文 《法人》特約撰稿 老貓

今年我是因?yàn)橐獡Q房，才折進(jìn)了房屋買賣的潮流中，結(jié)果躬逢盛世，趕上了大調(diào)控，搞得悲喜交加的。

調(diào)控前，中介給我發(fā)了一個(gè)順口溜，寫(xiě)道：去年沒(méi)買房，今年剩首付；今年沒(méi)買房，明年住車庫(kù)。大概是說(shuō)房子漲得太快要我快出快進(jìn)吧。后來(lái)調(diào)控，口風(fēng)就變了，建議我別著急下單，倆月之后，就有便宜可撿了。

個(gè)人的悲喜就不說(shuō)了，因?yàn)槊慨?dāng)我跟周邊朋友吐槽的時(shí)候，大家都興致勃勃，一些人還挺開(kāi)心的。隔岸觀火嘛，熱鬧不嫌大，沒(méi)幸災(zāi)樂(lè)禍就算好人了。我就說(shuō)說(shuō)這小半年一路連滾帶爬下來(lái)，看見(jiàn)的各種人等。說(shuō)別人的事，心里可能會(huì)更好受點(diǎn)兒。

2016年3月開(kāi)始，北京樓市開(kāi)始調(diào)控。當(dāng)時(shí)，最倒霉的就是那些剛簽了合同、交了定金和中介費(fèi)，但還沒(méi)有網(wǎng)簽的買家。難住他們的是貸款額度受到了突發(fā)限制，首付增高，一時(shí)半會(huì)兒拿不出這么多錢，交易眼看著就要黃了。盡管最高人民法院多次發(fā)文解釋，因?yàn)檎{(diào)控政策而導(dǎo)致買方無(wú)力購(gòu)房，交易無(wú)法進(jìn)行，買賣雙方都不擔(dān)責(zé)，定金要退還。但依舊有賣家拿著定金不放——賣家的擔(dān)心也不是全無(wú)道理：調(diào)控了，你突然不買了，我的房子今后再賣，跌價(jià)危險(xiǎn)增加，我的損失誰(shuí)擔(dān)啊？所以，定金我不能還。

對(duì)于突發(fā)的調(diào)控，中介的表現(xiàn)也千差萬(wàn)別。有的中介是有承諾的，不管原因如何，只要交易不成，服務(wù)費(fèi)全退。也有的中介則拼了命地維持著交易，勸賣房的降點(diǎn)價(jià)，勸買房的加點(diǎn)錢，總之是努力把黃了的事情搶救過(guò)來(lái)。還有的，就和買家討價(jià)還價(jià)了，退你一半行不行？不答應(yīng)就耗著。

中介好不好，平時(shí)怎么吹都沒(méi)用，關(guān)鍵時(shí)刻顯本色，老板格局大小，一調(diào)控高下立判。當(dāng)然，買家也不是毫無(wú)辦法，最簡(jiǎn)單的是告訴中介，不還服務(wù)費(fèi)就去建委舉報(bào)。一提建委，中介麻溜就范，一切都好商量——這個(gè)辦法，是中介自己的業(yè)務(wù)員告訴我的。有事沒(méi)事，都怕查。

別小看中介服務(wù)費(fèi)，當(dāng)時(shí)高的收到交易總價(jià)2.7%，一般都2%以上，有的比國(guó)家稅收都高。跟中介聊天，中介說(shuō)，昨天有個(gè)老爺子在他們店里哭到半夜，原因是老爺子想給兒子買房，用兒子的名字簽的合同，為了鎖住房子，拿了50萬(wàn)定金。沒(méi)想到調(diào)控了，銀行一查貸款記錄，兒子多年前在外地貸過(guò)幾十萬(wàn)的款購(gòu)房，這下子老爺子算盤(pán)落空，貸款下不來(lái)了，賣家不退定金，老爺子是真急了，哭天抹淚。

50萬(wàn)擱老爺子那里不是小錢，值得一哭。

最后這事怎么解決的，沒(méi)人告訴我。反正在5月的時(shí)候，我和一位專業(yè)的房地產(chǎn)律師聊起此事，她說(shuō)，還真是神奇，受到調(diào)控政策影響的“在途合同”不少，真正鬧上法院去解決的，比例卻很低。大多數(shù)買賣雙方和中介，都能自行解決問(wèn)題?？磥?lái)著急上火是真的，但民間對(duì)這種天大的變故，消化能力還真強(qiáng)。

除了拿著“在途合同”嘬牙花子的蕓蕓眾生外，愁眉苦臉的還有一批想賣大房子的人。什么叫大房子？就是房本面積超過(guò)140平方米的住宅，官話叫“非普通住宅”。買這類房子的，大多是“改善型”，活到三四十歲了，想賣掉小房，貸點(diǎn)款，換個(gè)舒坦點(diǎn)的大房子。調(diào)控新政中，有過(guò)貸款記錄的人，買這種房子只能貸20%的款，可要是買139平方米的“普通住宅”房，就能貸40%。這么一來(lái)，139平方米和140平方米，就有了云泥之別。這段時(shí)間，手里捏著大房子想出手的人，想必是心里苦，單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比“普通住宅”低了，可還是少人問(wèn)津。如果倒霉，房子是五六層沒(méi)電梯的，那就更難賣了。

沒(méi)有最慘，只有更慘。最慘的是手里有商住房的人。我就見(jiàn)過(guò)這么一位——他在東三環(huán)有一套商住房，準(zhǔn)備賣了，拿錢出國(guó)走人。當(dāng)時(shí)調(diào)控政策剛開(kāi)始，許多拿了錢想貸款買大房子的人一把走空，怕錢砸手里，轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)開(kāi)始買小房子，那種黃金地帶的商住一居一下成了香餑餑。頭天有人看房，第二天就想找他簽合同，沒(méi)想這哥們兒靈機(jī)一動(dòng)，覺(jué)得何不趁此良機(jī)漲上20萬(wàn)呢？于是，那個(gè)合同愣是沒(méi)談成。后來(lái)的事情大家都知道了，商住也調(diào)控，而且控得死死的。不知道這哥們兒房子沒(méi)出手，出國(guó)花什么。

其實(shí)，我挺佩服那些在調(diào)控之后還出手賣房的。這時(shí)候還賣房的是兩種人，頭一種，就是覺(jué)得調(diào)控不調(diào)控和自己沒(méi)啥關(guān)系。另外一種，就是有急事非得用錢的。我們這邊，北五環(huán)和六環(huán)之間，前些日子出了一套139平方米的三居室（多好的面積），三層（不錯(cuò)的樓層），滿五唯一，標(biāo)價(jià)510萬(wàn)元，但有個(gè)條件，買方必須先支付80萬(wàn)給他應(yīng)急。中介問(wèn)我買不買，我算了一下，手頭現(xiàn)金不夠，就說(shuō)450萬(wàn)我能拿。沒(méi)想到幾天之后，中介真的告訴我，價(jià)格已經(jīng)談到475萬(wàn)了。當(dāng)時(shí)把我給饞壞了，可最終還是因?yàn)橘~算不過(guò)來(lái)，沒(méi)能下手。我只想說(shuō)明，至少現(xiàn)在幾個(gè)月，砍價(jià)容易多了。

還遇到的一處房子，是在三環(huán)邊上的一個(gè)一居室，我去看了，小區(qū)特別安靜，樓道里也沒(méi)有小廣告。房間朝南帶電梯，滿五年的老公房，推開(kāi)窗子，外面一片花園綠地，小橋流水，沒(méi)有遮擋，屬于看得見(jiàn)風(fēng)景的房間。房主標(biāo)價(jià)是390萬(wàn)元，因?yàn)橹?，很快談?70萬(wàn)了。這在幾個(gè)月前是不可想象的，那時(shí)候，很多成交的房子幾乎沒(méi)有談價(jià)錢的空間，能磨下個(gè)一萬(wàn)兩萬(wàn)就很不錯(cuò)了。中介跟我聊天的時(shí)候說(shuō)起了竅門：你現(xiàn)在想買二手房的話，就買那些調(diào)控后新掛牌的。不急著用錢，誰(shuí)現(xiàn)在賣房??？?jī)r(jià)格不高，殺價(jià)也容易。

不過(guò)凡事都有例外，也有依舊沉溺于舊有思路，腦子轉(zhuǎn)不過(guò)彎兒的人。我就遇上過(guò)一位賣家，房子不錯(cuò)，也掛牌銷售了，買家看中，想和他商量?jī)r(jià)錢簽約，那位卻拒絕見(jiàn)面，理由是：我們要換房，必須先買到合意的房子再賣。

這都什么時(shí)候了？要是擱調(diào)控前，這個(gè)思路沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在漲。先買后賣的連環(huán)交易合理，若是先賣了再去買，沒(méi)準(zhǔn)買的房子就漲價(jià)了，容易虧?？涩F(xiàn)在調(diào)控了啊，交易蕭條，現(xiàn)金為王，賣了房子再去買房，手里有現(xiàn)金，砍價(jià)都硬氣。晚幾天，可能對(duì)方的房子就能掉個(gè)十幾二十萬(wàn)的。怎么這個(gè)賬算不過(guò)來(lái)呢？氣得中介把這個(gè)房子下了架，房主進(jìn)了他們的“黑名單”，算作“無(wú)誠(chéng)意出售”一類。

出臺(tái)調(diào)控政策，打擊炒房族，我非常支持。炒房那幫人，在市場(chǎng)上也不太受待見(jiàn)。對(duì)炒房族，是有識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)的。你看那房子，去年剛交易過(guò)今年就拿出來(lái)賣的，十之八九是炒房的，反正稅費(fèi)是買家出，他們也吃不了什么虧，這是做短線的；還有就是房子捏在手里好多年，拿出來(lái)還是個(gè)毛坯房，除了價(jià)格翻了番啥都沒(méi)變，這基本可算作做長(zhǎng)線的。另外一種，一會(huì)兒想賣一會(huì)兒不賣，昨天談了價(jià)格今天又想變卦的，則是炒房族中最低級(jí)一類——手里沒(méi)什么錢，哥兒幾個(gè)湊錢炒房，結(jié)果在出手的時(shí)候意見(jiàn)不統(tǒng)一，才導(dǎo)致來(lái)回變卦。這幾種房子，最好少碰，就讓他們先憋屈著吧。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，誰(shuí)變成蝎子都蜇人。我就常想，要是20年前，我手里有筆錢，我能忍得住不炒房嗎？恐怕不能。我沒(méi)炒房，肯定不是因?yàn)榈赂咄兀褪且驗(yàn)闆](méi)錢，所以就沒(méi)掛那根弦。房子這事特別勾人，也真上癮。再說(shuō)了，那時(shí)候炒房又不犯規(guī)，憑什么不炒?。亢芏嗍虏皇堑赖聠?wèn)題，是本能問(wèn)題。這事兒，真沒(méi)高尚可言。

當(dāng)然啦，也有里外里都裝好人的，翻手為云覆手為雨，怎么都占理怎么都不吃虧的。

比如那些寫(xiě)公眾號(hào)的。只要房地產(chǎn)一有風(fēng)吹草動(dòng)，這幫人就特興奮，一天好幾篇兒往外撩，一會(huì)兒說(shuō)樓市拐點(diǎn)到，有房趕緊拋；一會(huì)兒說(shuō)現(xiàn)在該抄底，房子以后還會(huì)漲。沒(méi)有準(zhǔn)態(tài)度，一天一個(gè)樣兒，還個(gè)個(gè)都跟先知似的，居高臨下，振振有詞，那口氣，好像不信他就死定了。你是發(fā)改委有內(nèi)線還是住建委有內(nèi)線??？其實(shí)，樓市到?jīng)]到拐點(diǎn)，有沒(méi)有泡沫，今后是跌是漲，市場(chǎng)說(shuō)了都不算，你們說(shuō)了就更不算了。建議大家別信這些口吐蓮花的，房子只要自己住，跌漲由它去，清風(fēng)過(guò)山崗。如果還有靠房子掙點(diǎn)錢的心，也別看那些公眾號(hào)，最該看的是新華社消息，然后，自求多福吧。