本報(bào)駐德國特約記者　青木

總部位于倫敦的房地產(chǎn)顧問公司“KnightFrank”最新公布的全球城市房價(jià)指數(shù)排行榜顯示，德國首都柏林的房價(jià)增長率為20.5%，位居2017年全球150個(gè)大城市之首。德國總理默克爾近日承諾，將控制柏林等地房價(jià)，但又稱德國迫切需要大量民眾負(fù)擔(dān)得起的住房。一些中國投資者早已看到柏林房地產(chǎn)投資的商機(jī)，已從中掘得“一桶金”。

今年41歲的章滄是來自上海的一名IT專業(yè)人才，8年前來到德國一家科技公司工作。他告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，之前他在國內(nèi)常聽說德國房價(jià)“10年不漲”。資料的確顯示，德國房地產(chǎn)市場(chǎng)在1995年至2010年之間幾乎沒有變化。2011年，一次偶然的機(jī)會(huì)，章滄在德國《柏林日?qǐng)?bào)》讀到一條新聞?wù)f，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地區(qū)買下柏林房產(chǎn)。于是章滄賣掉上海的房產(chǎn)，在柏林買了兩套房子，當(dāng)時(shí)每平米才不到1500歐元。

之后，柏林房價(jià)的確不斷上揚(yáng)。他也通過幾次轉(zhuǎn)賣，獲得高額回報(bào)。如今，他已經(jīng)在柏林和幾位合伙人建立了房地產(chǎn)公司。他對(duì)記者說，柏林房地產(chǎn)還在飆升，今年1月至3月期間，每平米價(jià)格又上漲8.2％，現(xiàn)在柏林的房價(jià)每平米平均已經(jīng)達(dá)3300歐元左右。中心地帶均價(jià)超過5000歐元。

來自四川的女企業(yè)家李女士去年在柏林米特區(qū)購買4套公寓，從這些公寓窗戶可以看到施普雷河，而且這里離勃蘭登堡門等著名景點(diǎn)和洪堡大學(xué)等著名學(xué)府不遠(yuǎn)。李女士購買的這些公寓都是小戶型。對(duì)此，她解釋說，柏林的一半居民是單身，許多人來這里工作或者學(xué)習(xí)。而且，作為國際大都市，來這里的游客也很多。她把買下的公寓交給專業(yè)房地產(chǎn)管理公司打理。

“房地產(chǎn)管理公司平時(shí)幫我把公寓租出去，可以長租，也可以短租給游客。”李女士說，目前公寓所帶來的投資回報(bào)率每年超過10%。她非常滿意柏林的投資。因?yàn)楫?dāng)?shù)胤山∪斜Ｕ?，且政策穩(wěn)定。德國租戶付款也非常可靠。

事實(shí)上，除了個(gè)人，中國不少大中型企業(yè)也開始涉足柏林房地產(chǎn)。德國媒體報(bào)道稱，中國投資有限責(zé)任公司（簡稱“中投”）兩年前已經(jīng)在德國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大手筆投資。中投通過收購德國房地產(chǎn)集團(tuán)BGP，在德國購置1.6萬套公寓。這些公寓分別位于柏林、科隆、基爾和雷根斯堡，價(jià)值近12億歐元。

德國抵押債券銀行協(xié)會(huì)的一項(xiàng)研究也顯示，2017年德國房地產(chǎn)交易超過1000億歐元，其中外國投資者投資額超過590億歐元，幾乎是2010年的3倍。專家預(yù)測(cè)，外國投資者的1/3到一半為中國人的投資。

由于中國投資者越來越多，許多德國房產(chǎn)企業(yè)把中國投資者作為重點(diǎn)客戶。柏林經(jīng)紀(jì)人海因里希對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，在過去4年中，中國客戶的購房咨詢?cè)黾右槐抖?。他們?duì)價(jià)格25萬到40萬歐元之間的一居室或者兩居室住房有很大興趣。他還表示，最近，中國投資者在柏林的項(xiàng)目也有新趨勢(shì)。比如，一些人買下舊公寓、舊倉庫等進(jìn)行改造，變成新公寓或新酒店。還有一些投資者盯上大學(xué)生公寓也收獲不小。

不過，德國經(jīng)濟(jì)研究所最近警告，柏林等地房市過熱，存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。德國總理默克爾也承諾將抑制房價(jià)。對(duì)此，德國科隆大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)者羅多夫?qū)τ浾弑硎?，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的前提是供大于求。但現(xiàn)在柏林的房市仍供不應(yīng)求。

據(jù)德國住房和房地產(chǎn)公司聯(lián)邦協(xié)會(huì)測(cè)算，跟目前的供求相比，2009年以來，德國少建了100萬套住房。住房需求增長的原因是，2009年以來德國人口增加250萬。羅多夫表示，主要是柏林涌入大量的難民以及創(chuàng)業(yè)者等。全德國的新創(chuàng)公司，有17%選擇將總部設(shè)于柏林，約有1800多家。

同時(shí)，柏林雖然房價(jià)漲幅在全球大城市中最高，但柏林的房價(jià)仍與倫敦等歐洲大城市有差距。至于租金，柏林也不是德國最昂貴的城市，只排在68個(gè)大中城市的第40位。此外，柏林有健全的房地產(chǎn)法律，并不擔(dān)心“炒房者”。

無論是個(gè)人還是企業(yè)投資柏林地產(chǎn)，都需要牢記德國房地產(chǎn)界的俗語“地段、地段、地段”。章滄表示，在柏林投資房地產(chǎn)一定要選好地段。偏遠(yuǎn)地區(qū)的房價(jià)在2000歐元每平米，但不要買，因?yàn)闆]有公共投資。相反，如果公寓旁有地鐵、博物館、歌劇院、醫(yī)院等設(shè)施或規(guī)劃，價(jià)格就會(huì)不斷上升。

海因里希認(rèn)為，在柏林買房，最重要的是按法律程序進(jìn)行。在簽訂買房合同前，可以請(qǐng)中立評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值和盡職調(diào)查。簽訂合同時(shí)，一定要對(duì)合同進(jìn)行研究。德國購房合同并非格式條款，買方務(wù)必請(qǐng)專業(yè)人士審閱合同，確定條款公平合規(guī)。買房后，建議委托不動(dòng)產(chǎn)管理公司或者投資商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)租客的信用和支付能力相對(duì)更好。▲