邵英

現(xiàn)階段隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展速度也不斷加快。作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也面對(duì)著較多問(wèn)題。比如會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在風(fēng)險(xiǎn)披露問(wèn)題、職業(yè)判斷力較低、現(xiàn)金流動(dòng)不全面等。所以當(dāng)前需要積極構(gòu)建全新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范，建立完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探析，并結(jié)合國(guó)家會(huì)計(jì)法提出相關(guān)措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了空前繁榮的發(fā)展局面，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但是由于諸多因素的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中還存在著相應(yīng)問(wèn)題，比如會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象，有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低自身營(yíng)業(yè)稅，通過(guò)虛擬化交易來(lái)騙取銀行信用加上各類(lèi)核算的隨意性，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中存在著較多發(fā)展問(wèn)題。現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息與社會(huì)及企業(yè)利益相互聯(lián)系，所以當(dāng)前解決房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題具有重要作用。

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的基本現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)主要活動(dòng)有開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)土地房產(chǎn)、代建工程、城市基礎(chǔ)設(shè)施建和公共配套服務(wù)建設(shè)等。所以，土地開(kāi)發(fā)、代建工程、配套設(shè)施建設(shè)中會(huì)產(chǎn)生諸多成本要素，在管理、銷(xiāo)售以及財(cái)務(wù)中還會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，此類(lèi)贊用都需要全部歸結(jié)到成本核算的范圍當(dāng)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前主要包括前期投資決策階段、前期工程、施工建設(shè)以及租售環(huán)節(jié)。不同環(huán)節(jié)在實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)會(huì)綜合分析可行性研究費(fèi)、信貸資金費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)等，還有企業(yè)實(shí)際管理階段所產(chǎn)生的各類(lèi)費(fèi)用。此類(lèi)費(fèi)用都能全部歸納至產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，作為成本開(kāi)發(fā)直接費(fèi)，如果不能開(kāi)發(fā)到成本當(dāng)中，算作是期間費(fèi)用。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。與過(guò)去使用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比較，當(dāng)前新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中體現(xiàn)出較多的變化，主要是不同在于公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用。當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，要想全面實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平化交易具有一定難度，所以當(dāng)前在全新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中需要對(duì)公允價(jià)值謹(jǐn)慎應(yīng)用。公允價(jià)值主要應(yīng)用到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的債務(wù)重組、金融工具以及非貨幣性交易當(dāng)中。在一類(lèi)投資性房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行條件限制具有更詳細(xì)的說(shuō)明。

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題分析

風(fēng)險(xiǎn)披露不足。目前房地產(chǎn)在具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，比如土地風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)于常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要從市場(chǎng)整體發(fā)展行情對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)展開(kāi)分析。目前國(guó)內(nèi)實(shí)行的會(huì)計(jì)法律法規(guī)中存在風(fēng)險(xiǎn)信息披露的問(wèn)題，主要可以總結(jié)為以下方面的內(nèi)容。沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金進(jìn)行規(guī)定，證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金之后，需要對(duì)核算方法進(jìn)行公開(kāi)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中，證監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行限制。缺失風(fēng)險(xiǎn)信息，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告決策具有負(fù)面影響，也不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)盈利和虧損情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，不是針對(duì)企業(yè)某一項(xiàng)業(yè)務(wù)，而是在企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)中加強(qiáng)管理。

會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力有待提升。當(dāng)前會(huì)計(jì)從業(yè)人員具備良好的判斷能力是從事會(huì)計(jì)職業(yè)的基礎(chǔ)，也是從業(yè)人員所要掌握的基礎(chǔ)技能。目前為了使得企業(yè)能夠掌握高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，需要會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)和判斷能力進(jìn)行培育。企業(yè)會(huì)計(jì)制度不僅受到相關(guān)法律制度的限制，還受到各類(lèi)條件影響。會(huì)計(jì)從業(yè)人員自身具有良好的判斷能力，能夠充分掌握各項(xiàng)制度和政策的根本用意，通過(guò)選擇空間也不斷提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。職業(yè)判斷能力受到從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)以及綜合素質(zhì)的影響。從業(yè)人員自身專業(yè)能力對(duì)于規(guī)避企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化具有重要作用。

現(xiàn)金流量不夠全面。受市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以及不同因素的影響，大多數(shù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出情況之間存在較大差異。在現(xiàn)代化企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)金流量對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展具有重要影響。通過(guò)完善現(xiàn)金流量管理制度能夠確保企業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以當(dāng)前需要從內(nèi)部和外部因素綜合處理，完蓄現(xiàn)金流量信息。但是房地產(chǎn)行業(yè)自身具有較大特殊性，現(xiàn)金流量還不能全面反映出房地產(chǎn)企業(yè)流量事情。

增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的措施探析

建立會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范。首先需要充分明確房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的特殊性，根據(jù)現(xiàn)階段所實(shí)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中特殊事項(xiàng)，比如預(yù)提款項(xiàng)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、物業(yè)準(zhǔn)則等有效項(xiàng)披露等規(guī)定來(lái)規(guī)范會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中財(cái)務(wù)信息的適用性。需要技術(shù)對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中對(duì)相關(guān)行為準(zhǔn)則進(jìn)行補(bǔ)充，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員能夠根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，做出規(guī)范化的會(huì)計(jì)處理。

完善會(huì)計(jì)信息披露制度。目前需要全面提升會(huì)計(jì)信息披露的可靠性，首先需要通過(guò)法律角度來(lái)建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，比如需要明確會(huì)計(jì)信息披露的范圍，完善非財(cái)務(wù)信息的披露，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有法律能夠作為基本保障。此外，需要不斷拓展信息披露的主要渠道，使得項(xiàng)目投資人和債權(quán)人能夠通過(guò)不同渠道獲取房地產(chǎn)相關(guān)的信息。最后需要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表審核制度和會(huì)計(jì)師注冊(cè)制度，能夠?yàn)闀?huì)計(jì)信息的傳遞與運(yùn)行提供穩(wěn)定的環(huán)境。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管。在政府部門(mén)中需要建立房地產(chǎn)行業(yè)信息交流制度，完善房地產(chǎn)信息管理中心，對(duì)于各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要定期定時(shí)召開(kāi)各項(xiàng)會(huì)議。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)管，避免會(huì)計(jì)信息隨意更改。此外，需要加大對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)信息審查力度，避免對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行造假。對(duì)于違法的房地產(chǎn)企業(yè)需要收取高額罰款、社會(huì)公示等，使得更多開(kāi)放商能夠自覺(jué)遵守市場(chǎng)相關(guān)法律。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要采取信用評(píng)級(jí)機(jī)制，這樣能夠確保企業(yè)提供信息的真賣(mài)性。

培育第三方會(huì)計(jì)信息專業(yè)用戶。通過(guò)大量實(shí)踐活動(dòng)可以看出，目前完全依賴信息愜意內(nèi)部控制和政府部門(mén)的外部監(jiān)管將不能全面解決當(dāng)前會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的問(wèn)題。需要從市場(chǎng)發(fā)展情況考慮，通過(guò)的市場(chǎng)需求情況來(lái)實(shí)現(xiàn)各方力量的平衡，就是培育第三方信息專業(yè)用戶。主要有建立證券公司、投資咨詢機(jī)構(gòu)、對(duì)于非專業(yè)用戶來(lái)說(shuō)，投資決策活動(dòng)對(duì)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量影響較小，通過(guò)利用專業(yè)用戶的分析能力，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息質(zhì)量進(jìn)行分析和綜合評(píng)價(jià)，這樣能夠幫助企業(yè)決策者全面改善信息的誤導(dǎo)性。

完善企業(yè)內(nèi)部核算以及財(cái)務(wù)管理制度。在西方國(guó)家資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，公司內(nèi)部的監(jiān)督管理以及綜合治理是主要環(huán)節(jié)，對(duì)于大多數(shù)上市公司的發(fā)展至關(guān)重要。在我國(guó)，公司管理結(jié)構(gòu)的建立還存在較大改善空間。企業(yè)相關(guān)監(jiān)督管理部門(mén)需要不斷完善管理制度，從實(shí)踐中建立財(cái)務(wù)管理制度。此外，我國(guó)與國(guó)際之間在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面存在著較大差異，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不同使得我國(guó)涉外企業(yè)在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中形成了諸多負(fù)面影響，不僅增加了會(huì)計(jì)任務(wù)量，還提高了信息成本，所以當(dāng)前需要根據(jù)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展要素展開(kāi)核算。

總而言之，現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)行業(yè)作為特殊企業(yè)，在會(huì)計(jì)核算方面還存在較多問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)一步改善。所以當(dāng)前需要全面提升房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從實(shí)踐中不斷完善會(huì)計(jì)信息的規(guī)范化，對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行補(bǔ)充，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠適應(yīng)整體市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵，促進(jìn)自身建設(shè)效益的提升。