實習(xí)記者 董曉

隨著萬科2017年度報告的公開和鉅盛華擬處置萬科9個資管計劃的披露，萬科A被推到了風(fēng)口浪尖，其股票價格走勢也成為市場關(guān)注的焦點。2017年度報告顯示，萬科業(yè)績繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，實現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，同比增長約1%；實現(xiàn)歸母凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。在業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，寶能系的“地雷”逐漸退出的情況下，萬科A或?qū)⒂瓉硇碌纳鷻C。

集中度持續(xù)提升 龍頭強者恒強

從行業(yè)層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)近年來集中度持續(xù)提升，龍頭企業(yè)占領(lǐng)的市場份額越來越大。2017年銷售額達(dá)到千億級別的房企數(shù)量創(chuàng)新高達(dá)到17家，前三甲碧桂園、萬科、恒大的全年業(yè)績均超過5000億元。數(shù)據(jù)顯示，2017年前四大房企銷售金額的占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出一種強者恒強的趨勢，資金、土地、利潤更傾向于流向龍頭企業(yè)。

作為房企前三甲的萬科近年的發(fā)展趨勢與行業(yè)發(fā)展趨勢保持一致，其市場份額也同樣呈現(xiàn)一種擴張形態(tài)，2005年銷售額突破百億，2007年突破500億，2010年突破1000億，2017年突破5000億，同時市場份額上升至3.96%比2016年提升0.86個百分點。此外，在2009-2017年間，萬科銷售額一直保持在克爾瑞榜單的前三甲，2017年更是以45%的高增長實現(xiàn)了5300億的銷售額，同期新增土儲貨值6380億元左右。通過分析2012-2017年的拿地市占率，可以看到除2014年以外，拿地市占率不斷提升，從1%提高到超過4%。萬科拿地市占率在穩(wěn)健提升，拿地成本也控制在合理區(qū)間內(nèi)，中小房企的拿地成本在4%-6%之間，但萬科拿地成本一直維持在低位，除龍頭規(guī)模優(yōu)勢外，也體現(xiàn)出超高的成本控制及管理水平。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，龍頭企業(yè)占據(jù)的市場份額會越來越大，資質(zhì)差的一部分中小企業(yè)會被擠出房地產(chǎn)市場，碧桂園、恒大、萬科這種龍頭企業(yè)注定會強者恒強。

政策持續(xù)降溫

從政策層面看，經(jīng)歷了2016年1、2線城市和2017年3、4線城市的房價暴漲，樓市去庫存戰(zhàn)略基本被“房市用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)思想替代。國家對房市是一種抑制狀態(tài)，各地也紛紛出臺了限購、限價、限貸、限售、搖號等政策，這些政策焦點在于“房地產(chǎn)去金融屬性”和“保障居民合理住房需求”。

但從市場情況看，政策對一線城市的房價有抑制作用，比如深圳自2016年10月出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來，雖然每個月每平方米有數(shù)十元的降幅，但深圳新房均價每月均穩(wěn)定在5.5萬元/平方米上下。即：在各種限制政策出臺后累計到現(xiàn)在，深圳房價一共下跌幾百元，對于平均每平米5.5萬元的房價來說只是杯水車薪。雖然環(huán)京城市帶的房價大跌，甚至部分樓盤腰斬出售。然而，即使北京樓市成交量清淡，但房價降幅并不大。二線城市中，成都、西安、南京和杭州等地雖然政策壓制極嚴(yán)，但房價依舊堅挺。從安居客統(tǒng)計的各樓盤平均掛牌價（有一定水分，但不影響縱向?qū)Ρ龋┛矗?月四大二線城市房價分別為：成都：17075 元/m2；西安：11333 元/m2；南京：19696 元/m2；杭州：26505元/m2，同比2017年房價最高點的漲幅分別為：9%、9%、-16%、-4%。進入2018年，除南京小幅下挫外，其余3城依舊保持上漲。這一走勢得到了鏈家二手房價格走勢的支持。（見表一）

有機構(gòu)坦言，一線城市未來依舊是中國經(jīng)濟的核心，但崛起中的二線城市將會是經(jīng)濟增長的亮點。從近期此起彼伏的人才爭奪戰(zhàn)中可以想見，在一線城市無法立足的人流，正持續(xù)向崛起的二線城市聚集。而準(zhǔn)入門檻的提高，資金向寡頭房企的傾斜，將使深耕一、二線城市，擁有資金、資源、土地儲備以及規(guī)模優(yōu)勢的萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)航。

戰(zhàn)略布局多元 未來業(yè)績可期

長期以來，萬科在財務(wù)方面實現(xiàn)穩(wěn)健增長，2017年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率達(dá)25.82%，同比增加6.05個百分點，每股基本盈利2.54億元，同比增長33.4%。公司銷售增長迅速，2017年銷售金額5299億元，增速達(dá)45.3%，市占率由2016年的3.1%上升至3.96%，在22個城市銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?。截?017年底，公司已售未結(jié)算資源高達(dá)4143.2億元，同比增長48.9%，為未來業(yè)績兌現(xiàn)提供有力的保障。同時，萬科凈負(fù)債率低，2017年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入823.2億元，增長108.7%。公司在手貨幣資金1741.2億元，貨幣資金覆蓋率達(dá)280%。公司凈負(fù)債率從2016年的25.9%下降到8.8%，降低了17個百分點。高業(yè)績增長與低負(fù)債率均為萬科提供有力的財務(wù)支撐，不管是在鞏固龍頭地位還是適度加杠桿擴張產(chǎn)業(yè)上為其提供有力保障。

萬科董事長郁亮表示，中國房價單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，要想實現(xiàn)業(yè)績的可持續(xù)增長需要對房地產(chǎn)行業(yè)進行新的戰(zhàn)略布局。從2014年開始，預(yù)判到房地產(chǎn)黃金時代結(jié)束的萬科，開始以房地產(chǎn)為核心進行多元業(yè)務(wù)拓展，目前已在物業(yè)服務(wù)（萬科物業(yè)）、商業(yè)地產(chǎn)（印力集團）、物流地產(chǎn)（萬緯物流&普洛斯）、長租公寓（泊寓）、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位。分析2014-2017年萬科的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，萬科對房地產(chǎn)市場的走向和定位很精準(zhǔn)，能夠準(zhǔn)確找到新的業(yè)績增長點，同時，圍繞房地產(chǎn)的創(chuàng)新地產(chǎn)服務(wù)項目在萬科的業(yè)績收入中所占的比重也越來越大，并將成為萬科的支柱性營業(yè)收入。

由于萬科在2016和2017年拿地儲備較多，在土地市占率較高的情況下，按照拿地到銷售3年的周期估算，公司18-20年的銷售額將繼續(xù)增長，在行業(yè)整體增速較低的環(huán)境下，公司銷售市占率將繼續(xù)快速提升，萬科未來幾年推盤量值得期待，同時也是未來幾年增長的主要驅(qū)動因素，王者龍頭地位固化。此外，2018年4月3日，鉅盛華公告擬處置萬科的9個資管計劃的公告，雖然在一定程度上動搖了股民對萬科的信心，但沒必要過度恐慌，鉅盛華會通過大宗交易或協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式來減持而非直接在二級市場拋售，在這種情況下股價劇烈波動概率不大。萬科A在股權(quán)紛爭開始落幕，行業(yè)寡頭爭雄的當(dāng)下，其投資價值依然值得期待。

表一