn)場查勘表，現(xiàn)場對房屋基本信息進(jìn)行采集錄入；

②現(xiàn)場測量：在房屋現(xiàn)場繪制房屋草圖，利用專業(yè)設(shè)備測量房屋尺寸并在草圖上予以標(biāo)注，對房屋存在的違規(guī)搭建現(xiàn)象進(jìn)行標(biāo)識。

（3）內(nèi)業(yè)計算：根據(jù)查勘信息，利用專業(yè)繪圖軟件繪制房屋結(jié)構(gòu)圖，計算房屋面積，生成房產(chǎn)測繪報告書。

（4）質(zhì)量審核：按相關(guān)流程將測繪報告書提交給上級部門檢查，確認(rèn)無誤后交由房產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行核實。

（5）成果備案：將房產(chǎn)測繪報告書上交至管理部門進(jìn)行備案。

4.3 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

（1）房產(chǎn)測繪可以提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，房屋所有者可以通過在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息平臺上申請房產(chǎn)測繪來得到房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)信息，在發(fā)生房產(chǎn)糾紛時保障自身權(quán)益。

（2）對于消費者來說，房產(chǎn)測繪可以為消費者提供準(zhǔn)確的住房數(shù)據(jù)，也使相關(guān)信息作為房產(chǎn)交易的主要依據(jù)而被登記在案，有效的保證了消費者的合法權(quán)益。

（3）在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中，房產(chǎn)測繪可以提供更加專業(yè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)，并且在房屋的建等過程中有效的避免浪費，使面積與建筑材料的利用率得到提高。

（4）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最終目的就是建立全國范圍的不動產(chǎn)數(shù)字信息平臺。房產(chǎn)測繪在為房地產(chǎn)行業(yè)提供服務(wù)的同時，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、城市建設(shè)等提供有關(guān)數(shù)據(jù)和信息。在政府規(guī)劃中，房產(chǎn)測繪可以為政府規(guī)劃部門提供有價值的參考。房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記上的應(yīng)用有助于政府部門有效、準(zhǔn)確、經(jīng)濟(jì)地進(jìn)行城市建設(shè)與城鄉(xiāng)規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建造工作順利進(jìn)行。

（5）由于房產(chǎn)測繪工作信息源多、涉及范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜，可以為現(xiàn)代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系統(tǒng)的建立。

5 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪前景

隨著房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展，國家相繼頒布實施了一系列法規(guī)來規(guī)范市場，加強對于房產(chǎn)測繪行業(yè)的規(guī)范與管理，引導(dǎo)行業(yè)更好發(fā)展。這些法律法規(guī)在一定程度上提高了我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)代化進(jìn)程，可見房產(chǎn)測繪有著良好前景。而房產(chǎn)測繪行業(yè)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的有機(jī)結(jié)合必將大放異彩，房產(chǎn)測繪可與現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相結(jié)合，在已建立的數(shù)據(jù)信息平臺中實現(xiàn)全國范圍內(nèi)房產(chǎn)信息的儲存與共享，從而使政府對于不動產(chǎn)的查重率的調(diào)查更加方便。

6 結(jié)束語

現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪工作已經(jīng)對我國不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了相當(dāng)大貢獻(xiàn)，并且在很大程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)測繪的有機(jī)結(jié)合，在各個領(lǐng)域都有著廣闊的應(yīng)用及發(fā)展空間，必將為我國日后不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展提供堅強有力的技術(shù)保障。

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[3]趙海云.房產(chǎn)面積識別技術(shù)與應(yīng)用研究[D].武漢大學(xué)，2009.