韓靜

作為全國新房供應(yīng)和成交量不可小覷的省份，海南省一直以來是中國最吸金的投資熱土。以2017年海南房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來看，2017年海南全省房地產(chǎn)業(yè)銷售面積達(dá)2292.61萬平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產(chǎn)增加值在2017年占據(jù)了海南省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）的9.8%，全面領(lǐng)先于旅游、金融、證券、保險(xiǎn)和交通運(yùn)輸郵政倉儲等行業(yè)，整個(gè)海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮昌盛、欣欣向榮的局面。

幾經(jīng)起落的波浪式發(fā)展軌跡

2018年初的?？诿捞m機(jī)場航站樓，通道兩側(cè)墻壁上照例仍是一幅幅地產(chǎn)廣告，但主角已不再限于幾年前主要分布于?？?、三亞、陵水地區(qū)的樓盤，萬寧、博鰲、五指山、瓊海、澄邁等地產(chǎn)項(xiàng)目競相登場。

不僅如此，觀瀾湖、魯能會VIP接待區(qū)、中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)接待中心，更是把門直接開到了機(jī)場到達(dá)廳出口。甚至，從機(jī)場到市區(qū)的公路上，各式各樣的地產(chǎn)廣告還在路燈旁一路飄揚(yáng)。

在這個(gè)南中國最大的島嶼上，目前的投資熱潮是三十年前的海南所不敢想象的。

追溯海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，最早要將目光定位到九十年代初期。1992年，鄧小平“南巡講話”，宣布市場經(jīng)濟(jì)成為中國堅(jiān)定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務(wù)院審議批準(zhǔn)海南吸引外資開發(fā)洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)……

一時(shí)間利好不斷，海南的土地變得金貴起來?！伴_盤即清盤”、“買房即升值”一度是海南樓市盛行的廣告語，房價(jià)更是一日千里。1988年到1991年，海口三亞等熱門地區(qū)商品房價(jià)格基本維持在1300-1400元/平方米之間；而1992年就躥升到5000元/平，1993年更是達(dá)到7500元/平的巔峰，兩年翻了三倍以上。

與之對比的是，1992年全國商品房均價(jià)只有995元/平，而北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還在5000元以內(nèi)。1994年，海南樓市崩盤，海南房地產(chǎn)基本失火。原來的5000多家開發(fā)商，1998年底還活躍的不到200家，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行積壓在海南的空置房、半拉子工程和閑置土地上的資金有430多億元（加上社會資金積壓總量達(dá)800多億元），房地產(chǎn)信貸不良率高達(dá)80%以上。

經(jīng)過房地產(chǎn)泡沫后長時(shí)間的補(bǔ)缺口，2006年，在銀行、政府等各方力量的推動下，海南地產(chǎn)泡沫遺留下的問題基本清理結(jié)束。

2009年12月國務(wù)院批復(fù)海南國際旅游島后，剛剛消化完上一波爛尾樓的海南重回地產(chǎn)巔峰，各縣市再次掀起了一股購房熱潮，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產(chǎn)商們屯兵布陣捂盤惜售，攜重金而來的炒房客則奔走在海南島各大房地產(chǎn)銷售中心，就連海南東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價(jià)也水漲船高。

到了2017年，經(jīng)過數(shù)年的市場沉淀和探索，海南應(yīng)急措施的“兩個(gè)暫?！苯饨?，預(yù)示著海南房地產(chǎn)在全國大環(huán)境背景下正在實(shí)現(xiàn)軟著陸。

房地產(chǎn)政策調(diào)控：回歸理性

和房地產(chǎn)行業(yè)火爆形成對比的，是海南省政府的冷靜。在海南政府一直強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革中，“減少房地產(chǎn)業(yè)的比重”是其中重要的一環(huán)。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首度指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，海南省更是把這句話直接寫進(jìn)了政府工作報(bào)告。

今年兩會期間，海南省代表團(tuán)開放團(tuán)組會議，并審議政府工作報(bào)告。海南省代表團(tuán)團(tuán)長、海南省委書記劉賜貴在現(xiàn)場表示，“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠，不能外面要多少我們就建多少。”他強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，必然會對財(cái)政收入、GDP的增長有影響，但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概，海南房地產(chǎn)市場不能再無序發(fā)展了。

事實(shí)上，為了抑制房地產(chǎn)泡沫、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，結(jié)合此前政策收緊，海南樓市2017年的調(diào)控力度和頻率都堪稱歷史之最。從限購、限貸、限售、限價(jià)、限建、限供形成的“六限”調(diào)控格局，到永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目、停止批建100平方米以下（含100平方米）的商品住宅、暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)辦理，再到嚴(yán)格控制建設(shè)用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核，以及發(fā)布“史上最嚴(yán)土地政策”等，海南發(fā)布的各種調(diào)控細(xì)則和措施多達(dá)40余條。

此外，今年1月19日，海南省住建工作會議對2018年房地產(chǎn)發(fā)展提出“一增一降”的工作目標(biāo)，力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約10%，商品房銷售面積同比下降10%左右，逐步保持合理銷售規(guī)模。同時(shí)，海南還將從“繼續(xù)深化‘兩個(gè)暫?！?、“完善住房供應(yīng)保障體系”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管”三個(gè)方面著手確保全省房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南省住建廳負(fù)責(zé)人表示，“一增一降”體現(xiàn)了落實(shí)黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及省委書記劉賜貴“海南絕不做房地產(chǎn)加工廠”的指示要求。

接連出臺的海南史上最嚴(yán)格土地政策，加上史上最嚴(yán)圍填海管控措施，勢必將加速改變這座房企投資熱度最高島嶼的產(chǎn)業(yè)格局。如今在海南你會看到，一些新盤出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些二手房的降價(jià)幅度則更大，這應(yīng)該是回歸理性的表現(xiàn)。海南是否會重演1993年的那場地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？對于這個(gè)問題，仁者見仁，智者見智。

與1993年相比，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。長期關(guān)注海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理曹江接受《小康》記者采訪時(shí)表示，相較于1993年房產(chǎn)泡沫，現(xiàn)今中國隨著民間財(cái)富的劇增，民間資本已具有了相當(dāng)大的實(shí)力。目前前來海南買房的資金大部分都來源于民間資金，金融信貸資金的比例較低，使海南樓市的抗壓性與當(dāng)年不可同日而語。

“并且很多人來海南買房都是一次性付款，這與上世紀(jì)90年初地產(chǎn)泡沫時(shí)期有著顯著的差別。此外，海南省委、省政府對海南的戰(zhàn)略決策已經(jīng)統(tǒng)籌考慮到將來的發(fā)展整體形態(tài)，土地規(guī)劃、土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、審批有一整套的流程化規(guī)范化的管理。我想關(guān)于地產(chǎn)泡沫再現(xiàn)的說法，不能太過悲觀。”曹江稱回歸“房子是用來住的不是用來炒的”初衷，海南樓市已經(jīng)進(jìn)入“熔斷”時(shí)刻。

曹江介紹，根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的落實(shí)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治通知，海南正在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，要求所有注冊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都要進(jìn)行備案注冊近期，對未備案的中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，政府將按規(guī)定暫停其商品房銷售網(wǎng)上簽約資格。同時(shí)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托未備案的中介機(jī)構(gòu)代理銷售的商品房，也將按規(guī)定暫停其網(wǎng)上簽約資格。

嚴(yán)格控制海岸開發(fā)

2017年8至9月，中央環(huán)保督察組曾對海南開展環(huán)保督察，并在年底向海南省反饋指出：“海南一些地市輕視環(huán)境保護(hù)，熱衷搞‘短平快的速效政績，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈匀槐Ｗo(hù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)自然海岸線、生態(tài)脆弱山體遭受破壞，成了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境難以撫平的傷痛”。在中央督察公布反饋意見后，海南省出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》，明確建立規(guī)劃調(diào)整硬性約束機(jī)制，其他用途用地不得擅自調(diào)整規(guī)劃改變?yōu)樯唐纷≌玫?。對位于生態(tài)保護(hù)核心區(qū)的市縣，停止安排新增外銷型商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，同時(shí)全面停止辦理產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批手續(xù)。

此前，在督查組進(jìn)行調(diào)研期間，海南已經(jīng)多次出臺政策嚴(yán)控海岸開發(fā)。2017年8月17日，海南召開房地產(chǎn)工作電視電話會議，提出繼續(xù)對全省房地產(chǎn)市場實(shí)施“兩個(gè)暫?！保〞和＝ㄔO(shè)、暫停營業(yè)）調(diào)控政策，并嚴(yán)格管控海岸帶、生態(tài)紅線區(qū)域以及中部生態(tài)核心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)。9月22日，海南實(shí)施全面禁止圍填海，永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。幾日后，海南便出臺了《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

根據(jù)媒體披露的信息，目前海南被公開點(diǎn)名侵占自然保護(hù)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，最近已經(jīng)進(jìn)行了整頓，三亞的鳳凰島已經(jīng)被勒令停工，三亞灣海岸線也開始修復(fù)管理，對于三亞海上機(jī)場、洲際酒店海上餐廳等違法建筑，均已經(jīng)勒令停工，洲際酒店海上餐廳已經(jīng)進(jìn)行了部分的拆除。另外，文昌魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心被封存，萬寧的融創(chuàng)日月灣人工島也全面停工。

那么未來，海南的房地產(chǎn)走向又會如何？《小康》記者從海南省住建廳獲悉，2018年，海南將從三個(gè)方面著手確保全省房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是要繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”政策。除中部生態(tài)核心區(qū)市縣外，下達(dá)2018年商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃時(shí)，實(shí)行總量控制，有序開發(fā)，優(yōu)化布局，提升品質(zhì)；中部生態(tài)核心區(qū)市縣要按照省政府的要求，切實(shí)做好存量住宅用地的處置工作。堅(jiān)決落實(shí)住建部要求，繼續(xù)加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度，2018年起每年下達(dá)租賃型住宅建設(shè)計(jì)劃時(shí)，都要明確租售比例。同時(shí)，各市縣要按照省政府要求，抓緊完成停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置。

二是完善住房供應(yīng)保障體系，滿足本地居民多元化、多層次住房需求。要堅(jiān)持本省居民基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)的原則，省住建廳將加快制定下發(fā)完善本地居民住房供應(yīng)保障體系的相關(guān)文件及配套政策，各市縣要認(rèn)真抓好落實(shí)。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管。各市縣要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，成交量過大、價(jià)格上漲過快的市縣，要適時(shí)出臺更加嚴(yán)格的調(diào)控措施；要堅(jiān)決遏制各類投機(jī)投資炒作行為，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止大起大落；要嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅價(jià)格備案管理，加快推進(jìn)二手房交易、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。繼續(xù)開展專項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)各類違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁限制阻撓或變相拒絕繳存職工使用公積金貸款購房。

編輯/麥婉華