彭霈 張慧娟
摘 要:房產(chǎn)測(cè)繪已隨社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步關(guān)系到了人們生產(chǎn)生活的諸多方面,成人們關(guān)注的焦點(diǎn),同時(shí)也是發(fā)生爭(zhēng)議及訴訟的焦點(diǎn)。要想合理控制好房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量,就需要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程做好管理與控制,通過(guò)精心的組織合理的安排,在不斷提高測(cè)繪技術(shù)水平的情況下,確保房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量符合人們的不斷提高的要求標(biāo)準(zhǔn)。本文就房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的管控技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞:測(cè)繪;質(zhì)量;控制
1 引言
伴隨人們物質(zhì)生活水平的持續(xù)提升,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展,房產(chǎn)交易日益活躍,房產(chǎn)面積在生活和生產(chǎn)中的重要性也日益提高。近年來(lái)有關(guān)房產(chǎn)面積的爭(zhēng)議及訴訟越來(lái)越多,人們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的要求也越來(lái)越精細(xì)化,房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)隨之進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制。通過(guò)測(cè)繪成果質(zhì)量的有效控制,能為房地產(chǎn)管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料,也能為相關(guān)權(quán)利人提供數(shù)據(jù)支撐,同時(shí)更能為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程等行業(yè)提供服務(wù)。
2 房產(chǎn)測(cè)繪介紹
房屋是人民生活和生產(chǎn)的場(chǎng)所,房屋和房屋用地是人民生活和生產(chǎn)的基本物質(zhì)要素,這一要素信息的采集和表述必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)量是為城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理服務(wù)的一門應(yīng)用技術(shù),是調(diào)查和測(cè)定房地產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)量的對(duì)象是房屋和房屋用地,房地產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)該具備房屋、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、測(cè)繪的基本知識(shí)。房產(chǎn)測(cè)量的資料是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù),產(chǎn)權(quán)確認(rèn)以后的房產(chǎn)成果資料具有法律效力。
3 影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的因素
3.1 影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的客觀因素
房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)是一個(gè)涉及諸多因素和諸多環(huán)節(jié)的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程中客觀存在一些對(duì)作業(yè)不利的因素,包含下列幾種情況:
(1)測(cè)繪對(duì)象結(jié)構(gòu)復(fù)雜,無(wú)法經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪完成其平面圖繪制;
(2)測(cè)繪對(duì)象后期改造嚴(yán)重,已無(wú)法與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙相對(duì)應(yīng)而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的;
(3)測(cè)繪對(duì)象中存在類似地下消防水池等人員無(wú)法到達(dá)的部位;
(4)測(cè)繪對(duì)象實(shí)際使用性質(zhì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)資料不一致的。
3.2 影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的人為因素
影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的關(guān)鍵因素是作業(yè)人員在作業(yè)過(guò)程中認(rèn)真是否依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范及規(guī)程,根據(jù)測(cè)繪數(shù)據(jù)及相關(guān)材料,完成測(cè)繪成果。常見(jiàn)的房產(chǎn)測(cè)繪成果人為差錯(cuò)如下:
(1)面積計(jì)算依據(jù)的規(guī)范或細(xì)則版本錯(cuò)誤;
(2)繪圖計(jì)算數(shù)據(jù)結(jié)果、電子文檔數(shù)據(jù)與報(bào)告書不一致;
(3)房屋層數(shù)編制方式與規(guī)劃許可不一致;
(4)樓棟范圍的確認(rèn)及依據(jù)不正確;
(5)報(bào)告書中重要指標(biāo)矛盾;
(6)功能區(qū)劃分不正確;
(7)共有部分、專有部分認(rèn)定錯(cuò)誤;
(8)房屋基本登記單元認(rèn)定不正確;
(9)對(duì)基本單位的性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤;
(10)基本部位面積計(jì)算方式錯(cuò)誤;
(11)共有部位分?jǐn)偡绞教幚礤e(cuò)誤;
(12)報(bào)告書內(nèi)容與要件資料記載內(nèi)容不一致;
(13)報(bào)告書中項(xiàng)目丘地及建筑物略圖、房屋坐落分布圖、分層平面圖表達(dá)不符合規(guī)范。
3.3 影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的組織因素
從以往的作業(yè)經(jīng)驗(yàn)看來(lái),項(xiàng)目的組織也是影響房產(chǎn)測(cè)繪成果的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行二級(jí)檢查,一級(jí)驗(yàn)收和審核備案制度。因此,一個(gè)完善的人員組織構(gòu)成和人員分組,可以提供較高的工作效率和工作質(zhì)量,可以有效的降低工作難度和工作壓力。
3.4 對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)過(guò)程中成果質(zhì)量的具體管理和控制方法
在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的過(guò)程中,要把握好作業(yè)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié),解決好其中的技術(shù)難點(diǎn),就可以從很大程度上解決房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量問(wèn)題。針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的各個(gè)因素,筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管控。
首先,在面對(duì)客觀因素時(shí),應(yīng)積極分析問(wèn)題原因,收集其他可作為依據(jù)的相關(guān)資料,通過(guò)與相關(guān)部門或相關(guān)權(quán)利人的溝通,全面掌握測(cè)繪對(duì)象情況,從而制定合理的測(cè)繪方案。例如,在前文中提到的因測(cè)繪對(duì)象結(jié)構(gòu)復(fù)雜無(wú)法完成現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪的情況,在作業(yè)過(guò)程中可通過(guò)在規(guī)劃管理部門、設(shè)計(jì)單位調(diào)取相關(guān)圖紙,聯(lián)系施工單位掌握其竣工資料,依據(jù)上述材料完成測(cè)繪草圖,依據(jù)測(cè)繪草圖制定測(cè)繪方案并完成測(cè)繪。如果遇到因測(cè)繪對(duì)象后期改造嚴(yán)重,已無(wú)法與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙相對(duì)應(yīng)而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的情況,則應(yīng)當(dāng)先與相關(guān)管理部門溝通,在完全掌握現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上,制定測(cè)繪方案,準(zhǔn)確認(rèn)定現(xiàn)場(chǎng)具體部位性質(zhì),確認(rèn)適用計(jì)算規(guī)范的條款,從而完成經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定的測(cè)繪成果。
在解決影響房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的人為因素方面,管理者要制定相關(guān)的作業(yè)流程和標(biāo)準(zhǔn),對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行反復(fù)的作業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和探討,提高作業(yè)人員的技術(shù)實(shí)力和水平。同時(shí)對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行分組,由能力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對(duì)技術(shù)水平相對(duì)欠缺的人員進(jìn)行傳幫帶,由技術(shù)過(guò)硬認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員完成檢查工作,從而提高成果質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上,還應(yīng)定期組織作業(yè)人員與房管、規(guī)劃等管理部門進(jìn)行探討學(xué)習(xí),及時(shí)掌握對(duì)于現(xiàn)行規(guī)范的解讀,統(tǒng)一模糊問(wèn)題的處理方式,提高測(cè)繪成果的適用性和準(zhǔn)確性。
在具體項(xiàng)目的組織中,對(duì)人員進(jìn)行完善配置,包括項(xiàng)目經(jīng)理1名,技術(shù)負(fù)責(zé)人1名,檢查人員數(shù)名,作業(yè)人員若干。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目部的組織、協(xié)調(diào)和日常管理工作,技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)技術(shù)工作,檢查人員負(fù)責(zé)對(duì)成果數(shù)據(jù)和中間數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查工作,作業(yè)人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、計(jì)算、完成報(bào)告等工作。在項(xiàng)目的組織實(shí)施中,按照項(xiàng)目管理的方式,運(yùn)用項(xiàng)目管理的理論,將測(cè)量項(xiàng)目的全部工作進(jìn)行工作結(jié)構(gòu)分解,然后對(duì)每項(xiàng)工作進(jìn)行分工,并明確各部門職責(zé),根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量工作需要配備足夠的技術(shù)人員,保質(zhì)、保量、按時(shí)完成房產(chǎn)測(cè)繪工作。
4 結(jié)束語(yǔ)
房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量控制不僅考慮現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪的質(zhì)量,更要考慮到測(cè)繪內(nèi)業(yè)的質(zhì)量,完成的測(cè)繪成果需最終經(jīng)過(guò)在相關(guān)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)才能產(chǎn)生法律效力。故在房產(chǎn)測(cè)繪的作業(yè)過(guò)程中要做到綜合的考量,既考慮到反映測(cè)繪對(duì)象的現(xiàn)實(shí)性,又要考慮到規(guī)劃、房管等的適用性。既要考慮符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,又要考慮完成測(cè)繪成果的工作效率。綜合利用各方面的知識(shí),準(zhǔn)確完善地提供房產(chǎn)測(cè)繪成果。
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