郭冀川

今年年初，恒大集團(tuán)董事局主席許家印宣布全面啟動(dòng)“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”的戰(zhàn)略部署，要堅(jiān)定不移地實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，保持規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量。僅半年時(shí)間，“新恒大”就交出了一份滿意的答卷，其2018年半年報(bào)中，多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)創(chuàng)出行業(yè)有史以來(lái)最高紀(jì)錄，核心利潤(rùn)550.1億元，同比大增101.5%；凈利潤(rùn)530億元，同比大增129.3%；營(yíng)業(yè)額3003.5億元，同比大增59.8%；中國(guó)恒大總資產(chǎn)達(dá)到17699億元，凈資產(chǎn)3245億元，此外，公司凈負(fù)債率較去年末下降超三成。

高增長(zhǎng)與降負(fù)債同行

在中國(guó)恒大2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞表示，恒大超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略、獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品附加值提升以及提前還清永續(xù)債，是盈利能力持續(xù)提升的主要原因。半年報(bào)顯示，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)3.05億平方米，平均土儲(chǔ)成本為1683元/平方米，為龍頭房企最低。通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，恒大有效控制成本，并通過(guò)大力打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值。而提前還清1129億元永續(xù)債，則為恒大節(jié)省大量利息支出，保證了毛利率及凈利率穩(wěn)步上升。

在擁有3.05億平方米土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，恒大還有大量未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目，總規(guī)劃建面高達(dá)7285萬(wàn)平米，合計(jì)提供約5萬(wàn)億元的可售貨值。若維持6000億元年銷售額，足以支持未來(lái)8年的銷售，若年銷售額增長(zhǎng)至8000億元，也足以支持未來(lái)6年的銷售。以上半年17.7%的凈利率估算，5萬(wàn)億元的可售貨值有望在未來(lái)數(shù)年帶來(lái)近8600億元的凈利潤(rùn)，龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)已經(jīng)成為恒大業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力保證。

在效益大增的同時(shí)，恒大也成功兌現(xiàn)降負(fù)債承諾。上半年，恒大凈資產(chǎn)大增34%至3245億元，有息借款大幅下降615億元，“一增一降”推動(dòng)凈負(fù)債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降近五成。

半年兩次巨額分紅回饋股東

恒大的新戰(zhàn)略聚焦提升發(fā)展質(zhì)量，通過(guò)打造精品提升產(chǎn)品附加值以及成本管控，實(shí)現(xiàn)了盈利的大幅增長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)永續(xù)債的清償也大大釋放了股東利潤(rùn)，這些措施除了讓恒大持續(xù)獲得更加充裕的運(yùn)營(yíng)資金外，公司也通過(guò)高分紅回饋股東。資料顯示，恒大自2009年上市以來(lái)，基本維持了每年派息的政策，近幾年派息率約在50%，而此前由于引入戰(zhàn)略投資者未能如期派發(fā)的2016年與2017年股息，也在上周宣布了補(bǔ)派。在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，恒大總裁夏海鈞表示，“未來(lái)公司會(huì)在分紅上保持政策的連續(xù)穩(wěn)定?！?/p>

恒大這兩次巨額分紅相隔時(shí)間只有半年，其中2016年及2017年年度股息馬上就要派發(fā)，總額達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的168億港元，每股分紅1.287港元，分紅回報(bào)率達(dá)5%。若恒大恢復(fù)“年年分紅”的慣例，2018年的分紅預(yù)計(jì)在明年3月年報(bào)發(fā)布后派發(fā)，短短半年內(nèi)恒大將發(fā)放近三年的兩次巨額分紅，分紅回報(bào)率有望高達(dá)15%。中金公司預(yù)計(jì)，隨著恒大盈利能力持續(xù)提升，其2018年及2019年年度股息將達(dá)2.33港元/股與2.95港元/股，相當(dāng)于9.5%與12%的分紅回報(bào)率。

進(jìn)軍高科技打開(kāi)估值想象空間

業(yè)績(jī)大幅提升，也進(jìn)一步打開(kāi)了恒大估值的上升空間。值得注意的是，基于公司股價(jià)嚴(yán)重被低估，恒大頻頻大手筆回購(gòu)股票，今年已累計(jì)斥資33.7億港元回購(gòu)1.6億股，自上市以來(lái)，總計(jì)斥資272.8億港元回購(gòu)了48.08億股，被譽(yù)為港股市場(chǎng)上的“回購(gòu)?fù)酢?。同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)也持續(xù)買(mǎi)入恒大股票表達(dá)對(duì)公司前景的看好，近日華人置業(yè)就公告，已增持恒大股份至9%。

目前港股前十大上市房企平均市盈率為8倍，而恒大市盈率卻僅為5.35倍，遠(yuǎn)低于萬(wàn)科、碧桂園的13.62倍與7.38倍市盈率。如果恒大達(dá)到碧桂園的7倍市盈率，股價(jià)應(yīng)為40港元，市值約為5200億港元；如果恒大能夠達(dá)到萬(wàn)科的13倍市盈率，股價(jià)應(yīng)為75港元，市值約為9700億港元。而目前恒大市值只有3800億港元。在地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，恒大今年還正式進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)，通過(guò)地產(chǎn)主業(yè)的持續(xù)夯實(shí)，再加上市場(chǎng)素來(lái)都予以高估值的高科技產(chǎn)業(yè)漸上軌道，讓恒大未來(lái)的市值有了更大的想象空間。