張熙 郝靜秋

2017年下半年，樓市調(diào)控持續(xù)深化，租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開(kāi)始落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局。

近日，中國(guó)住房消費(fèi)與城市發(fā)展高層研討會(huì)暨中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查研究成果發(fā)布會(huì)在天津舉行?！吨袊?guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告（2017）》、《中國(guó)住房消費(fèi)發(fā)展報(bào)告（2015-2017）》也同時(shí)在南開(kāi)大學(xué)發(fā)布。成果基于對(duì)我國(guó)城市家庭住房消費(fèi)全面系統(tǒng)的入戶(hù)調(diào)查數(shù)據(jù)研究而成。2017年樣本覆蓋全國(guó)42個(gè)城市，包括家庭戶(hù)樣本2783個(gè)、家庭成員樣本7019個(gè)。與2016年相比，家庭戶(hù)樣本增加了5.62%，家庭成員樣本增加了5.53%。

中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查，是由中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心、南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展的抽樣調(diào)查項(xiàng)目。該項(xiàng)目由周京奎教授于2015年發(fā)起，目前已初步完成2015、2016和2017三個(gè)年度的數(shù)據(jù)采集，包括“住房及基本消費(fèi)支出”、“住房消費(fèi)偏好與交易信息”、“未來(lái)家庭住房消費(fèi)選擇”、“住房調(diào)控政策影響”、“住房消費(fèi)景氣調(diào)查”等內(nèi)容，各章專(zhuān)題欄目還對(duì)北京、上海、天津等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了具體分析。

在當(dāng)日舉行的中國(guó)住房消費(fèi)與城市發(fā)展高層研討會(huì)暨中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查研究成果發(fā)布會(huì)上，調(diào)查發(fā)起人和牽頭人周京奎教授對(duì)本期調(diào)查設(shè)計(jì)、家庭住房消費(fèi)選擇、調(diào)控政策影響等進(jìn)行介紹，并發(fā)布了中國(guó)住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和中國(guó)住房消費(fèi)景氣指數(shù)。

我國(guó)住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)變化

習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這段報(bào)告直抵人心，迎來(lái)了超過(guò)15秒的掌聲，是全場(chǎng)掌聲最熱烈的瞬間?！坝蟹靠删印笔前傩盏臒崆衅谂?，“房住不炒”托起幸福安居夢(mèng)。

的確，在整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)歷史中，2017年已然成為一個(gè)具有歷史標(biāo)記、載入史冊(cè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

無(wú)論從廣度和深度來(lái)看，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控都超過(guò)以往，樓市調(diào)控的大網(wǎng)越織越密、越織越大：有數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月，年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布將近110個(gè)城市與部門(mén)（縣級(jí)以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上，以手術(shù)刀式的精準(zhǔn)調(diào)控，針對(duì)市場(chǎng)變化調(diào)整調(diào)控內(nèi)容與加碼力度。

本次報(bào)告發(fā)布了中國(guó)住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。該指數(shù)對(duì)全國(guó)70個(gè)城市近五年的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果顯示：2017年前3季度住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的10個(gè)城市為廈門(mén)、三亞、海口、蚌埠、廣州、長(zhǎng)沙、韶關(guān)、湛江、唐山和北海；2016年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的城市為無(wú)錫、鄭州、北京、合肥、上海；2015年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的城市為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州?？梢钥闯?，每年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最大的城市都有較大變動(dòng)。2015年住房?jī)r(jià)格超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)最高的5個(gè)城市中，有4個(gè)是一線(xiàn)城市，2016年北京、上海、深圳持續(xù)高風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于價(jià)格大幅上漲引起價(jià)格環(huán)比大幅波動(dòng)。

該報(bào)告還發(fā)布了住房?jī)r(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，該指數(shù)是衡量在市場(chǎng)價(jià)格正常波動(dòng)情況下，住房?jī)r(jià)格最大下跌幅度的指數(shù)。結(jié)果顯示，在最差的1%的情況下，居民購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)住房?jī)r(jià)格可能下跌幅度最大的10個(gè)城市是洛陽(yáng)、溫州、深圳、北海、牡丹江、錦州、貴陽(yáng)、?？?、西安和濟(jì)寧。

天津家庭改善性住房需求最高

天津的調(diào)查樣本顯示，被調(diào)查家庭的買(mǎi)房原因?yàn)楦纳凭幼l件換房的比例最高，超過(guò)六成，天津由限貸帶來(lái)的影響仍較小。天津家庭購(gòu)買(mǎi)第二套房主要是改善居住條件，為了滿(mǎn)足投資需求的比例較低，因此政府調(diào)控政策并沒(méi)有使資金過(guò)多的流向其他金融市場(chǎng)，這導(dǎo)致天津被調(diào)查家庭的金融活躍度較低，各項(xiàng)投資占比在熱點(diǎn)城市中均處于最后一位。相對(duì)低的金融投資活躍度意味著家庭可能會(huì)有更多的資金用于住房投資，從一定程度上解釋了天津近一年新建住宅價(jià)格上升幅度較高的原因。同時(shí)由于天津貸款比率僅高于北京，但是天津房?jī)r(jià)相比北京則偏低，因此天津由限貸帶來(lái)的影響仍較小。

在未來(lái)家庭住房消費(fèi)選擇中，報(bào)告指出，有超過(guò)47%的被調(diào)查家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，而只有7.5%的被調(diào)查家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常低或較低，這說(shuō)明全國(guó)城市家庭總體上傾向認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高。一線(xiàn)、準(zhǔn)一線(xiàn)城市被調(diào)查家庭中分別有74%、60%家庭認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或者較高，東部地區(qū)有57%的被調(diào)查家庭認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高或較高。

調(diào)查結(jié)果顯示，家庭戶(hù)主理想住房消費(fèi)面積在90平方米—140平方米之間的被調(diào)查家庭占到了71.5%，140平方米以上和90平方米以下的被調(diào)查家庭分別占22.7%和5.7%；90平方米—120平方米住房是東中西三地區(qū)偏好最高的住房面積，其次則是120平方米—140平方米，而年輕的家庭戶(hù)主理想住房消費(fèi)面積要高于其他年齡段的戶(hù)主。相對(duì)于其他收入類(lèi)型家庭，低收入家庭戶(hù)主有更大比例認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常高或較高，賣(mài)房?jī)A向較弱，更多是為改善居住條件而換房，其理想住房消費(fèi)面積相對(duì)較小，住房投資意愿較弱，在未來(lái)一兩年內(nèi)非常不可能或不太可能購(gòu)買(mǎi)住房，該類(lèi)型家庭未來(lái)一兩年買(mǎi)房更多是為了改善住房條件，而高收入家庭戶(hù)主相對(duì)更多是為了投資。

房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整對(duì)家庭住房消費(fèi)的影響

報(bào)告特別對(duì)房地產(chǎn)稅收、限購(gòu)限貸、房貸政策等近年住房消費(fèi)中出現(xiàn)的新情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)查報(bào)告顯示，房地產(chǎn)交易稅的調(diào)整（提升稅率）對(duì)大部分被調(diào)查家庭住房消費(fèi)選擇無(wú)影響，相對(duì)而言，住房市場(chǎng)更發(fā)達(dá)的地區(qū)如東部地區(qū)、一線(xiàn)城市的被調(diào)查家庭在交易稅率提升的情況下會(huì)更傾向于不購(gòu)買(mǎi)住房。若征收房地產(chǎn)保有稅，會(huì)導(dǎo)致更高比例的被調(diào)查家庭選擇不購(gòu)買(mǎi)住房，即征收房地產(chǎn)保有稅要比上調(diào)房地產(chǎn)交易稅更能抑制住房消費(fèi)需求。

報(bào)告認(rèn)為，從現(xiàn)有的住房調(diào)控政策來(lái)看，限制城市居民購(gòu)房的政策主要是限制商業(yè)貸款和限購(gòu)。而相比之下，取消限購(gòu)對(duì)被調(diào)查家庭購(gòu)房的促進(jìn)作用要弱于取消限貸，且被調(diào)查家庭最希望放寬的限貸政策為降低貸款利率，表明大部分家庭不購(gòu)房的原因仍是支付能力不足。此外，若調(diào)控政策放寬，被調(diào)查家庭的購(gòu)房目的多為改善居住條件或供父母家人居住，這意味著只有少部分家庭是單純出于投資目的購(gòu)房。

報(bào)告利用微觀(guān)樓盤(pán)數(shù)據(jù)，對(duì)深圳、大連、南寧、寧波、沈陽(yáng)、西安、徐州、煙臺(tái)、蘭州、泉州、太原、濟(jì)寧、九江等13個(gè)大中城市的庫(kù)存壓力進(jìn)行了分析。研究結(jié)果顯示，一線(xiàn)城市庫(kù)存壓力較小，部分二線(xiàn)、三線(xiàn)城市仍面臨較大的庫(kù)存壓力，其中2015年發(fā)放的預(yù)售許可證樓盤(pán)，未售商品住房占比最高達(dá)到18.15%。在庫(kù)存壓力結(jié)構(gòu)方面，各類(lèi)型城市90平方米以下中小戶(hù)型商品住宅庫(kù)存壓力均較高，其中2015年發(fā)放的預(yù)售許可證樓盤(pán)，中小戶(hù)型商品住宅占比最高達(dá)到74.81%，13個(gè)城市的均值也達(dá)到58.07%。

2018年住房消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

該報(bào)告還對(duì)2018年住房消費(fèi)規(guī)模、住房需求質(zhì)量、住房消費(fèi)選擇、住房支付能力等方面進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量縮的格局，投資投機(jī)性需求得到遏制。可以看出，2018年一線(xiàn)城市在面對(duì)愈加嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的情況下，其住房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。

隨著住房市場(chǎng)的不斷完善和二孩政策的放開(kāi)，居民對(duì)住房品質(zhì)的追求逐漸提高，居住的穩(wěn)定性、良好的社區(qū)環(huán)境及對(duì)子女教育有利的生活環(huán)境等因素，都成為吸引居民進(jìn)行住房消費(fèi)選擇的重要因素。報(bào)告推斷，對(duì)于2018年的住房消費(fèi)市場(chǎng)，家庭在其住房能夠滿(mǎn)足基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)居住舒適度的要求會(huì)日益提高，高品質(zhì)住房的比例將會(huì)繼續(xù)上升，尤其是在當(dāng)前住房消費(fèi)質(zhì)量整體不高的三四線(xiàn)城市，其增加比例將會(huì)更大。

進(jìn)入2017年后，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅下跌。在習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大中明確指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策環(huán)境下，報(bào)告預(yù)計(jì)在2018年，一二線(xiàn)城市炒房成本將會(huì)進(jìn)一步提高，炒房可能性下降。同時(shí)住房消費(fèi)以剛性需求和改善型需求為主，投資性需求和投機(jī)性需求將會(huì)被進(jìn)一步擠壓。

當(dāng)前一線(xiàn)、準(zhǔn)一線(xiàn)城市中低收入水平家庭的住房支付能力較低。盡管在中央和地方不斷出臺(tái)的調(diào)控政策下，這些城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到控制，但在沒(méi)有極為重大的政策變動(dòng)的情況下，想要讓這些城市的房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)相對(duì)合理的范圍，還要有很長(zhǎng)一段路要走。報(bào)告預(yù)測(cè)2018年一線(xiàn)、準(zhǔn)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)保持在高位，其中中低收入家庭的住房支付能力仍將保持較低水平。

為進(jìn)一步推動(dòng)住房市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，周京奎代表研究團(tuán)隊(duì)建議：應(yīng)采取綜合性支持政策，滿(mǎn)足多層次住房需求，完善住房供給體系，以滿(mǎn)足全部居民的基本住房需求為基礎(chǔ)目標(biāo)；建立住房特征需求評(píng)價(jià)體系，逐漸引導(dǎo)住房供給和需求向高水平的平衡方向發(fā)展；以房產(chǎn)稅、空置稅、基于售房收益的累進(jìn)交易稅等財(cái)稅政策為主要工具，建立相對(duì)穩(wěn)定的住房調(diào)控政策體系；要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，熨平房地產(chǎn)市場(chǎng)周期；建立一體化住房信息平臺(tái)，加快交易主體搜尋匹配速度，減少信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的投機(jī)性住房需求。

當(dāng)天的研討會(huì)由中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心和南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院共同主辦。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、國(guó)家發(fā)改委宏觀(guān)研究院、南開(kāi)大學(xué)、清華大學(xué)、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)、《經(jīng)濟(jì)研究》雜志社等單位的專(zhuān)家學(xué)者，天津農(nóng)學(xué)院、上海師范大學(xué)、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、哈爾濱商業(yè)大學(xué)等參與中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查項(xiàng)目的各高校教師參加。大家紛紛就調(diào)查報(bào)告、中國(guó)住房消費(fèi)現(xiàn)狀、當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)以及中國(guó)住房消費(fèi)發(fā)展指數(shù)等內(nèi)容進(jìn)行交流座談。