莫燦源

珠海長(zhǎng)隆投資發(fā)展有限公司 廣東 珠海 519031

1 工程簡(jiǎn)介

企鵝酒店位于珠海橫琴長(zhǎng)隆國(guó)際海洋度假區(qū)內(nèi)，屬四星級(jí)酒店，總建筑面積18萬(wàn)m2，擁有不同形態(tài)的2000間主題客房，酒店的建筑設(shè)計(jì)及裝飾都圍繞“企鵝”主題進(jìn)行的。裝飾范圍包括公區(qū)、客房、后勤區(qū)、廚房，裝飾面積12.4萬(wàn)m2。裝飾內(nèi)容包括地面、立面、天花、燈飾、家具、藝術(shù)陳設(shè)。結(jié)合企鵝酒店裝飾工程的實(shí)施過(guò)程，對(duì)酒店裝飾工程成本展開(kāi)探討。

2 裝飾設(shè)計(jì)定位成本管控

2.1 項(xiàng)目定位

①產(chǎn)品定位——致力于為顧客打造一個(gè)特色美食體驗(yàn)、購(gòu)物天堂、輕松舒適的休息度假四星級(jí)度假酒店；②客戶定位——到此旅游度假的中端消費(fèi)群體。

2.2 裝飾工程成本控制設(shè)計(jì)要求

項(xiàng)目立項(xiàng)后，工程成本部開(kāi)始介入設(shè)計(jì)前期工作，根據(jù)項(xiàng)目定位，綜合長(zhǎng)隆已建成酒店項(xiàng)目裝飾工程成本的總結(jié)，對(duì)不同區(qū)域確定理值，擬定裝飾工程造價(jià)2500～5000元/m2為最高上限，并遵循以下原則：國(guó)家建筑規(guī)范強(qiáng)制性要求+實(shí)用舒適度及豪華感官度+利于管理。

2.3 裝飾設(shè)計(jì)材料選定成本控制要求

由于裝飾材料占裝飾造價(jià)的比例很大，一定程度上，材料的選擇確定最終的裝飾工程造價(jià)，所以裝飾設(shè)計(jì)選材階段，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)要求初步選定材料，經(jīng)設(shè)計(jì)部復(fù)查是否符合裝飾功能要求、檔次定位，再經(jīng)成本部進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)定價(jià)，確定初步選擇材料的價(jià)格。裝飾材料的選擇要點(diǎn)包括：健康環(huán)保、符合裝飾功能要求、與酒店定位相匹配、符合經(jīng)濟(jì)條件、注重性價(jià)比。裝飾主要材料在滿足企鵝酒店檔次、裝飾功能、環(huán)保、防潮等條件下，根據(jù)造價(jià)限額，選用國(guó)產(chǎn)石材、國(guó)產(chǎn)瓷磚、進(jìn)口機(jī)織地毯、防水防火石膏板、防水防霉乳膠漆、訂制水晶吊燈、訂制金屬燈飾、國(guó)產(chǎn)真皮沙發(fā)、優(yōu)質(zhì)布藝沙發(fā)、飾面板柜臺(tái)桌椅、壁畫(huà)、裝飾畫(huà)。因酒店位置靠海，石膏板、乳膠漆、畫(huà)布必須考慮防潮、防霉，五金、輔材金屬配件選擇鍍鋅或304、316不銹鋼，選用普通材料，會(huì)造成返工，導(dǎo)致成本增加。

2.4 樣板房裝修及成本分析

按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，由裝飾設(shè)計(jì)單位開(kāi)始設(shè)計(jì)工作，按概念、方案、擴(kuò)初、深化、招標(biāo)圖、施工圖分階段出設(shè)計(jì)成果，裝飾面積12.4萬(wàn)m2，有2000間客房，裝飾工程造價(jià)約在4～5億多。為了能達(dá)到預(yù)期效果，裝飾方案設(shè)計(jì)出來(lái)后，按照方案圖紙裝修樣板房和樣板區(qū)，檢驗(yàn)設(shè)計(jì)效果及裝飾造價(jià)，決策進(jìn)行后續(xù)設(shè)計(jì)工作或設(shè)計(jì)方案優(yōu)化或重新進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。進(jìn)行方案優(yōu)化，材料替換、品牌替換或方案修改都需進(jìn)行成本分析。通過(guò)樣板房和樣板區(qū)，成本部可以了解裝飾公區(qū)與客房地面、墻面、天花、燈飾、家具、藝術(shù)陳設(shè)分項(xiàng)工程的裝飾單方造價(jià)，為后期編制施工圖預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)提供參考。

3 裝飾工程招標(biāo)階段成本管控

3.1 招標(biāo)人員配置

成本管控的主要因素在于管理人員的專業(yè)能力、工作經(jīng)驗(yàn)及管理水平，因此工程招標(biāo)人員配置非常重要，需要合理安排招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)具體事宜。成本招標(biāo)部負(fù)責(zé)人根據(jù)裝飾工程規(guī)模、裝飾內(nèi)容、設(shè)計(jì)風(fēng)格、區(qū)域劃分、工期等配置1名工程師負(fù)責(zé)公區(qū)兩個(gè)標(biāo)段，2名工程師負(fù)責(zé)客房四個(gè)標(biāo)段，1名工程師負(fù)責(zé)后勤區(qū)、廚房，1名工程師負(fù)責(zé)潔具、地毯、燈飾，1名工程師負(fù)責(zé)家具三個(gè)標(biāo)段、藝術(shù)陳設(shè)兩個(gè)標(biāo)段，成本招標(biāo)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、把關(guān)，招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程部、設(shè)計(jì)部及咨詢單位的業(yè)務(wù)溝通，并由招標(biāo)工程師委托造價(jià)咨詢單位進(jìn)行招標(biāo)清單編制、施工圖預(yù)算及招標(biāo)控制價(jià)編制，并對(duì)咨詢單位受理工程師人員數(shù)量、專業(yè)能力、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行審查，選定經(jīng)認(rèn)可的工程師。只有合理安排人員執(zhí)行好各自的工作，才不至于由于人力因素導(dǎo)致成本的不確定性。

3.2 招標(biāo)標(biāo)段劃分

標(biāo)段劃分，就是根據(jù)工程的規(guī)模、工期、性質(zhì)等具體情況，將原來(lái)屬于一個(gè)整體的招標(biāo)項(xiàng)目或標(biāo)的科學(xué)地劃分成若干個(gè)較小的標(biāo)段。大體量的酒店精裝修工程，可根據(jù)裝飾設(shè)計(jì)特點(diǎn)、樓層位置、使用功能、工程技術(shù)關(guān)聯(lián)性、工程計(jì)量關(guān)聯(lián)性、施工界面合理性及投標(biāo)單位的實(shí)力情況，進(jìn)行合理分標(biāo)段實(shí)施。分標(biāo)段施工可以提高招標(biāo)質(zhì)量，但會(huì)造成進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、臨設(shè)措施費(fèi)的增加，因此，在滿足工期、有利于管理的前提下，盡量減少標(biāo)段數(shù)量。

通過(guò)與設(shè)計(jì)部、工程部研究分析，將企鵝酒店裝飾工程標(biāo)段劃分為：

1 公區(qū)精裝一標(biāo)段-餐廳、食街 9 衛(wèi)生潔具甲指乙供2 公區(qū)精裝二標(biāo)段-餐廳、食街之外公區(qū) 10 地毯供應(yīng)及安裝3 客房精裝一標(biāo)段-塔樓1-2 11 燈飾供應(yīng)及安裝4 客房精裝二標(biāo)段-塔樓4 12 家具供應(yīng)及安裝一標(biāo)段-公區(qū)5 客房精裝三標(biāo)段-塔樓5-6 13 家具供應(yīng)及安裝二標(biāo)段-客房1-6層6 客房精裝四標(biāo)段-塔樓3、7 14 家具供應(yīng)及安裝三標(biāo)段-客房7-14層7后勤區(qū)精裝 15 藝術(shù)品供應(yīng)及安裝一標(biāo)段-公區(qū)8廚房精裝 16 藝術(shù)品供應(yīng)及安裝二標(biāo)段-客房

3.3 編制施工圖預(yù)算、確定招標(biāo)控制價(jià)

酒店裝飾施工圖預(yù)算指酒店裝飾工程在施工設(shè)計(jì)圖紙完成的基礎(chǔ)上，按照施工工藝要求，根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB 50500-2013）、《廣東省建筑與裝飾工程綜合定額》（2010）和廣東省及珠海地區(qū)裝飾工程預(yù)算取費(fèi)文件、設(shè)計(jì)擬定材料設(shè)備品牌、珠海地區(qū)人工、機(jī)械、材料信息指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)價(jià)等所編制的裝飾工程預(yù)算造價(jià)文件。酒店裝飾施工圖預(yù)算是檢驗(yàn)裝飾設(shè)計(jì)成果是否超出立項(xiàng)投資金額的依據(jù)，是決定調(diào)整設(shè)計(jì)或調(diào)整投資的依據(jù)，是確定裝飾工程招標(biāo)控制價(jià)的主要依據(jù)。

整個(gè)酒店裝飾工程造價(jià)由上述16個(gè)單位工程造價(jià)組成，單位工程造價(jià)由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)組成。分部分項(xiàng)、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目工程量按清單規(guī)范計(jì)算工程量規(guī)則計(jì)算，綜合單價(jià)包含人工、材料、機(jī)械、管理費(fèi)、利潤(rùn)。清單項(xiàng)目特征描述涉及正確計(jì)量的內(nèi)容必須描述，涉及結(jié)構(gòu)要求的內(nèi)容必須描述，涉及材質(zhì)要求、規(guī)格、型號(hào)必須描述，涉及安裝方式的內(nèi)容必須描述。1～8單位工程可通過(guò)工程定額計(jì)價(jià)編制，9～16單位工程可通過(guò)向市場(chǎng)多家廠商詢價(jià)綜合確定。

確定招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)科學(xué)、合理、貼近市場(chǎng)實(shí)際，充分考慮投標(biāo)人的利潤(rùn)空間，積極引導(dǎo)投標(biāo)人通過(guò)科學(xué)管理，采用新材料、新技術(shù)、新的施工工藝來(lái)提高管理水平，降低施工成本，在滿足招標(biāo)文件要求的前提下實(shí)行人工、材料、機(jī)械消耗量自定、價(jià)格費(fèi)用自選、全面競(jìng)爭(zhēng)、自主報(bào)價(jià)。從而達(dá)到合理低價(jià)中標(biāo)，形成招標(biāo)與投標(biāo)雙贏的結(jié)果。1～8單位工程可通過(guò)施工圖預(yù)算，按以往酒店項(xiàng)目裝飾工程中標(biāo)下浮率下浮，作為招標(biāo)控制價(jià)；9～16單位工程按市場(chǎng)詢價(jià)結(jié)果作為招標(biāo)控制價(jià)。

4 裝飾工程施工階段成本管控

4.1 加強(qiáng)施工合同管理

施工合同是甲乙雙方成本管理的重要依據(jù)，其中明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。工程部、成本部工程師對(duì)涉及增加費(fèi)用的合同條款，需理解發(fā)生費(fèi)用的前提條件。

4.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更直接決定了施工階段工程造價(jià)的變化數(shù)量。在設(shè)計(jì)變更發(fā)出前，經(jīng)成本部做出變更估算，由上級(jí)根據(jù)設(shè)計(jì)、技術(shù)因素與經(jīng)濟(jì)因素作出判斷是否變更。做出變更后，及時(shí)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，判斷是否存在返工情況，及時(shí)辦理簽證，并做好拍照取證，避免或減少簽證工程量，控制造價(jià)增加量。

4.3 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

在施工過(guò)程中，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制來(lái)自施工方的工程變更、材料替換、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，施工單位提出的措施項(xiàng)目簽證，判斷是否屬于總價(jià)包干措施項(xiàng)目范圍。

5 裝飾工程結(jié)算階段成本管控

（1）利用合同對(duì)竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行專款約定，建設(shè)單位在合同中約定送審金額不得超過(guò)審定金額的10%，否則額外產(chǎn)生的審計(jì)費(fèi)由施工單位承擔(dān)。

（2）復(fù)核提交的竣工圖及結(jié)算資料是否完整、真實(shí)、合法規(guī)范，檢查是否存在扣款項(xiàng)資料缺失、故意漏報(bào)扣款情況。

（3）內(nèi)部審計(jì)和委托咨詢公司審計(jì)相結(jié)合的制度，內(nèi)部審核人員熟悉施工過(guò)程，委托咨詢公司對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，約定審計(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

（4）抓住竣工結(jié)算審計(jì)重點(diǎn)，確定工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確。

（5）進(jìn)行工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，對(duì)比結(jié)算金額與招標(biāo)控制價(jià)、合同價(jià)的差距，分析差距的原因。

6 總結(jié)

星級(jí)酒店裝飾工程的成本管控，貫穿設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算階段，各階段成本管控的重要性，設(shè)計(jì)階段＞招標(biāo)階段＞施工階段＞結(jié)算階段。