沈 爍

馬克思在《資本論》中采用了從抽象到具體、從本質到現象、從分析到綜合的敘述方法，揭示了資本運動的規(guī)律，其對價格理論的分析就是沿著價值、生產價格、壟斷價格不斷展開的。在《資本論》第一、二卷中，馬克思分析了生產階段和流通階段商品價值的構成問題，在第三卷中分析了包括生產、流通和分配的生產總過程中價值是如何轉化為生產價格，最終展開為壟斷價格的問題。如果說生產價格有別于價值，那是指作為發(fā)展起點的價值與作為進一步發(fā)展形態(tài)的生產價格在質與量規(guī)定性方面存在差別；如果說兩者互相聯系、統一，那是指生產價格是價值在商品生產發(fā)展過程中的高級形態(tài)①。而壟斷價格的形成是在價值完成了向生產價格轉化以后又由生產價格轉化而來的，它們共同反映了價值規(guī)律從低級階段向高級階段的發(fā)展②?；隈R克思對價格理論的分析邏輯，本文擬對住宅價格從價值到生產價格再到壟斷價格的形成機理進行分析，試圖揭示住宅價格形成的規(guī)律（如圖1所示）。

圖1 住宅價格的展開路徑

一、住宅的價值

根據馬克思勞動價值論，只有勞動創(chuàng)造價值，商品的價值量由生產資料（不變資本C）轉移到商品上的舊價值和勞動創(chuàng)造的新價值（即補償可變資本的部分V和剩余價值m）組成，而住宅商品既具有一般商品的共性，也具有其自身的特殊性，住宅天然地包括房屋和房屋所占據的土地，因此住宅作為一種商品也就包括房產和地產兩部分，住宅商品的特殊性體現在房屋所占據的土地。雖然從勞動價值論的角度看未經開墾的土地沒有價值，但馬克思說：“一些人所以能把社會的一部分剩余勞動作為貢賦來占有，并且隨著生產的發(fā)展，占有得越來越多，只是由于他們擁有土地所有權，而這個事實卻被以下的情況掩蓋了：資本化的地租，也就是說，正是這個資本化的貢賦，表現為土地價格，因此土地也像任何其他交易品一樣可以出售?！雹劭梢猿鍪鄣耐恋鼐哂小疤摶谩钡膬r格，在住宅價值中，土地也就表現為房地產開發(fā)商用一定的貨幣額從土地所有者手中購入的一種生產資料。因此，住宅的價值也是由C+V+m組成。

1.住宅價值中的不變資本（C）

住宅商品中，轉移到住宅的不變資本包括建筑材料、建筑設備的折舊和土地成本。建筑材料是構成住宅的主體部分，主要有結構材料、裝飾材料和專用材料等，建筑材料本身的特質在一定程度上決定了建筑物的質量，其包含的舊價值在住宅建造中被一次性地轉移到住宅價值。就如馬克思所說：“就生產資料來說，被消耗的是它們的使用價值，生產資料的價值實際上沒有被消費，這個價值被保存下來，再現在產品的價值中。”④因此，建筑材料本身價值的高低對住宅價值具有一定的影響。但隨著生產力的發(fā)展，勞動生產率的提高，建筑材料的價值有下降的趨勢，對住宅價格的影響趨于減弱。不僅如此，生產要素的跨區(qū)域自由流動讓不同區(qū)域建造相同類型住宅的建筑材料成本趨同，建筑材料對住宅價格空間差異的解釋力度也愈來愈小。建筑材料屬于建造住宅勞動過程中的勞動對象要素，而人們用來影響或改變這些勞動對象的勞動資料就是一些建筑設備。建筑設備都有一定的使用壽命，不同的建筑設備可能使用壽命差別很大，但一般而言，建筑設備的價值不是一次性地轉移到住宅價值中，而是以折舊的方式逐漸分批次地轉移到不同的住宅價值中。和建筑材料的價值一樣，建筑設備的價值也會隨著勞動生產率的提高而下降，因此，建筑設備對住宅價值的影響程度也會出現下降的趨勢，同時對住宅價格的空間差異影響也越來越小。

土地是住宅商品中一個不可分割的部分，任何建筑都是以占據一定面積的土地而存在的。雖然沒有人類勞動對象化在里面的土地沒有價值，但是由于土地所有權的存在，土地獲得了一種“虛幻”的價格，可以像其他產品一樣在市場上出售，但是土地所有權并不是因為出售而產生的，只是隨著出售而轉移，“這個權利在它能被出售以前，必須已經存在；不論是一次出售，還是一系列這樣的出售，不斷反復的出售，都不能創(chuàng)造這種權利?？傊?，創(chuàng)造這種權利的，是生產關系。”⑤即馬克思認為這種“虛幻”的價格反映的是一定的生產關系。并且認為“一旦生產關系達到必須蛻皮的地步，這種權利和一切以它為依據的交易的物質、在經濟上和歷史上有存在理由的、從社會生活的生產過程產生的源泉，就會消失?！雹抟坏┩恋赜辛藘r格，開發(fā)商為了建造住宅就必須花費一定的貨幣從土地所有者手中購買這種生產資料，即使住宅商品生產者在自己所有的土地上建造住宅商品，土地價格也是作為一種隱性成本計入住宅建造的總成本中，從而可以這么認為，土地成本同建筑材料和建筑設備一樣，都是屬于價值增值過程中的不變資本。不僅如此，土地還可以形象地表述為這一勞動過程的勞動對象，因為，土地和建筑材料一樣在住宅建造過程中被一次性地“消耗”掉了。雖然土地的價格是“虛幻”的，但是價格是價值的貨幣表現⑦，土地也就有一個“虛幻”的價值，在住宅的生產過程中，這種“虛幻”的價值也就全部一次性地轉移到住宅價值中。

土地作為一種特殊的生產資料，它擁有一些其他生產資料不具備的特質，比如土地的位置固定性和有限性，致使其成為住宅建造中最為稀缺的生產資料。一方面，隨著經濟社會的發(fā)展，人口數量的增加，人們對特定地區(qū)特別是大城市的住宅需求增加，致使土地在所有住宅建造的生產要素中的重要性越來越突出，土地的“虛幻”價值不斷上升，這一點從我國近幾年不斷出現的“地王”現象可以說明；另一方面，社會生產力和勞動生產率的提高，會引起所有部門的整體資本有機構成提高，因此會導致全社會的利潤率具有下降的趨勢，而利息率又是由利潤率來決定的，所以，社會的平均利息率也具有下降的趨勢。我們知道土地價格是資本化的地租，即使地租的量不發(fā)生變化，利息率的降低也會引起土地價格的上升，兩方面因素對土地價格的共同影響，使其在長期內具有不斷上升的趨勢。土地價格在住宅價格中的比重也呈上升的趨勢，如圖2所示，根據國家統計局相關數據顯示：2004年房地產開發(fā)企業(yè)平均土地購買價格僅占住宅商品房平均銷售價格的27.8%，12年后，2016年房地產開發(fā)企業(yè)平均土地購買價格占住宅商品房平均銷售價格高達57.5%。此外，土地的價格的差異逐漸成為住宅價格空間分異的最根本因素，因為在建造住宅所需的所有生產要素中，只有土地不具有空間移動性，其他生產要素基本都具有空間的自由流動性。根據中國地價信息服務平臺2016年度城市住宅用途地價檢測數據顯示，2016年全國各城市平均地價水平為5918元/平方米，其中地價最低的城市是伊春市，2016年度住宅用途的平均地價水平僅為242元/平方米，地價水平最高的城市是北京市，2016年住宅用途平均地價水平為58767元/平方米，為伊春市平均地價水平的243倍；而2016年區(qū)域住宅用途地價監(jiān)測數據顯示，東北地區(qū)地價水平值為3019元/平方米，華東地區(qū)地價水平值為16069元/平方米，華北地區(qū)地價水平值為9078元/平方米，西北地區(qū)地價水平值為2428元/平方米，西南地區(qū)地價水平值為5523元/平方米，中南地區(qū)地價水平值為10341元/平方米。上面數據可以看出，土地價格的區(qū)域差異十分巨大，加上土地價格在住宅價格中的比重逐漸增加，土地價格逐漸成為影響住宅價格空間差異的主要因素。

圖2 近幾年我國地價在住宅價格中所占的比重

2.住宅價值中的可變資本（V） 和剩余價值（m）

除了轉移過來的價值外，住宅商品價值中大于不變資本的部分都是通過勞動創(chuàng)造的，馬克思認為：“當勞動通過它的有目的的形式把生產資料的價值轉移到產品上并保存下來的時候，它的運動的每時每刻都形成追加的價值，形成新價值?！雹嘣谏鐣笊a下，住宅商品的生產勞動不僅包括建筑工人的勞動，還有住宅設計人員的設計勞動和住宅銷售人員的營銷勞動等⑨，他們一起構成了住宅商品勞動過程中的可變資本，馬克思把他們統稱為總體工人。馬克思說：“由于社會生產的分工，產品從個體生產者的直接產品轉化為社會產品，轉化為總體工人即結合勞動人員的共同產品?？傮w工人的各個成員較直接地或者較間接地作用于勞動對象。因此。隨著勞動過程的協作性質本身的發(fā)展，生產勞動和它的承擔著生產工人的概念也就必然擴大。為了從事生產勞動，現在不一定要親自動手；只要成為總體工人的一個器官，完成他所屬的某一職能就夠了”⑩。因此，建筑工人、住宅設計人員、住宅營銷人員等共同構成了住宅商品的總體工人，他們都在從住宅商品生產到價值實現過程中從屬于某一職能，因此他們的勞動共同創(chuàng)造住宅價值中的“新價值”。住宅商品的總體工人的工資就共同構成了住宅價值中的可變資本（V），由于地區(qū)間的生活成本不同，總體工人的工資就會出現地區(qū)差異，但和生產要素一樣，勞動力的自由流動對地區(qū)間的工資差異具有拉平的作用，從而住宅價值中的不變資本有可能出現區(qū)域差異性，但差異性不會太大。此外，馬克思說：“勞動生產力的變化，它的提高或降低，按照相反的方向影響勞動力的價值?！?這是因為勞動力的價值是用維持勞動力所在家庭所需的消費資料的價值來衡量的，而消費資料的價值與勞動生產力之間呈負相關關系。可見，社會勞動生產力的提高，降低了勞動力的實際價值，使得住宅價值中的可變資本（V）在長期中具有下降的趨勢，從而對住宅價值的影響程度也日益減弱。

只有勞動可以創(chuàng)造價值，當勞動創(chuàng)造的價值超過自身的價值時，超出部分的價值就是剩余價值。在建造住宅時，總體工人創(chuàng)造出的超過他們自身價值的價值就構成了住宅價值中的剩余價值（m）。剩余價值是住宅建造企業(yè)的利潤來源，剩余價值量的大小決定了企業(yè)的獲利能力。住宅價值中剩余價值的大小主要取決于總體工人的勞動時長和勞動強度，即絕對剩余價值的生產和相對剩余價值的生產，但隨著社會生產力的發(fā)展，相對剩余價值的生產成為剩余價值生產的主要形式。在相同工作日時長下，馬克思說：“提高勞動生產力，通過提高勞動生產力來降低勞動力的價值，從而縮短再生產勞動力價值所必要的工作日部分。”?即社會生產力的提高會以相同的方向影響著剩余價值，導致在相同的工作時長下，剩余價值在住宅價值中的比重在長期有上升的趨勢。

二、住宅的生產價格

住宅的生產價格是住宅價值從抽象到具體的發(fā)展形態(tài)。在社會生產中，由于不同生產部門之間的競爭，全社會剩余價值在不同部門間進行再分配，從而使得不同部門間的利潤平均化，而住宅的生產價格就是不同部門間利潤平均化的結果。競爭是住宅生產價格得以形成的重要因素，不同部門間的競爭又是以部門內部的競爭為基礎的，正如馬克思所說：“競爭首先在一個部門內實現的，是使商品的各種不同的個別價值形成一個相同的市場價值和市場價格。但只有不同部門的資本的競爭，才能形成那種使不同部門之間的利潤率平均化的生產價格?！?因此影響住宅生產價格形成首先是住宅商品部門的內部競爭，其次是不同部門間的競爭使得住宅價值轉化為住宅的生產價格。

1.部門內部競爭使得住宅價值轉化為住宅市場價值

部門內部的競爭，使得不同住宅商品生產企業(yè)的個別住宅價值統一為住宅的市場價值。也就是說，對于相同的住宅，不同資本有機構成和勞動生產率的住宅商品生產企業(yè)的住宅價值可能不同，但在競爭的市場上，相同的住宅只能用統一的價值來衡量，即住宅的市場價值。馬克思說：“市場價值，一方面，應看作一個部門所生產的商品的平均價值，另一方面，又應看作是在這個部門的平均條件下生產的并構成該部門的產品很大數量的那種商品的個別價值。”?因此，住宅商品生產部門內的不同企業(yè)為了獲得超額剩余價值，就會不斷地改進商品生產技術，提高勞動生產率，加快商品周轉，從而降低住宅商品的個別價值，以期在市場競爭中占據有利的地位，獲得更多的利潤。住宅價值的貨幣表現就是住宅的市場價格，住宅市場價值是住宅市場價格的基礎，住宅市場價格圍繞住宅市場價值的上下波動是因為受到了市場上住宅商品的供求關系的影響。

一方面，住宅的市場價值調節(jié)住宅商品的供求關系從而調節(jié)住宅商品的流通?。供求關系反映的是市場上對住宅商品的供給和對住宅商品需求的情況，無論是供給的住宅商品還是需求的住宅商品都具有商品二重性的一般性質，市場上住宅商品生產商提供的不僅是具有滿足人們一定使用價值的住宅，而且是具有一定量的住宅市場價值，相同的，市場上人們需求的住宅商品也是對具有使用價值的住宅的需求，又是對在支付能力內對一定量的住宅市場價值的需求。因此，在消費者的支付能力不變的情況下，市場上供給的住宅市場價值的變動會引起對住宅商品使用價值需求的反向變動。比如住宅的市場價值上升了，相同的支付能力下對住宅商品的需求就會降低。如果在住宅商品生產部門內部，大部分企業(yè)通過技術革新等手段改善了生產條件，使得部門內部生產力較高的企業(yè)占據了較大的比重，生產力較高企業(yè)的個別價值就會調節(jié)住宅的市場價值，因此住宅的市場價值降低，同樣的支付能力下，對住宅商品的需求就會增加。

另一方面，住宅商品的供求關系影響到住宅市場價值的實現，從而迫使生產廠商要按照社會需要量來供給住宅商品。市場上住宅的供給代表住宅商品的實際生產總量，從而表示花費在住宅商品部門的實際社會勞動時間，即供給的住宅商品量的第一種含義的社會必要勞動時間，而住宅商品的需求表示市場中實際住宅商品的需求量，也是社會總勞動中按一定比例應該用來生產住宅商品所花費的勞動時間，即是第二種含義生產住宅商品的社會必要勞動時間。因為第一種含義的社會必要勞動時間涉及的是價值決定，第二種的社會必要勞動時間涉及的是價值的實現?。所以不管住宅商品生產的第一種社會必要勞動時間是多少，最終只能夠按照住宅商品的第二種社會必要勞動時間來實現。當市場上住宅商品供大于求時，住宅商品的第一種社會必要勞動時間大于第二種社會必要勞動時間，多出的部分無法實現價值，這時競爭使得住宅的價格下降，部分無法維持正常利潤率的企業(yè)撤離該部門，從而一部分資本從住宅生產部門撤離，投入在該部門的第一種含義的社會必要勞動時間減少，使得第一、二兩種含義的社會必要勞動時間的差不斷減少，直至兩種社會必要勞動時間相等。相反，當市場上住宅商品供小于求時，住宅商品的第一種社會必要勞動時間小于第二種社會必要勞動時間，競爭使得住宅價格上漲，由于資本的逐利性，投入到住宅生產部門的資本增加，部門的第一種社會必要勞動時間不斷增加，直到與第二種社會必要勞動時間相等。因此，部門內部的競爭一方面使得部門內不同住宅商品生產企業(yè)的個別價值平均轉化為住宅的市場價值，另一方面使得已經生產出的住宅市場價值只能按照社會所需求的價值量來實現。

2.部門間的競爭使得住宅市場價值轉化為住宅生產價格

如果不同生產部門間的資本有機構成不同，不同部門的商品若按照它們的市場價值出售，就會導致不同部門企業(yè)在產品實現價值增值時獲得不同的利潤率。馬克思說：“商品不只是當作商品來交換，而是當作資本的產品來交換。這些資本要求從剩余價值的總量中，分到和它們各自的量成比例的一份，或者在它們的量相等時，要求分到相等的一份?！?即等量資本要求獲得等量利潤，因此，資本會從利潤率較低的部門抽走，投入利潤率較高的其他部門。利潤率較高的部門由于資本的流入，使得部門的第一種社會必要勞動時間增加，與第二種社會必要勞動時間的差額不斷減小，從而利潤率下降。通過資本的這種不斷的流出和流入，資本最終在不同部門之間根據利潤率的升降進行的分配，供求之間就會形成這樣一種比例，以致不同的生產部門都有相同的平均利潤，因而價值也就轉化為生產價格?。但是生產價格形成是有前提條件的，即完全競爭，這樣資本才可以在各部門間自由的流入和流出。正如馬克思所說：“競爭會把社會資本這樣地分配在不同的生產部門中，以致每個部門的生產價格，都按照這些中等構成部門的生產價格來形成，也就是說，它們=k+kp'（成本價格加上成本價格乘以平均利潤率所得之積）”?。住宅的生產價格是社會生產各部門間的競爭的結果，它是住宅價值在商品經濟發(fā)展過程中的高級階段，在商品價值轉化為生產價格的階段，不同部門的利潤率也就轉化為平均利潤率。住宅商品部門內部競爭和部門間的競爭體現了價值規(guī)律的兩個作用：一是自發(fā)地刺激商品生產者改進技術、提高勞動生產率；二是自發(fā)地調節(jié)社會資源在各個部門間的分配?。

等量資本獲得等量利潤，也就是在自由競爭下企業(yè)間的利潤率都是相同的。在住宅商品生產中，當生產住宅商品企業(yè)的資本有機構成和勞動生產率都相同的情況下，相同利潤率的要求也可以解釋住宅本身的一些特征對住宅價格的影響，如住宅的面積、小區(qū)的綠化率和容積率等，這些因素在一定程度上反映了投入在住宅上的資本量，為獲得相同的利潤率，不同資本投入量的住宅的價格當然就會不同。下面以一個抽象的例子來說明：假定有A、B、C三個房地產商分別獲得一片30m×30m的土地，土地總價均為900萬，住宅的建設成本也相同，均為2000元/m2，住宅的類型、質量等完全相同，房地產商除了這兩筆資金投入外，其他的忽略不計。在自由競爭下房地產商均獲得10%的利潤率，但是由于他們建造的住宅的本身特征（容積率）的不同，因此在土地成本和建設成本相同下會形成不同的住宅價格。

由表1可以看出，在各自的30m×30m土地上，A建造9間100m2的房屋，B建造了6間100m2的房屋，C只建造了3間100m2的房屋，房地產商A、B、C由于總建筑面積的不同，從而在這三塊相同的土地上投入的資金額不同。房地產商A投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本180萬（0.2×9×100）=1080萬，房地產商B投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本120萬 （0.2×6×100） =1020萬，房地產商C投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本60萬 （0.2×3×100） =960萬。由于等量資本要求等量利潤，在10%的平均利潤率下，房地產商A要求投入的1080萬元獲得1188萬元回報，房地產商B要求投入的1020萬元獲得1122萬元回報，房地產商C要求投入的960萬元獲得1056萬元回報，因此，房地產商A、B、C所建造的住宅價格分別為1.32萬元/m2、1.87萬元/m2和3.52萬元/m2。雖然他們的住宅面積相同，住宅的類型、質量都相同，但由于相同利潤率的要求，他們形成了不同的價格，容積率越大的小區(qū)住宅的價格越低。

表1 相同利潤率的要求對住宅價格的解釋作用

三、住宅的壟斷價格

壟斷價格的形成是在價值完成了向生產價格轉化以后又由生產價格轉化而來的，住宅價格的完成形態(tài)就是其壟斷價格?。馬克思說：“如果各不同生產部門中剩余價值平均化為平均利潤的過程，遇到人為的壟斷或自然的壟斷的障礙，特別是遇到土地所有權的壟斷的障礙，以致有可能形成一個高于生產價格和高于受壟斷影響的商品的價值的壟斷價格”?。而住宅價格的形成必然會遇到土地所有權的問題，由于土地的不可移動性，建在其上的住宅就具有了區(qū)位的壟斷性，這種壟斷性就會引起住宅商品競爭的不完全、不充分，阻礙了剩余價值在各部門間的平均分配，因而形成住宅的壟斷價格，特別是在人口聚集的城市，住宅價格絕大多數是以壟斷價格的形式出現的。早在19世紀，恩格斯就在《論住宅價格》和《英國工人階級狀況》中描述了城市工人階級為住宅付出壟斷價格的情形，以及住宅的壟斷價格對工人階級生產和生活造成的影響。壟斷是在自由競爭的基礎上發(fā)展而來的，是社會生產力發(fā)展到一定程度后社會生產關系發(fā)生的質變。從自由競爭中生長起來的壟斷并不消除自由競爭，而是凌駕于這種競爭之上，與之并存?。由于壟斷廠商的壟斷地位，其對利潤的需求不再僅僅滿足于自由競爭時生產價格所獲得平均利潤率，壟斷企業(yè)的產品通常按照生產價格加上壟斷利潤的壟斷價格出售，壟斷價格通常表現為高價格。學者對壟斷價格為高價格的特征作了許多經驗研究，如Cotterill在1986年分析了弗蒙特州零售市場的集中度對零售價格的影響，發(fā)現運用赫芬達爾指數衡量的市場集中度對企業(yè)價格水平具有顯著的影響，在更集中的市場上，價格明顯較高?。Evans等1993年研究了航空壟斷對票價的影響，結果顯示在航空運輸市場上市場集中度對提升票價具有顯著的作用?。對壟斷利潤的追求是壟斷企業(yè)的目標，對于住宅商品而言，住宅的壟斷價格也是一種高價格，從事住宅商品生產可以獲得超額的利潤，此時的住宅價格就可以表示為k+kp'+P（成本價格加上平均利潤再加上超額利潤）。

由于住宅商品可以獲得超額利潤和資本逐利性的特點，住宅已不僅僅是作為居住消費的消費品，還是可以用來保值增值的投資品。住宅的投資品屬性一方面使得住宅的需求進一步擴大，抬高住宅的壟斷價格，另一方面使得住宅的使用價值被交換價值所支配，住宅價格的運動越來越遠離其居住屬性。大衛(wèi)·哈維在研究巴黎的房地產時就曾指出：“巴黎房地產越來越被視為是一種純粹的金融資產，一種虛擬的資本形式，它的交換價值被整合到一般的資本流通當中，完全支配了使用價值?！?住宅商品具有的消費品和投資品的雙重屬性的特征也使得住宅商品的價格與需求變動規(guī)律與普通商品的價格與需求的變動規(guī)律不同，對于普通商品而言，當商品的價格上升時，短時間內對該商品的需求就會減少，而當商品的價格下降時，對該商品的需求就會上升；但是對具有投資品屬性的住宅商品而言，當住宅商品的價格有繼續(xù)上漲的趨勢時，預計現在投資會在將來獲得收益，從而使得住宅商品的投資價值上升，不但不會抑制對住宅商品的投資需求，反而會更加刺激需求，推動住宅價格不斷上漲，相反，如果住宅商品價格有下降的趨勢，現在對其投資不僅不會獲得收益，反而會造成資產損失，此時住宅的投資需求不但不會增加，而且會抑制住宅的需求，使得住宅價格進一步下跌。因此，投資投機性需求在住宅商品市場中的過度參與會造成住宅市場上需求的虛假程度增加，從而引起房價泡沫。

住宅的壟斷價格以其高于住宅的價值或生產價格而獲得超額利潤，但是，壟斷企業(yè)制定壟斷價格的高度不是任意的，其在客觀上要受到經濟一般規(guī)律的制約，從而壟斷利潤是有限度的。首先，壟斷價格受到住宅商品需求的制約，如果一個地區(qū)住宅的壟斷價格定得太高，對住宅壟斷價格具有支付能力的消費者必然大量減少，但是住宅又是人們衣食住行等基本生活需求的一部分，對較高的住宅壟斷價格沒有支付能力的需求者就會轉向對住宅的某種替代品或其他地區(qū)住宅的消費，從而對它的需求就會降低，較高的壟斷價格難以維持。在現實中“逃離北上廣”就是在大城市高房價背景下出現的現象，一直以來，一線城市都是大家向往生活的地方，特別是對于大學生和高層次人才來說，北上廣等大城市具有滿足他們多層次需求的能力，因此成為他們工作生活的首選地。但是隨著大城市房價的飆升，許多年輕人收入增加趕不上房價的上漲，當他們預期在大城市立足無望時就只好無奈選擇離開，到房價相對可以承受的二線城市或家鄉(xiāng)工作與生活。中國青年報社的一項問卷調查顯現，64.4%的人選擇離開北上廣的原因就是因為房價高。其次，壟斷價格還受到住宅商品供給的制約，雖然土地所有權的存在會阻礙剩余利潤的平均化，但是任何的阻礙都不是絕對的，由于住宅商品的高利潤，必定會刺激土地增加供給，從而增加住宅的供給，隨著經濟的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大和城市邊界向外延伸就是例證。根據國家統計局相關數據，2004年到2016年的12年間，我國城鎮(zhèn)化率從41.67%提升到57.35%，上漲了37.6%；而城市建成區(qū)面積30406平方公里擴張至54331平方公里，整體城市用地規(guī)模擴大了1.79倍，可以看出城市用地擴張速度明顯高于城鎮(zhèn)化率速度。更多的土地供給必然會增加住宅的供給量，住宅供給量的增加使得較高的住宅壟斷價格難以長期維持。此外，壟斷價格還會受到資本循環(huán)的制約，過高的壟斷價格會增加住宅商品的流通時間，致使商品保管費用增加，從而減緩投入在住宅商品中資本的循環(huán)速度，資本利潤率降低，因此較高的住宅壟斷價格得不償失。所以，縱然由于土地所有權的存在阻礙了住宅商品生產部門剩余價值的平均化，可以獲得較高的壟斷價格，但是住宅的壟斷價格的高度也不是隨心所欲的，也會受到客觀經濟規(guī)律的限制。

四、結論

綜上所述，住宅商品和其他普通商品一樣其價值構成都是由不變資本（C）、可變資本（V） 和剩余價值（m）構成。住宅價值不變資本中的建筑材料價值和建筑設備的折舊價值隨著社會生產力的提高而降低，對住宅價值區(qū)域差異的影響逐漸減弱，而不變資本中的土地價格在經濟不斷發(fā)展過程中具有上漲的趨勢，且逐漸成為住宅價值空間差異的主要因素。不僅如此，土地價格的“虛幻”性質反映了住宅商品下土地所有者、土地經營者和勞動者之間的生產關系和分配關系。住宅價值的可變資本，即總體工人的工資在長期中也具有下降的趨勢，從而對住宅價值的影響程度日益減弱；但是住宅價值中剩余價值部門會隨著社會生產力的進步在住宅價值中的比重具有上升的趨勢。

住宅的生產價格反映的是住宅商品市場充分競爭的結果，住宅商品生產部門內部的競爭使得住宅價值轉化為住宅的市場價值，它是由住宅商品生產部門所有個別價值的平均值或占據該部門較大比重的商品的個別價值決定的，住宅的市場價值激勵住宅商品生產者不斷改善生產條件，提高勞動生產率。而社會大生產下部門間的競爭使得住宅市場價值轉化為住宅的生產價格，要求所有部門等量資本獲得等量利潤，相同利潤率的要求可以自發(fā)地調節(jié)社會資源在社會各部門間的合理分配。并且，平均利潤率的規(guī)律可以解釋現實生活中住宅商品的自身特性對住宅價格的影響。

住宅的壟斷價格是住宅商品的完成形態(tài)，是生活中最貼近人們生活的住宅價格。住宅的壟斷價格通常表現為一種高價格，具有獲得超額利潤的能力，加上住宅獨有的區(qū)位壟斷的特性，住宅商品從只具有消費品的單一屬性商品發(fā)展到具有消費品和投資品雙重屬性的商品。但是住宅壟斷價格的高價格也是有限度的，它受到現實中客觀經濟規(guī)律的影響。因此，結合現實，目前高房價的結果，一方面是由于住宅價值不斷增加，特別是土地成本的增加造成的；另一方面是因為住宅壟斷價格可以帶來超額利潤，對超額利潤的追求引起的投機行為所造成的。

注釋：

① 郭世勤：《生產價格是商品經濟中的社會必要勞動》，《經濟研究》1983年第11期。

②? 李翀：《馬克思主義壟斷價格理論的構建》，《馬克思主義研究》2009年第11期。

③⑤⑥⑦?????? 馬克思： 《資本論》 第 3 卷，人民出版社2004年版，第877、877、877、396、201、199、196、218、193、975 頁。

④⑧⑩?? 馬克思：《資本論》第1卷，人民出版社2004年版，第241、242、582、594、366頁。

⑨ 矯冬、王璐：《對我國房地產價格的政治經濟學分析》，《大眾商務》2010年第4期。

? 張薰華：《〈資本論〉中的數量分析》，山東人民出版社1993年版，第142頁。

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