0 引言

近年來，我國城市濱水地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模開發(fā)與再開發(fā)建設(shè)，但住區(qū)建設(shè)相對封閉，未能合理利用濱水資源。開發(fā)的旅游住區(qū)因季節(jié)因素空置率較高，住區(qū)私有化導(dǎo)致濱水資源與城市空間功能割裂，部分濱水住區(qū)喪失了活力，無法發(fā)揮社會和經(jīng)濟(jì)效益。濱水住區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中如何適應(yīng)城市發(fā)展需要，提升城市功能，推動城市可持續(xù)發(fā)展？在分析迪拜人工碼頭規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，筆者著重研究：①旅游城市濱水住區(qū)如何漸進(jìn)式發(fā)展旅游服務(wù)功能；②濱水住區(qū)空間如何優(yōu)化建設(shè)成為城市綜合功能區(qū)以避免被再次規(guī)劃和拆遷重建。

1 研究對象

1.1 城市區(qū)位

迪拜位于阿拉伯半島，是中東最大的再出口和區(qū)域性貿(mào)易中心，也是全球重要的商業(yè)和旅游中心（見圖1）。迪拜政府通過加強(qiáng)旅游設(shè)施建設(shè)、建設(shè)標(biāo)志性建筑物等方式增加吸引力，發(fā)揮旅游對經(jīng)濟(jì)的帶動作用。由于迪拜政府對旅游高度重視并大力發(fā)展，游客和外來人口的比例越來越高，一些居住社區(qū)逐漸兼具旅游服務(wù)功能。

1.2 城市發(fā)展歷程

迪拜的快速城市化經(jīng)歷了4個階段。

1）自然緩慢發(fā)展階段（1900—1955年） 迪拜作為海灣國家、波斯、印度次大陸與東非之間的交通商貿(mào)港口，大部分用地功能為住宅和小型商業(yè)。

2）緊湊發(fā)展階段（1956—1970年） 20世紀(jì)60年代迪拜發(fā)現(xiàn)石油，由于勘探石油需要進(jìn)口大型和重型設(shè)備，迪拜開始拓寬道路、修建機(jī)場，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)迪拜灣。

3）城市擴(kuò)張階段（1971—1995年） 得益于石油工業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)增長，迪拜城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，區(qū)別于傳統(tǒng)低密度城市空間和建筑形態(tài)，迪拜開始填海造地并建設(shè)多層及高層建筑。

4）全球化階段（1996年至今） 迪拜轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方向，將以石油工業(yè)為主的資源型城市轉(zhuǎn)變?yōu)榧康禺a(chǎn)、旅游、酒店、物流服務(wù)、休閑和娛樂等多元經(jīng)濟(jì)于一體的全球中心。

圖1 迪拜區(qū)位示意

圖2 迪拜碼頭航拍

2 迪拜碼頭住區(qū)發(fā)展

如圖2所示，迪拜碼頭是一個大型國際社區(qū)，沿波斯灣海岸線綿延3km，東鄰謝赫扎伊德大道，西側(cè)沿海為購物商街，北側(cè)為阿拉伯海灣，南鄰朱美拉海灘社區(qū)，總用地面積578hm2。

1999年，HOK設(shè)計公司主持迪拜碼頭總體規(guī)劃，計劃引入阿拉伯海灣水，在沙漠中開鑿長達(dá)3km的中央水道，建設(shè)新型濱海社區(qū)。2003年，項目初始階段完成并啟用，聚集了各類奢華酒店、公寓和咖啡館。碼頭定期舉辦社區(qū)活動并開放集市，吸引了大量游客。這種情況開發(fā)商始料未及，但也促使其將原本配套的居住區(qū)休閑公園開發(fā)為旅游住宿之地，激發(fā)了該區(qū)域的活力。開發(fā)商計劃建設(shè)35棟超高層住宅和5棟酒店，并沿海灘規(guī)劃設(shè)計Marina Walk濱水商業(yè)街，配置各類餐飲、購物等娛樂設(shè)施。

2013年2月，迪拜政府批準(zhǔn)了距朱美拉海灘社區(qū)500m的“藍(lán)水島”開發(fā)項目。該島嶼融合了居住、旅游、休閑等功能，還建設(shè)了極富當(dāng)?shù)靥厣陌驮?、全球最大的摩天輪迪拜眼（?10m）。最初定位為國際社區(qū)的城市功能區(qū)演變?yōu)榧睾陈糜畏?wù)區(qū)和近海居住社區(qū)為一體的城市綜合功能區(qū)。

3 迪拜碼頭住區(qū)演變分析

3.1 市場需求

據(jù)統(tǒng)計，2007—2014年，迪拜游客人數(shù)增長91%，年增長率9.4%，截至2015年，酒店客房數(shù)約10萬，2017年，迪拜游客人數(shù)達(dá)1760萬。目前，常住迪拜的日均活動人口約107.3萬人。

3.2 公共空間營造

HOK公司的設(shè)計方案規(guī)劃中央水道，占總用地面積的12%，巨大的公共開放空間影響了房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，但最終仍采用了該設(shè)計。中央水道建設(shè)完成后，沿其設(shè)計了長達(dá)8km的景觀走廊，改善了迪拜碼頭的生態(tài)環(huán)境，提高了公共空間的開放性，帶來了極高人氣，提升了土地價值。為方便人與水充分接觸，設(shè)置了很多濱水廣場和游樂設(shè)施，如探入中央水道的碼頭、伸出水面的平臺、臨水的咖啡館和水上游艇等。

3.3 多元業(yè)態(tài)吸引

濱水大道兩側(cè)配套多樣化服務(wù)，目前開設(shè)了300多家店鋪，包括商業(yè)購物中心、餐館、酒吧、咖啡店、書店、美術(shù)館等（見圖3）。為創(chuàng)建方便居民的城市社區(qū)，滿足社區(qū)居民需求，規(guī)劃將零售商業(yè)、社區(qū)服務(wù)及活動中心等分散布置在整個社區(qū)，散步道和斷頭路也聯(lián)系了一系列口袋公園、咖啡館、便利店等，形成濱水活力點。

圖3 濱水大道兩側(cè)商業(yè)

3.4 交通可達(dá)性

如圖4所示，整個區(qū)域道路呈環(huán)狀＋放射狀的主干路布局形式，為區(qū)域中的主要車行道。車行道高架于環(huán)中央水道的步行道，直通沿海商業(yè)區(qū)，形成環(huán)水道舒適步行區(qū)。次干道為步行道，與內(nèi)河垂直，內(nèi)外環(huán)路形成寬闊的林蔭大道，次干道及鄰里街道的近端都通向碼頭附近的公園綠地、公共服務(wù)設(shè)施等。網(wǎng)絡(luò)化的開放空間鼓勵區(qū)域內(nèi)人群通向濱水活力地帶。便捷的交通換乘也促進(jìn)了迪拜碼頭旅游資源的形成，有助其被充分利用。除陸路交通外，內(nèi)設(shè)水上巴士，利用迪拜濱海及內(nèi)河連貫的水系，串聯(lián)城市內(nèi)其他濱水景點，形成水上游覽線。

圖4 區(qū)域道路及功能分析

3.5 視覺吸引

水道南北兩側(cè)是寬15m的住宅及商業(yè)用地，通過中央水道將各區(qū)域連成整體，分區(qū)設(shè)置不同的吸引要素，配套商業(yè)或標(biāo)志性建筑物。在視覺焦點和交叉口，通過不同的建筑尺度和特殊的空間形態(tài)形成視覺吸引，如超高層建筑組成的標(biāo)志性高樓群、世界上最高的旋轉(zhuǎn)式大廈“卡延塔”等。

4 濱水住區(qū)優(yōu)化建設(shè)分析

迪拜人工碼頭由城市功能區(qū)優(yōu)化建設(shè)成為國際旅游目的地，其成功經(jīng)驗包括分區(qū)發(fā)展、注重不同群體的利益訴求、漸進(jìn)式高水平規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃建設(shè)動態(tài)更新機(jī)制等。

4.1 分區(qū)發(fā)展

2007年開始沿海加建5～8m寬，1.7km長的濱水商業(yè)街，不僅為大量游客提供了休閑游憩場所，也將游客和居民的活動空間適當(dāng)分隔。從規(guī)劃平面看，臨海建筑設(shè)計的構(gòu)思來源于模仿傳統(tǒng)露天市場的中央羊腸小道和街道。布局分散、建筑密度低，低矮的商店既是海平線與超高層建筑間的過渡，又成為海灣自然空間和購物空間的過渡。購物街分為5個區(qū)域，每個區(qū)域形成不同的圍合空間，主題各異：電影院、家庭用餐廳、正式餐廳、特色美食及SPA會所。

圖5 區(qū)域人流分析

較大建筑體量和較長縱深塑造出的消極空間降低了內(nèi)部空間活力。臨海一側(cè)建筑的狹窄尺度與南側(cè)建筑的開敞尺度在視覺上形成強(qiáng)烈對比，引導(dǎo)人群向北部沿海聚集活動（見圖5）。根據(jù)不同的人群類型劃分建筑功能，北部臨海一側(cè)建筑功能以餐飲、咖啡座為主，南側(cè)建筑功能以零售商店為主。游客可在海灘用餐、步行、鍛煉、游玩和享受戶外活動；居民可在南側(cè)購買生活用品。居民主要使用南側(cè)步道，其他區(qū)域人群活動較少，沙灘上散步游玩的主要是游客，居民生活空間和游客活動空間有一定隔離，減少了游客對居民生活的干擾，維護(hù)了居民的自身利益，也相應(yīng)提高了居民的好客度。

4.2 重視不同群體的利益訴求

迪拜屬于政治權(quán)利集中型國家，主要政權(quán)集中于中央政府、大型公私合營企業(yè)及部落，故其城市規(guī)劃和治理決策主要由政府機(jī)構(gòu)與商界精英合作，統(tǒng)一制定發(fā)展策略，只有有限的公眾參與。

規(guī)劃設(shè)計的成功之處是在城市開發(fā)與設(shè)計過程中，鼓勵公眾參與決策，推進(jìn)城市片區(qū)可持續(xù)發(fā)展。項目規(guī)劃初期，由政府和開發(fā)商規(guī)劃主導(dǎo)，得出傳統(tǒng)的“自上而下”規(guī)劃方案，考慮視角單一，在實際建設(shè)過程中無法滿足城市居民和國際游客的雙重需求。隨著項目推進(jìn)，不同公眾參與規(guī)劃國際化社區(qū)推動了片區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，為其提供了新的發(fā)展方向。居民主要通過互聯(lián)網(wǎng)表達(dá)訴求，阿聯(lián)酋的市政部門和決策者在互聯(lián)網(wǎng)論壇討論、評論和反饋市民提出的問題和意見。

在我國城市建設(shè)中，公眾參與規(guī)劃渠道單一，主要通過規(guī)劃公示等方式實現(xiàn)，屬于項目建設(shè)前期的意見反饋，往往忽略了項目建設(shè)過程中及建成后對周邊居民產(chǎn)生的實際影響。由于居民并非規(guī)劃專業(yè)人士，對項目實施的實際效果無法準(zhǔn)確預(yù)見，且項目對城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響存在很多不確定性。因此，提高建設(shè)過程中的公眾參與度可使城市規(guī)劃設(shè)計更適應(yīng)城市發(fā)展變化。

4.3 漸進(jìn)式高水平規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)過程中，規(guī)劃很難一步到位，而是根據(jù)居民和游客訴求反復(fù)修改，后續(xù)規(guī)劃中，原本以居住為導(dǎo)向的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜?、游憩為?dǎo)向的開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計中充分考慮到此因素，協(xié)調(diào)未建設(shè)用地與周邊用地的功能關(guān)系，合理組織片區(qū)交通，通過調(diào)整空間和功能，適度隔離居民與游客，避免矛盾沖突。

4.4 規(guī)劃建設(shè)動態(tài)更新機(jī)制

政府、開發(fā)商在項目實施過程中，既關(guān)注前期發(fā)展定位、分期規(guī)劃及建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督控制，又注重在建設(shè)實施管理中對項目竣工后的評估和跟蹤，及時再分析和判斷原規(guī)劃定位，加強(qiáng)對土地開發(fā)的控制管理，并將此作為一項長期任務(wù)。漸進(jìn)式規(guī)劃設(shè)計可實現(xiàn)城市土地空間彈性發(fā)展，給政府和開發(fā)商修改規(guī)劃方案留有余地，體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

5 結(jié)語

迪拜極其重視濱水區(qū)開發(fā)建設(shè)，綜合體現(xiàn)在：①為保障濱水區(qū)朝著有利于城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及滿足居民需要的方向可持續(xù)發(fā)展，制定長遠(yuǎn)計劃和實施跟蹤評估，進(jìn)行漸進(jìn)式規(guī)劃建設(shè)；②高水平規(guī)劃設(shè)計使濱水區(qū)空間多樣化、交通可達(dá)性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)美、具有可識別性空間和標(biāo)志性建筑物；③重視不同群體的利益訴求，通過規(guī)劃建設(shè)解決居民和游客的沖突，保證旅游功能良性發(fā)展。我國旅游城市濱水區(qū)開發(fā)也應(yīng)重視以上因素，滿足居民和游客的雙重需求，并持續(xù)推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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