翟萌萌 董小兵

自2004年陜西省政府頒布實(shí)施《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》到2014年正式頒布《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，政府在不斷通過出臺(tái)相關(guān)政策的方式積極規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，那么這樣的經(jīng)濟(jì)政策特別是政府施行物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，究竟對物業(yè)服務(wù)市場帶來哪些影響呢？本文旨在通過對西安物業(yè)服務(wù)收費(fèi)整體狀況的分析，結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)的制定和修改情況，運(yùn)用公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，分析政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格等公共政策，對西安物業(yè)服務(wù)市場產(chǎn)生的影響。

西安市物業(yè)服務(wù)市場自1993年1月至今，已經(jīng)走過24年，雖然發(fā)展迅猛，但也存在很大的問題和矛盾，和沿海發(fā)達(dá)城市還存在一定的差距。由于物業(yè)服務(wù)是關(guān)系民生問題的準(zhǔn)公共服務(wù)，因此陜西省政府在2004年頒布《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》，對物業(yè)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，10年后又對其進(jìn)行修訂，于2014年8月14日正式頒布并實(shí)施《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，西安市物業(yè)行業(yè)普遍遵照其規(guī)定執(zhí)行。

但是行業(yè)的改革在不斷的進(jìn)行，國家為了進(jìn)一步將物業(yè)服務(wù)推向市場，鼓勵(lì)供給側(cè)改革，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新，釋放市場活力，于是在2017年1月12日和9月6日，國務(wù)院相繼連續(xù)發(fā)文取消物業(yè)行業(yè)二級(jí)以下資質(zhì)的認(rèn)定和物業(yè)行業(yè)一級(jí)資質(zhì)的認(rèn)定，至此，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入“無證時(shí)代”。在這樣的變革下，物業(yè)服務(wù)收贊的政府指導(dǎo)價(jià)格又能否起到其調(diào)控作用，會(huì)不會(huì)對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來限制？

西安物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況概述

西安物業(yè)服務(wù)企業(yè)分類及分布概況

目前西安市場的物業(yè)公司大概有這幾類：一是本地大型的物業(yè)企業(yè)，也就是原來的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)，大概有2（）多家；二是一些外阜的大型物業(yè)企業(yè)，比如萬科、龍湖、金地、保利、中海、綠地等；三是外資企業(yè)，這里主要指世界五大行的物業(yè)企業(yè)以及他們的合資企業(yè)；四是本地的中小型物業(yè)企業(yè)；五是政府或者企事業(yè)單位的后勤管理部門，雖然目前國家正在積極推進(jìn)“三供一業(yè)”，但由于仍處于初級(jí)階段，因此不計(jì)入本次研究對象。前三類物業(yè)企業(yè)把持著西安市場大約80%的高端商業(yè)、寫字樓和住宅樓盤，另外本地的中小型物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)大部分的中低端物業(yè)和極少數(shù)的高端物業(yè)。

西安市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

按照2014年8月14日實(shí)施的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收贊按照不同物業(yè)的陛質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收贊實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

目前西安市大部分的物業(yè)按照以上管理辦法中的相關(guān)規(guī)定來收取物業(yè)費(fèi)用，即多層住宅按照之前的一、二、三、等外級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為0.45元、0.40元、0.35元、0.30元；高層住宅按照之前的一、二、三、等外級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為l.50元、l.20元、0.9元、0.70元；辦公寫字樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照之前的一、二、三、等外級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為5.00元、4.00元、3.00元、2.00元。其實(shí)這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最早出自丁2004年的《陜西省物業(yè)服務(wù)收贊管理實(shí)施辦法（試行）》，顯然經(jīng)過十幾年的發(fā)展變化，隨著人力和物力成本的不斷增長，以及物業(yè)服務(wù)水平的提升，這個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)不能完全適應(yīng)市場的需要。因此，西安市場上也出現(xiàn)了少數(shù)的高端物業(yè)公司，采取與業(yè)主協(xié)商方式調(diào)節(jié)價(jià)格的情況，比如一些高端的寫字樓，住宅，別墅等。

目前政府指導(dǎo)價(jià)格存在的主要問題及其成因

分析《陜而省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中政府實(shí)施物業(yè)指導(dǎo)價(jià)格的背景

由上表可以看出，政府制定的指導(dǎo)價(jià)格是限制價(jià)格。在物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的最初階段，在前期物業(yè)服務(wù)市場不成熟的狀況下，物業(yè)管理市場發(fā)育不完善，完全交給市場，形成價(jià)格機(jī)制存有顧慮，對于涉及廣大百姓日常生活的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用仍需政府給予規(guī)范和監(jiān)督，因此政府制定市場指導(dǎo)價(jià)格，為穩(wěn)定和規(guī)范市場起到了不可磨滅的作用。但隨著市場的發(fā)展，指導(dǎo)價(jià)格的弊端逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在：一是當(dāng)時(shí)測算依據(jù)不足，測算的合理性受到質(zhì)疑；二是標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí)間過久，隨著市場的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)的服務(wù)不斷升級(jí)，業(yè)主的訴求不斷提升，原有的指導(dǎo)價(jià)格在一定意義上已成為物業(yè)服務(wù)發(fā)展的瓶頸。

對西安市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的成本進(jìn)行分析

根據(jù)西安市場目前的物業(yè)成本進(jìn)行分析：以大型物業(yè)企業(yè)（也就是之前的一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的收費(fèi)為例，住宅收費(fèi)為1.5元/月·㎡，在購買各項(xiàng)保險(xiǎn)和員工福利的情況下，收入的75—80%都用于人力成本的支出，在小區(qū)的房屋和設(shè)備未過質(zhì)保期的情況下，利潤基本可以維持在5%左右。試想如果過了質(zhì)保期，各項(xiàng)維修費(fèi)用的開支增大，那么物業(yè)企業(yè)是無法正常運(yùn)行的。

另根據(jù)2018年1月發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)提供的《全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場價(jià)格監(jiān)測報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年8月—2017年8月，物業(yè)項(xiàng)目工資總額漲幅為6.63%，人員增幅為2.55%（主要為保潔人員），在物業(yè)服務(wù)費(fèi)不變的情況下，人員工資逐年4.71%的增加幅度，給企業(yè)帶來較大的壓力和成本。企業(yè)只能通過減員增效和增加其他經(jīng)營內(nèi)容補(bǔ)貼的方式來彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)缺口。

物業(yè)行業(yè)積極創(chuàng)新，采取應(yīng)對機(jī)制，提高營業(yè)收人

物業(yè)行業(yè)內(nèi)也在不斷的創(chuàng)新，比如“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的引進(jìn)，萬科的睿服務(wù)，長城的一應(yīng)云，還有阿里巴巴的智慧社區(qū)，這在一定程度上減少了物業(yè)的人力成本，增加了多種經(jīng)營收入，但系統(tǒng)投入的成本及維護(hù)贊用都十分高昂，只有一些規(guī)模較大的、連鎖經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)可以承受，對于一些中小物業(yè)公司及他們所服務(wù)的業(yè)主來說，這樣的投入和經(jīng)營成本是無法承受的，因此這些創(chuàng)新做法很難普及。

目前西安市物業(yè)行業(yè)生存方式的分析

目前大部分物業(yè)企業(yè)需要通過以下幾點(diǎn)方式才能得以生存：一、接受房產(chǎn)公司的補(bǔ)貼，脫離了質(zhì)價(jià)相符的市場原則，房產(chǎn)公司一旦撤場，物業(yè)企業(yè)將無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)；二、采取與業(yè)主協(xié)商的市場調(diào)節(jié)價(jià)格，一方面為業(yè)主提供更專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，另一方面取得合理的報(bào)酬，確保企業(yè)的良陛發(fā)展。三、采取一些非正常手段，比如侵占業(yè)主公共區(qū)域的收益、延長工作時(shí)間的方式壓縮營業(yè)成本或者賺取不當(dāng)利益。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要性

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力，也不能一味的降低收費(fèi)水平，進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和影響群眾生活水平的提高。物業(yè)費(fèi)服務(wù)費(fèi)要與物業(yè)服務(wù)水平相適應(yīng)，做到質(zhì)價(jià)相符。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的水平直接關(guān)系到公司的經(jīng)營狀況，較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平不僅能維持企業(yè)的良性發(fā)展，更能給員工帶來一定幅度的工資收益，有利于吸收較高素質(zhì)和技能的人才，為提供較好的服務(wù)品質(zhì)奠定基礎(chǔ)。在西安市場，高端的物業(yè)人才較多的集中在待遇較高，工作穩(wěn)定的大物業(yè)公司，例如高端商業(yè)、寫字樓，高端的住宅小區(qū)等。

未來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策走向

政府的政策不是萬能的，在政府和市場這“兩只手”如何有序使用，關(guān)鍵是市場這只“看不見”的手發(fā)揮資源配置的決定性作用，政府這只手既要為物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展提供良好的市場環(huán)境，也要保證公民基本的公共產(chǎn)品與服務(wù)需要。因此在2017年1月12日和9月6日，國務(wù)院連續(xù)發(fā)文取消物業(yè)行業(yè)二級(jí)以下資質(zhì)的認(rèn)定和物業(yè)行業(yè)一級(jí)資質(zhì)的認(rèn)定，目的就是盤活物業(yè)服務(wù)市場，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新。那么而后的政府指導(dǎo)價(jià)，將何去何從，物業(yè)服務(wù)作為一項(xiàng)關(guān)乎民生的，必須的特殊產(chǎn)品，政府是否要繼續(xù)施行指導(dǎo)價(jià)格？還是全部交給市場，如果出現(xiàn)偏差，實(shí)行短期價(jià)格調(diào)整政策？或者對特殊人群進(jìn)行補(bǔ)貼？個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)逐步推向市場，通過市場競爭，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)對于困難群眾或者社會(huì)保障性住房采取政府補(bǔ)貼的形式保證人民的正常生活和企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)物業(yè)企業(yè)也應(yīng)拓寬經(jīng)營思路，提高多種經(jīng)營收入，減少政府負(fù)擔(dān)。

從《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第七條可以看出，政府對于高端的業(yè)收費(fèi)是已經(jīng)采取市場調(diào)節(jié)價(jià)，將其已經(jīng)推向市場。政府的經(jīng)濟(jì)職能中的政策工具隨著市場的變化，正在逐步完善，并一定會(huì)將經(jīng)濟(jì)的推手最終交給市場，政府監(jiān)督指導(dǎo)市場健康良陛發(fā)展。