【摘要】針對我國范圍之內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的相關(guān)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)開發(fā)工作進行的過程中涉及到的各個環(huán)節(jié)里面最為重要的一項內(nèi)容就是前期的開發(fā)工作。一般情況之下來說在，在房地產(chǎn)開發(fā)工作進行的過程中已經(jīng)得到了相應(yīng)的項目用地的情況之下，是可以站在整體的層面之上將前期開發(fā)工作劃分為項目市場策劃以及整體性規(guī)劃設(shè)計工作兩個部分，但是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)前期工作進行的過程中還是有一定的問題，基于此，本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計前期工作進行分析探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)中；設(shè)計；前期工作

1、前言

設(shè)計前期工作是指一個開發(fā)項目從提出開發(fā)的設(shè)想，到做出最終投資決策的工作階段。對于設(shè)計前期工作，首先必須要有符合實際的可操作性。它需要有較強的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標相吻合，保證開發(fā)進程的順利進行。

2、房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設(shè)計；其次，進行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作存在的問題

3.1房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，盲目開發(fā)。

3.2開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)，使設(shè)計前期工作缺乏現(xiàn)實、科學的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對設(shè)計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成設(shè)計前期的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項目進行過程中，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境下降。

3.3建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計前期及場地分析所需的廣博知識。在實踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實的建筑專業(yè)知識，很難抓住市場的本質(zhì)，把市場與產(chǎn)品有機的結(jié)合。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，無法在設(shè)計前期中找到現(xiàn)實、準確的立足點。

4、解決房地產(chǎn)設(shè)計前期問題的主要途徑

（1）要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律，，從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區(qū)市場發(fā)展變化的趨勢。

（2）要深入分析國家及地方規(guī)范、規(guī)定要避免因違反國家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。

（3）要對項目環(huán)境的深入研究，從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計前期工作體制，目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責設(shè)計前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營銷代理公司作市場調(diào)研及策劃，從事市場調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷代理公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場調(diào)研及策劃成果，設(shè)計前期工作難以達到理想的效果。

由于設(shè)計前期工作中存在許多不確定的因素，因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計和管理經(jīng)驗。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的主要問題等進行細致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項目正常運行的不利因素減到最少，為項目的成功開發(fā)和正常運行提供必要的保證。

結(jié)語：

當前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻：

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[2] 蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.

作者簡介：

李曉志，天津天房津濱新城投資有限公司，天津。