辛亦文

【摘要】租售同權(quán)是解決高房價問題的重要舉措，長租公寓又是租房領(lǐng)域的重要組成部分。目前我國長租公寓發(fā)展運(yùn)行總體態(tài)勢向好，但也出現(xiàn)了一些不健康的因素。本文運(yùn)用基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，從政策層面分析了發(fā)展長租公寓應(yīng)當(dāng)做好的“一個保證、三個管控”，以促進(jìn)長租公寓健康可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)；長租公寓；經(jīng)濟(jì)學(xué)

為解決高房價帶來的一系列社會問題，2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年，廣州市率先提出“租售同權(quán)”政策，即賦予租房與買房居民享同等待遇，這一舉措將成為化解高房價風(fēng)險的重要手段?？梢灶A(yù)見，租房領(lǐng)域?qū)⑹侵袊鐣磥淼陌l(fā)展重點，發(fā)展長租公寓又將成為其中的破題之舉。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，商品房作為一種特殊的商品，與普通商品一樣要受到內(nèi)在價值和供求關(guān)系的影響。從根本上說，中國房價的長期上漲是由于國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民財富迅速增長，中心城市不可能無限擴(kuò)張，加大商品住房供應(yīng)的能力有限，短期內(nèi)住房供應(yīng)不能滿足快速膨脹的居住需求造成的?！伴L租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，可以作為商品房的替代品，將一部分居民空置房、商業(yè)用房轉(zhuǎn)做居住用途，有效的擴(kuò)大住房供給，減少城市中心住房空置率，滿足人民群眾安居樂業(yè)需求，同時起到控制平抑商品房價格的作用。統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前我國長租公寓已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)式增長階段。截至2018年一季度，全國范圍內(nèi)的長租公寓品牌多達(dá)1200家，房源規(guī)模超過200萬間，主要分布在北上廣深等一線城市及熱點二線城市。預(yù)計到2020年，國內(nèi)租房市場的規(guī)?？蛇_(dá)2.71萬億。長租公寓已經(jīng)成為很多開發(fā)商的戰(zhàn)略核心，如萬科集團(tuán)2017年報顯示，其集中式長租公寓品牌“泊寓”已累計獲取資源超10萬間，累計開業(yè)超過3萬間。碧桂園要在未來3年發(fā)展一百萬套長租公寓，重點打造長租城市。但是，在長租公寓市場發(fā)展日新月異的一片繁榮景象下，也出現(xiàn)了一些令人警惕的不健康因素。房屋租賃市場租金上漲較快，長租公寓普遍比居民出租房貴，一般要比周邊民房平均租金貴15%以上；整體發(fā)展趨向高端化，北京等大城市出現(xiàn)“天價”公寓；消費(fèi)欺詐、“黑中介”等亂象也屢有發(fā)生。如果任憑各種問題滋生蔓延，長租公寓發(fā)展將重復(fù)商品住房的歷史，出現(xiàn)又一輪炒作亂象，背離了國家通過發(fā)展長租公寓滿足居住需求并平抑房價的初衷。需要各級政府認(rèn)真研究長租公寓發(fā)展所依循的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律，加大市場整治力度，盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，出臺并嚴(yán)格落實配套的扶持政策，確保長租公寓的發(fā)展始終沿著正確的航道前進(jìn)。

1、要保證“租售同權(quán)”政策落到實處

在“租售同權(quán)”政策下，長租公寓提供了與商品房同樣的居住、入學(xué)和配套生活設(shè)施，即同樣的內(nèi)在價值。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)價值與價格的相互作用規(guī)律，如果商品的內(nèi)在價值一致，則價格偏好將成為消費(fèi)者選擇的主要考慮因素。相對于已經(jīng)“炒到天上”的房價，租金低廉的長租公寓無疑具有極高的性價比，將順理成章的成為負(fù)擔(dān)不起高房價的購房者的替代目標(biāo)。但是，如果各級政府仍舊不能擺脫固有的通過出讓土地、銷售商品房回籠城市發(fā)展建設(shè)資金的思路，不能積極落實長租公寓的各項配套政策，則長租公寓的實際內(nèi)在價值勢必受到影響。廣州“住房租賃新政”16條中，最關(guān)鍵的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益政策，近一年以后才陸續(xù)落地，但還要考慮租戶的居住證、合法穩(wěn)定工作、繳納社保年限等綜合積分情況。為切實保障承租人權(quán)益，需要各級地方政府從教育、金融、財稅、監(jiān)管等方面出臺細(xì)化落實措施。目前，開展加快發(fā)展住房租賃市場試點的12個城市中，僅有廣州、南京和江西三家明確將“租購?fù)瑱?quán)”寫入試點方案，煙臺提到探索建立“購租同權(quán)”制度。這表明要想推動“租售同權(quán)”政策真正得到落實仍然面臨著許多難題，對各個城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化提出了考驗。

2、要管控住商品房價格，或者說管控住人們“房價永遠(yuǎn)漲”的心理預(yù)期

眾所周知，由于過去20余年房價的持續(xù)上漲，使得商品房客觀上具有了保值增值作用，本來用于解決居住需求的房子被附加了投資投機(jī)價值，成為一種良好而且稀缺的金融品種。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，這種現(xiàn)象極大地增加了商品房的內(nèi)在價值，使得高房價成為了市場充分交易后形成的合理定價。因此，必須按照“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，運(yùn)用中心城市限購政策、加大首付比例、嚴(yán)格控制貸款等綜合措施，更重要的是明確房產(chǎn)稅政策推出的時間表，將人們投資、炒作住房的意愿逐步降低，將“房價永遠(yuǎn)漲”的公眾認(rèn)識逐步消除，才能將長租公寓拉回到與商品房相同的競爭起點，長租公寓的價格優(yōu)勢才能發(fā)揮作用。只有更多的居民愿意通過租房來滿足居住生活剛需，才能減少對于商品房的購買意愿，建立起房價得到控制→投資者和炒作者離場→房價下降的正向循環(huán)機(jī)制，使得發(fā)展長租公寓措施真正起到平抑房價的作用。從目前的情況看，部分二線城市積極推出人才引進(jìn)政策提高了本市商品房購買力，部分準(zhǔn)一線城市出現(xiàn)萬人搖號盛況，令人擔(dān)憂這些地方政府的政策導(dǎo)向，以及隨之而來的大眾預(yù)期。

3、要管控住長租公寓的經(jīng)營成本

要創(chuàng)造長租公寓發(fā)展的良好環(huán)境，使其商業(yè)運(yùn)營能夠獲得合理適當(dāng)?shù)睦麧?，企業(yè)能夠有效運(yùn)作和發(fā)展壯大，從而更有力的支持房價控制政策。目前影響長租公寓發(fā)展的關(guān)鍵因素是成本問題。在一線和熱點二線城市，以自持物業(yè)為主的長租公寓企業(yè)拿地成本普遍較高，而以分散運(yùn)營為主的長租公寓運(yùn)營成本也很高。分散運(yùn)營的長租公寓首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發(fā)票，企業(yè)無法抵扣稅。其次是居民房屋多數(shù)需要重新維修，成本也很高。長租公寓經(jīng)營是一種典型的資金投入密集、回報期長的商業(yè)模式，資金是長租公寓的生命線。據(jù)測算，長租公寓行業(yè)整體資金需求一年內(nèi)將增長到300億元左右，其中約50%需通過融資來解決。但是目前長租公寓企業(yè)的融資渠道稀少，股權(quán)、債券等金融工具受企業(yè)規(guī)模等限制難以應(yīng)用。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）解決了大宗物業(yè)交易退出的機(jī)制，但目前中國REITs仍處于萌芽階段。在企業(yè)稅收方面，目前我國尚未針對房屋出租出臺專門的稅收減免政策，長租公寓企業(yè)需要繳納增值稅和企業(yè)所得稅，整體稅率在17%左右。在租金收入方面，美國、新加坡、香港和臺灣均出臺政策，租金收入用于分紅免稅，而中國目前為止并未有相關(guān)的政策優(yōu)惠。我國也尚未出臺有關(guān)REITs份額轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策，而新加坡、香港、臺灣等出售REITs免征稅。綜上所述，由于購置成本、融資和稅收等方面的配套措施尚未到位，長租公寓企業(yè)的經(jīng)營成本高企，勢必傳導(dǎo)到租金端，導(dǎo)致長租公寓市場出現(xiàn)高端化現(xiàn)象。