孫光潔

（東華大學(xué) 上海 201620）

1 LEED認(rèn)證評(píng)估

綠色建筑，是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人民提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)（USGBC）認(rèn)為，設(shè)計(jì)、建造和營(yíng)運(yùn)已建成的建筑環(huán)境，以達(dá)到與自然環(huán)境和諧共處，是一個(gè)可以做到并且必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。USGBC承諾通過(guò)開(kāi)發(fā)和實(shí)施綠色建筑分級(jí)評(píng)估體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑和房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，讓所有的場(chǎng)所最終都成為綠色建筑。USGBC核心目標(biāo)是要轉(zhuǎn)變建筑行業(yè)的習(xí)慣和企業(yè)設(shè)計(jì)、建造、操作等的方法、使其對(duì)環(huán)境和社會(huì)更具更負(fù)有責(zé)任感，使建筑更健康、更繁榮，最終更加提高人民的生活質(zhì)量。LEED的目的是推廣整體建筑設(shè)計(jì)流程，用可以識(shí)別的全國(guó)性認(rèn)證來(lái)改變市場(chǎng)走向，促進(jìn)綠色競(jìng)爭(zhēng)和綠色供應(yīng)。LEED認(rèn)證作為一個(gè)權(quán)威的第三方評(píng)估和認(rèn)證結(jié)果，對(duì)于提高這些綠色建筑在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的聲譽(yù)，以及確保優(yōu)質(zhì)的物業(yè)估值非常有幫助。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，鉑金級(jí)別綠色建筑，建筑成本增量為6.5%，出租率增加4.7%，租金提高36%，售價(jià)提高64%。張江高科技園區(qū)先后引入了綠色建筑、LEED建筑，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，文章主要對(duì)B區(qū)四期東塊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行具體分析。

2 項(xiàng)目闡述

項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目總面積107058m2。其中：地下建筑面積25133m2（人防面積 15470m2），地上建筑面積 81925m2。1#樓建筑面積26444m2，2# 樓建筑面積 17899m2，3# 樓建筑面積 17689m2，4# 樓建筑面積19893m2。本項(xiàng)目獲得白玉蘭獎(jiǎng)，LEED鉑金認(rèn)證（LEED FOR CS V2.0）。LEED FOR CS V2.0總分69分，鉑金認(rèn)證需達(dá)到的52分以上。如表1所示為四期東塊項(xiàng)目增量成本統(tǒng)計(jì)。

表1 四期東塊項(xiàng)目增量成本統(tǒng)計(jì)

通過(guò)比較，本項(xiàng)目的增量成本為6.3%，＜市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的6.5%，增量成本控制較好，本項(xiàng)目LEED增量成本控制較好有以下原因：

2.1 遵循LEED設(shè)計(jì)原則

因?yàn)楸卷?xiàng)目從開(kāi)始就確立為L(zhǎng)EED建筑，采取綜合設(shè)計(jì)方針，并將之貫穿在工程建設(shè)設(shè)計(jì)的始終。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是整合在一起的，交互的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，工程師跨專(zhuān)業(yè)協(xié)作。方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、各個(gè)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、LEED顧問(wèn)始終協(xié)作在項(xiàng)目始終[1]。很多項(xiàng)目不遵循LEED建筑原則而修改方案或?yàn)榱薒EED認(rèn)證得分點(diǎn)而在施工過(guò)程中添加項(xiàng)目，則會(huì)造成成本顯著增加。

2.2 選擇好LEED認(rèn)證得分點(diǎn)

首選無(wú)增量成本LEED認(rèn)證得分點(diǎn)，其次選擇低增量成本得分點(diǎn)，再次選擇較高增量成本，最后選擇增量成本較高或較難實(shí)現(xiàn)盡量少選。

一般而言，LEED評(píng)估體系主要從6個(gè)方面來(lái)考察綠色建筑：場(chǎng)地選址；水資源利用效率；能源利用效率及大氣環(huán)境保護(hù)；材料及資源的有效利用；室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量；創(chuàng)新與設(shè)計(jì)過(guò)程。

無(wú)增量成本的LEED認(rèn)證得分點(diǎn)包括：建筑活動(dòng)污染防治、建筑選址、發(fā)展密度和社區(qū)聯(lián)通性、使用者的設(shè)計(jì)和施工要點(diǎn)、建筑能源系統(tǒng)的試運(yùn)行、最小能耗、基本制冷管理、加強(qiáng)制冷管理、可回收材料的儲(chǔ)存和選擇、室內(nèi)空氣質(zhì)量的最低要求、增加空氣流通等等。

選擇低增量成本LEED得分點(diǎn)包括：減少光污染、環(huán)境抽煙煙霧控制、室內(nèi)化學(xué)污染源控制、建筑能源系統(tǒng)的試運(yùn)行、綠色能源、室內(nèi)空氣質(zhì)量的最低要求等等。

增量成本較高或較難實(shí)現(xiàn)LEED得分點(diǎn)包括：輕污染土地的再開(kāi)發(fā)、廢水處理技術(shù)創(chuàng)新、優(yōu)化能源利用、現(xiàn)場(chǎng)可再生能源、經(jīng)過(guò)認(rèn)證的木材等等[2]。

3 LEED認(rèn)證對(duì)租金、售價(jià)的影響

如表2所示為四期東塊項(xiàng)目租售情況。

表2 四期東塊項(xiàng)目租售情況

根據(jù)表2，按租金每平米提高0.8元計(jì)算，每年增加租金=8×0.8×365=2336萬(wàn)元，增量成本65477794元，在3年內(nèi)即可收回。

由此可以看出，本項(xiàng)目因?yàn)槭荓EED建筑，所帶來(lái)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出成本投入。從資本角度來(lái)說(shuō)，建筑物的資產(chǎn)價(jià)值可以得到更高的估值，大廈的租金相對(duì)要高于其他傳統(tǒng)建筑，建筑物生命周期的成本也將大幅度降低，從而使投資回報(bào)率提高了作為開(kāi)發(fā)商投資不但獲得了更多經(jīng)濟(jì)上的收益，并且提高了產(chǎn)品的品質(zhì)，提高了公司的知名度，也承擔(dān)了社會(huì)責(zé)任，可謂是一舉三得。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，LEED建筑在以下方面可以提供增加值：提高樓宇的出租率；降低租戶(hù)流失率；節(jié)約建筑物的營(yíng)運(yùn)和維修成本；節(jié)約能耗，減少溫室氣體排放；獲得政府或者其他機(jī)構(gòu)對(duì)于環(huán)保措施的資助。

對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)，意味著租戶(hù)可以選擇更好的滿足全球企業(yè)社會(huì)責(zé)任要求的辦公空間；意味選擇可持續(xù)建筑的租戶(hù)將可節(jié)省能源開(kāi)支并由室內(nèi)辦公環(huán)境改善而提高生產(chǎn)力。LEED建筑也將為企業(yè)帶來(lái)營(yíng)運(yùn)成本的節(jié)約、員工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住優(yōu)秀的員工，因?yàn)槿藗兛偸莾A向于在綠色建筑中工作。

LEED評(píng)估體系除了有宣傳綠色建筑等各種潛在好處，更重要的是告訴消費(fèi)者：購(gòu)買(mǎi)綠色建筑將更加物有所值，更能獲得相對(duì)于其他產(chǎn)品更高的投資回報(bào)。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策使綠色建筑的實(shí)際價(jià)值得以提升。企業(yè)可以選擇購(gòu)買(mǎi)綠色建筑，從而在企業(yè)的員工、客戶(hù)和投資者面前表現(xiàn)出企業(yè)的關(guān)懷和社會(huì)責(zé)任?？傮w而言，對(duì)于環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的投資這是一個(gè)明智而且獲利的投資方向。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前在房產(chǎn)調(diào)控的政策下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)降低，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在嚴(yán)峻的形式下選擇LEED建筑，既提高了建筑的品質(zhì)，又能兼顧公眾利益和社會(huì)責(zé)任，通過(guò)提高品質(zhì)提高競(jìng)爭(zhēng)力，帶來(lái)收益的增加，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，也是助推我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路。

[1]劉志龍.綠色建筑全壽命周期增量成本控制研究[D].合肥：安徽建筑大學(xué)，2017.

[2]文藝植.基于LEED的綠色建筑經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法研究[D].西安：長(zhǎng)安大學(xué)，2009.