金蘭

（中國民用航空飛行學院新津分院 四川成都 611431）

1 引言

在建設(shè)工程開發(fā)的全過程中，前期的開發(fā)決策作為核心環(huán)節(jié)，其正確性直接影響到項目的整體效益。然而，與國外的建設(shè)工程開發(fā)投資決策相比，我國的建設(shè)工程開發(fā)投資決策缺乏足夠和全面的理論依據(jù)，主要借鑒已有經(jīng)驗進行主觀定性分析和對比分析[1]，這樣容易造成前期的決策失誤，使得業(yè)主方遭受重大損失，如珠海機場項目、歐洲迪斯尼樂園、三門峽工程、廣州蓄能電站工程等。因此，考慮到建設(shè)工程開發(fā)投資的重要性和我國工程開發(fā)投資的現(xiàn)實狀況，本文基于BIM強大的可視化功能、方案的初步設(shè)計功能和能耗分析功能，以及GIS的空間分析能力和數(shù)據(jù)處理能力，初步探究基于BIM和GIS的建設(shè)工程開發(fā)投資決策流程，為業(yè)主方投資提供決策參考和方法借鑒。

2 傳統(tǒng)建設(shè)工程開發(fā)投資決策流程及特點

一般情況下，建設(shè)工程開發(fā)投資決策的工作流程為圖1所示[2]。

圖1 工程項目開發(fā)投資決策流程圖

業(yè)主方在做工程項目投資決策時，一般會經(jīng)歷以下四個主要階段：探討初步開發(fā)投資意向、地塊選擇與項目定位、建立開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案、項目評價和方案比選。每個階段環(huán)環(huán)相扣，層層推進。

（1）探討初步開發(fā)投資意向。業(yè)主方根據(jù)本單位的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以及對投資環(huán)境的總體分析進行初步開發(fā)投資意向的探討，其中總體分析是指國家宏觀層面和區(qū)域中觀層面的分析，分析的內(nèi)容包括政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、文化教育環(huán)境、城市規(guī)劃、市場分析等方面。第一階段的成果為形成幾種初步投資意向方案，如“在京津滬地區(qū)開發(fā)高檔商業(yè)綜合體”、“在天府新區(qū)開發(fā)新校區(qū)”。

（2）地塊選擇與項目戰(zhàn)略定位。結(jié)合初步投資意向方案對區(qū)域內(nèi)的可建設(shè)地塊進行分析和篩選，形成候選的初步開發(fā)投資方案，如“在A地塊上開發(fā)約×××平方米的高檔商業(yè)綜合體”、“在B地塊上開發(fā)約×××平方米的新校區(qū)”等。

（3）建立開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案。運用項目策劃分析，對建筑工程的定位進行細化，針對上一階段得出的每一個初步開發(fā)投資方案，建立開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案，形成候選的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案，如“在A地塊上開發(fā)約×××平方米的高檔商業(yè)綜合體，有A1、A2、A3三種開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案可供選擇”。

（4）項目評價和方案比選。通常的做法是通過經(jīng)濟測算、財務(wù)評價和不確定性分析對每種項目和方案的組合進行評價和比選，形成最終決策，如“采用A3方案在A地塊上開發(fā)約×××平方米的高檔商業(yè)綜合體”。

至此，建設(shè)工程投資最終決策已經(jīng)形成，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)決策結(jié)果進行建設(shè)準備和建設(shè)實施。

3 基于BIM和GIS的開發(fā)投資決策流程

3.1 BIM和GIS的集成應(yīng)用

建筑信息模型（BIM）整合集成建筑本身及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等微觀信息，并具有強大的三維可視化、模擬分析和協(xié)同作業(yè)功能，可在項目前期進行場地分析、建筑性能模擬分析、設(shè)計方案比選等應(yīng)用[3]。地理信息系統(tǒng)（GIS），是一個獲取、存儲、編輯、處理、分布和顯示地理數(shù)據(jù)的空間信息系統(tǒng)，有強大的數(shù)據(jù)處理能力和空間分析能力，廣泛用于區(qū)域規(guī)劃、空間選址等。與單獨應(yīng)用相比，BIM和GIS的集成應(yīng)用，在建模質(zhì)量、分析精度、決策效率、成本控制水平等方面都得到了明顯地提高[4]。

3.2 基于BIM和GIS的開發(fā)投資決策流程

本文將BIM和GIS技術(shù)融入到建設(shè)工程的開發(fā)投資流程中，幫助業(yè)主方更加科學快速準確的做出開發(fā)投資決策，如圖2所示。

圖2 基于BIM和GIS的建設(shè)工程開發(fā)投資決策流程圖

基于BIM和GIS的建設(shè)工程開發(fā)投資決策流程圖的亮點在于，在合適的決策階段恰當?shù)倪\用新技術(shù)和指標體系。首先，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，通過國家層面和區(qū)域?qū)用娴目傮w分析得到候選的投資區(qū)域，形成幾種初步的投資意向方案；然后，在初步投資意向方案的基礎(chǔ)上，運用GIS技術(shù)和地塊篩選指標體系選出候選地塊，形成初步的投資方案；接著，基于BIM的初步方案設(shè)計功能，并結(jié)合項目策劃分析，使得每一個候選地塊都形成幾種開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案；最后，根據(jù)綜合評價指標體系，并借助BIM和GIS對某些指標的計算，得到最優(yōu)的地塊和方案選擇，形成最終決策。

4 結(jié)語和展望

建設(shè)工程開發(fā)投資決策存在較大的風險性和不確定性，需要科學規(guī)范的流程提升分析精度和決策效率，在傳統(tǒng)的建設(shè)工程開發(fā)投資決策流程上，集成BIM和GIS的功能和應(yīng)用特征，幫助業(yè)主方科學決策。在以后的研究中，針對地塊分析和開發(fā)方案分析，建立全面、可量化的指標體系，對地塊和開發(fā)方案進行綜合評價，能更有效的幫助業(yè)主方快速且正確的做出開發(fā)投資決策。

[1]鄭薇.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策研究[D].大慶：東北石油大學，2012.

[2]樊金海，李躍水.房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策分析流程再造[J].基建優(yōu)化，2002，23（1）：24～26.

[3]何關(guān)培.BIM總論[M].中國建筑工業(yè)出版社，2011.

[4]中國建筑施工行業(yè)信息化發(fā)展報告（2015）：BIM深度應(yīng)用與發(fā)展[M].北京：中國城市出版社，2015.

[5]杜忠源.淺析基于BIM的建設(shè)工程造價控制與管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（06）.

[6]梁娟.析基于BIM的建設(shè)工程造價控制與管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（04）.

[7]方蔚娜.BIM技術(shù)對建筑與裝飾工程造價控制的一些思考[J].江西建材，2016（05）.

[8]蔡冬瑩.淺談BIM對工程造價控制工作的要求[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（01）