【摘要】目前，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理得到了廣泛的應(yīng)用，這種全過(guò)程管理主要涵蓋了房地產(chǎn)工程在決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)和施工等全階段進(jìn)程的造價(jià)管理控制內(nèi)容。工程造價(jià)全過(guò)程管理在很大程度上，提高了房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理水平和造價(jià)控制水平。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制的重要性進(jìn)行了簡(jiǎn)述，并通過(guò)研究和分析全過(guò)程管理在工程決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)和施工等主要管理階段存在的問(wèn)題，提出對(duì)應(yīng)的措施建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)；全過(guò)程；管理控制

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制的重要性

房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段體現(xiàn)了其重要性。全過(guò)程管理對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架進(jìn)行了定位，其實(shí)現(xiàn)了將框架策劃轉(zhuǎn)化為實(shí)體建設(shè)內(nèi)容的過(guò)程。同時(shí)，建立在可行性基礎(chǔ)上的建設(shè)方案，進(jìn)一步奠定了項(xiàng)目決策基礎(chǔ)。另外，全過(guò)程管理針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行管理，將項(xiàng)目目標(biāo)控制列入管理范疇，實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)具體化并與管理相呼應(yīng)。

房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段體現(xiàn)了其重要性。全過(guò)程管理利用限額設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了對(duì)工程造價(jià)管理的有效控制，特別是全過(guò)程管理注重房地產(chǎn)投資估算和可行性經(jīng)濟(jì)分析，其是項(xiàng)目最終能夠敲定的可靠依據(jù)。另外，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合做出了突出貢獻(xiàn)，其對(duì)多方案進(jìn)行指標(biāo)評(píng)價(jià)計(jì)算和對(duì)比，有效地進(jìn)行了方案選擇和技術(shù)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了造價(jià)管理的設(shè)計(jì)方案擇優(yōu)效果。

房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段體現(xiàn)了其重要性。全過(guò)程管理對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中，資格審查、標(biāo)底管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)等環(huán)節(jié)的把控，使招投標(biāo)更加規(guī)范化、公平化和公開(kāi)化。

房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段體現(xiàn)了其重要性。全過(guò)程管理實(shí)現(xiàn)了控制工程造價(jià)和施工成本的積極作用。一方面，建設(shè)單位通過(guò)造價(jià)全程管控，進(jìn)行資金使用計(jì)劃編制、工程進(jìn)程計(jì)量和結(jié)算、工程變更與索賠處理等工作，起到了嚴(yán)格控制工程造價(jià)的積極作用；另一方面，施工承包單位通過(guò)成本計(jì)劃和施工環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控（包括：建造成本、質(zhì)量成本、工期成本、安全成本、環(huán)保成本等），有效地降低了施工成本。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)利用工程造價(jià)全過(guò)程管理和控制，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了工程項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)控制，既為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)增值，又實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的綜合評(píng)價(jià)，包括施工工藝和技術(shù)評(píng)價(jià)、原材料采購(gòu)評(píng)價(jià)（包括供應(yīng)商評(píng)價(jià)）、工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方法評(píng)價(jià)等等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)全過(guò)程管理控制措施

2.1決策階段的管控措施

工程項(xiàng)目的投資決策階段是工程進(jìn)入初始階段，也是造價(jià)控制的開(kāi)端。投資階段的造價(jià)全過(guò)程控制優(yōu)化工作，應(yīng)遵循建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合的最優(yōu)方案。其中，施工技術(shù)工藝、施工設(shè)備技術(shù)等都是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的內(nèi)容，其影響著工期和建設(shè)施工質(zhì)量。另外，經(jīng)濟(jì)因素則影響著工程造價(jià)和工程收益。因此，在施工時(shí)，應(yīng)全面考慮技術(shù)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)施工當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，建設(shè)不同功能、等級(jí)和規(guī)模的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目。

在決策階段的造價(jià)全過(guò)程管控，應(yīng)利用好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)投入時(shí)，應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目考慮因素（影響經(jīng)濟(jì)合理性的評(píng)價(jià)因素，包括：企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、投資和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用等等）進(jìn)行預(yù)測(cè)、調(diào)查、計(jì)算和分析，并提出項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)可行性分析，將為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供重要決策依據(jù)。

2.2設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段的管控措施

在設(shè)計(jì)階段，也應(yīng)注意技術(shù)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，確保資金控制范圍。首先，應(yīng)完善企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)機(jī)制建設(shè)。在大型房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目分包的應(yīng)用極為普遍，因此在招標(biāo)過(guò)程中，分包項(xiàng)目的造價(jià)管理和控制工作較為復(fù)雜。這時(shí)，應(yīng)做好分包企業(yè)調(diào)查，并根據(jù)市場(chǎng)物資價(jià)格水平，合理編制工程造價(jià)預(yù)算，避免部分分包項(xiàng)目在造價(jià)上出現(xiàn)管理失控現(xiàn)象。另外，在設(shè)計(jì)方案上應(yīng)進(jìn)行合理而有效的優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)過(guò)程的造價(jià)控制。設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足工程的功能需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)工程成本利用效率的提高。同時(shí)，工程項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)，也是一個(gè)有效控制成本超額的途徑。在工程項(xiàng)目總成本限額基礎(chǔ)上，進(jìn)行分包項(xiàng)目總成本限額設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)結(jié)構(gòu)、外窗、外立面裝飾、公共部位裝飾、室外園林、房產(chǎn)營(yíng)銷等方方面面的成本建設(shè)和設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)參數(shù)布設(shè)。同時(shí)，在類型劃分的基礎(chǔ)上，也可以進(jìn)行施工階段限額劃分，將工程項(xiàng)目施工內(nèi)容進(jìn)行工期的具體化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)結(jié)合，便于監(jiān)督和控制工程造價(jià)。

2.3施工階段的管控措施

房地產(chǎn)工程施工階段，對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重要影響的因素主要是工程簽證和設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)。全過(guò)程管理，應(yīng)對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)防和優(yōu)化。首先，盡量將設(shè)計(jì)變更控制在建設(shè)工程初期，這是減少工程損失的最有效方法之一。其中，現(xiàn)場(chǎng)簽證是針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)合同的補(bǔ)充，簽證一般會(huì)使造價(jià)成本增加，因此在辦理簽證時(shí)，建議工程師與施工方和監(jiān)理方共同審核，審核程序應(yīng)明確審核人、責(zé)任人、管理人員相關(guān)職責(zé)，同時(shí)，為避免事后糾紛，在簽證方面應(yīng)重視各項(xiàng)審核的謹(jǐn)慎性。

在施工階段，為保證造價(jià)管理從開(kāi)端到結(jié)算全過(guò)程的順利進(jìn)展，對(duì)原始資料的整理和保存工作極為重要。施工中，監(jiān)理方應(yīng)落實(shí)信息管理、投資控制和合同管理工作，督促施工單位如遇設(shè)計(jì)變更、簽證時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理手續(xù)，注意對(duì)減項(xiàng)簽證資料收集和整理。同時(shí)，在進(jìn)料環(huán)節(jié)，應(yīng)遵循先批價(jià)、后進(jìn)料原則，并謹(jǐn)慎保管批價(jià)資料。管過(guò)程管理中，只有對(duì)原始資料進(jìn)行了高效的管理，對(duì)其資料收集和整理流程進(jìn)行全面控制，才能確保在工程結(jié)算時(shí)，資料審批款項(xiàng)無(wú)誤，減小結(jié)算與預(yù)算的實(shí)際差額。

結(jié)語(yǔ)：

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在造價(jià)控制的管理上，普遍重于施工階段管控，而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目前期造價(jià)控制較為乏力。而工程造價(jià)全過(guò)程管理，則對(duì)建筑項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)控制均提出了管控要求，在很大程度上加大了事前造價(jià)控制的實(shí)現(xiàn)。因此，有效應(yīng)用全過(guò)程管理，能夠在決策時(shí)，提高投資估算的準(zhǔn)確性。能夠在設(shè)計(jì)時(shí)，利用概預(yù)算計(jì)算，能動(dòng)地影響和優(yōu)化設(shè)計(jì)控制。同時(shí)，能夠?qū)浪氵M(jìn)行一體化管理，協(xié)調(diào)有效地使用投資、控制造價(jià)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化投資效益目的。

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作者簡(jiǎn)介：

朱晨希，深圳中南置業(yè)有限公司，廣東深圳。