文/仲量聯(lián)行

從“十九大”政府報(bào)告看，新一屆政府沒有像以往一樣給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定出具體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，而是把重點(diǎn)放在提高發(fā)展質(zhì)量和可持續(xù)性上。這樣的轉(zhuǎn)變有望重塑我國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)政策，過去幾年依托大規(guī)模投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。在“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位下，隨著監(jiān)管加強(qiáng)和宏觀調(diào)控政策的深入，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將在2018年開啟一個(gè)“新時(shí)代”。

1 住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移

2017年住宅市場(chǎng)發(fā)展熱點(diǎn)向租賃住房轉(zhuǎn)移。一方面，中央和地方政府紛紛頒布文件大力支持租賃住房發(fā)展；另一方面，開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者及互聯(lián)網(wǎng)巨頭等不約而同高調(diào)宣布涉足住宅租賃業(yè)務(wù)。與之形成鮮明對(duì)比的是住宅銷售市場(chǎng)在2017年“金九銀十”的慘淡表現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年9月全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降5.7%，這是自2015年3月以來的首次同比下降（見圖1）。

目前，一、二線城市繼續(xù)維持原有的“限購(gòu)”“限貸”“限售”“限價(jià)”等嚴(yán)厲調(diào)控措施。隨著去杠桿的深入，房貸利率逐步上升，熱點(diǎn)城市首套房利率上浮已成主流。受此影響，購(gòu)房需求開始出現(xiàn)疲軟跡象。全國(guó)主要20個(gè)大中城市在2017年第三季度住宅成交量環(huán)比下降7%，較2016年同期大幅下降30%（見圖2）。與之相反，受一二線城市投資需求外溢、相對(duì)寬松的政策環(huán)境和棚改貨幣化的推動(dòng)影響，三、四線城市2017年表現(xiàn)活躍，取代一、二線城市成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。

展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國(guó)家貨幣政策的收緊，預(yù)計(jì)三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而一、二線城市庫(kù)存量目前還是處于歷史低點(diǎn)，大部分城市的庫(kù)存去化時(shí)間也維持在12個(gè)月以下，從而導(dǎo)致開發(fā)商在短期內(nèi)繼續(xù)擁有一定的定價(jià)權(quán)（見圖3）。在微觀層面上，熱點(diǎn)城市的眾多新盤依然遭到搶購(gòu)，反映出目前嚴(yán)厲的調(diào)控措施并未解決部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需矛盾，需要政府加快推進(jìn)和完善長(zhǎng)效機(jī)制。

2 租賃住房，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在一、二線城市發(fā)展前景巨大。千禧一代在我國(guó)城市人口總量中的比重約為27%，隨著千禧一代陸續(xù)成為勞動(dòng)力市場(chǎng)的主力軍及人口流動(dòng)性的增加，住房租賃需求正在快速增長(zhǎng)。此外，我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)也將助推租賃市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于城市新居民來說，其首套“住房”極大可能是租賃住房。從供應(yīng)端看，自20世紀(jì)90年代我國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來，住房租賃市場(chǎng)的主體一直是由個(gè)人投資者占據(jù)，缺乏機(jī)構(gòu)投資者的參與，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)碎片化。

住建部等九部委于2017年7月20日聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵(lì)全國(guó)大中型城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。事實(shí)上，萬(wàn)科和龍湖地產(chǎn)等開發(fā)商早已開始尋覓住房租賃市場(chǎng)的商機(jī)。部分機(jī)構(gòu)投資者也開始意識(shí)到這一市場(chǎng)發(fā)展前景。2017年9月，基匯資本宣布已通過旗下管理基金向長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商灣流國(guó)際進(jìn)行投資。

在供應(yīng)長(zhǎng)期匱乏、人口紅利及政府支持等因素推動(dòng)下，租賃住房將成為我國(guó)房地產(chǎn)下一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。不過在短期內(nèi)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)若要蓬勃發(fā)展，以下問題亟待解決。

1）回報(bào)率是開發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場(chǎng)的最大挑戰(zhàn)。在許多城市中，單個(gè)物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調(diào)動(dòng)開發(fā)商和投資者的積極性。自2017年7月以來，上海已出讓多塊純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價(jià)出售給政府背景的開發(fā)商，但很難說民營(yíng)企業(yè)開發(fā)商能否以同等價(jià)格獲得土地。

2）與住房所有者相比，租戶通常相對(duì)難以享受當(dāng)?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務(wù)。盡管廣州和武漢等城市近期頒布相關(guān)政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權(quán)利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正“落地”目前尚不清楚，依然充滿挑戰(zhàn)。

圖1 全國(guó)商品住宅成交量和房地產(chǎn)投資額同比變化

圖2 主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量和價(jià)格變化

圖3 主要城市商品住宅庫(kù)存量及去化時(shí)間

3）我國(guó)目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。以美國(guó)為例，針對(duì)租賃住房市場(chǎng)的投資額已創(chuàng)歷史新高，2016年該市場(chǎng)的投資額占美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金成為該市場(chǎng)最大的投資者。為鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)多戶家庭住房，美國(guó)各州出臺(tái)各種稅收優(yōu)惠政策。

3 商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)

3.1 辦公樓市場(chǎng)展望

我國(guó)大部分城市目前處在辦公樓供應(yīng)高峰期，空置率水平普遍較高，租金總體保持平穩(wěn)或小幅下調(diào)。展望2018年，隨著金融業(yè)開放、國(guó)企改革、自由貿(mào)易港等改革措施加速落實(shí)，企業(yè)對(duì)辦公樓的需求有望快速增長(zhǎng)，從而推動(dòng)租金企穩(wěn)回升。

此外，來自新興行業(yè)企業(yè)的需求將成為2018年辦公樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。隨著政府政策支持力度的加大和資本市場(chǎng)的推動(dòng)，人工智能、游戲、數(shù)字新媒體等行業(yè)增長(zhǎng)潛力巨大，有望在更多城市成為辦公樓市場(chǎng)需求的主力軍。

目前正在我國(guó)蓬勃發(fā)展的聯(lián)合辦公也將在2018年出現(xiàn)進(jìn)一步升級(jí)。敏銳的聯(lián)合辦公投資者已開始布局共享公寓和長(zhǎng)租公寓，為千禧一代提供全方位的地產(chǎn)解決方案。

3.2 零售物業(yè)市場(chǎng)展望

受電商沖擊和供應(yīng)高峰的雙重影響，購(gòu)物中心將由傳統(tǒng)銷售場(chǎng)所向社交體驗(yàn)中心轉(zhuǎn)變，體驗(yàn)業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂、生活服務(wù)等比重將持續(xù)上升。越來越多的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商通過大數(shù)據(jù)分析客戶消費(fèi)行為，開展精準(zhǔn)的定制服務(wù)，并靈活運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、移動(dòng)終端和社交媒體與消費(fèi)者互動(dòng)，增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)以降低電商沖擊。

預(yù)計(jì)2018年，越來越多的實(shí)體零售將與電商企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，通過交叉持股、并購(gòu)重組等多種形式整合市場(chǎng)資源，拓展全渠道布局。

3.3 物流地產(chǎn)市場(chǎng)展望

我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年表現(xiàn)搶眼。電商和第三方物流的快速發(fā)展催生大量倉(cāng)儲(chǔ)需求，推動(dòng)租金快速上升。2018年電商與第三方物流依然主導(dǎo)需求，但隨著線上線下搭配銷售模式的進(jìn)一步發(fā)展，傳統(tǒng)零售業(yè)在需求產(chǎn)業(yè)中的占比有望提高。

在供給方面，由于一線城市土地供應(yīng)有限，需求外溢至周邊衛(wèi)星城，如上海周邊的昆山、太倉(cāng)、嘉興等。2018年需求外溢將進(jìn)一步升級(jí)，新興樞紐如常熟、無錫、南通有望成為新的租賃和投資熱點(diǎn)。其他二、三線城市樞紐也將受到投資者和開發(fā)商的更多關(guān)注，如受到“一帶一路”倡議政策支持的西安、成都、重慶等。

3.4 融資渠道更新，資產(chǎn)證券化將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)

隨著去杠桿的深入，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和資產(chǎn)持有人輕松融資或再融資的日子一去不復(fù)返，不得不積極拓展其他替代融資渠道，特別是資產(chǎn)證券化。以CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券）為例，美國(guó)2016年CMBS的發(fā)行量為760億美元，約合5200億人民幣。在我國(guó)，2016年CMBS的發(fā)行量不到200億元，而2017年前11個(gè)月CMBS發(fā)行量就已經(jīng)超過550億元。雖然資產(chǎn)證券化在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，資產(chǎn)證券化將在未來幾年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。