◎文/張 磊

軌道交通的便捷程度已經(jīng)成為衡量一個(gè)城市的發(fā)達(dá)狀況的主要參考指標(biāo)之一。尤其是軌道交通的有效延展使城市許多相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的地塊得以開(kāi)發(fā)，吸引了相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房者投資置業(yè)。交通的便捷程度已經(jīng)成為許多城市購(gòu)房者的重點(diǎn)決策因素。在住宅的銷售過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)也以 “地鐵房”、“輕軌房”等作為樓盤的主要賣點(diǎn)。那么究竟軌道交通對(duì)商品住宅成交量有何影響，對(duì)房?jī)r(jià)的影響又有多大呢？本文以天津兩個(gè)典型郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)變化作為研究對(duì)象，進(jìn)行了實(shí)證研究。

一、軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)影響的相關(guān)研究綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者的很多研究都證實(shí)了城市軌道交通對(duì)站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格有著顯著的提升作用。Hee通過(guò)對(duì)首爾地鐵五號(hào)線的研究，證實(shí)首爾地鐵對(duì)沿線周邊房地產(chǎn)有顯著的升值效應(yīng)；Deloukas的報(bào)告則顯示，為雅典奧運(yùn)會(huì)開(kāi)通的雅典地鐵2號(hào)線，提升了新站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)的價(jià)值；Pan運(yùn)用多層次回歸模型，對(duì)休斯頓輕軌站點(diǎn)附近房地產(chǎn)進(jìn)行了定量?jī)r(jià)值研究，結(jié)果表明軌道交通對(duì)其周邊房地產(chǎn)價(jià)值影響是正面且積極的。

隨著研究范圍的不斷擴(kuò)展，研究方法不斷改進(jìn)，更多學(xué)者認(rèn)為軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值影響是綜合的。Bowes認(rèn)為軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)影響產(chǎn)生了綜合效應(yīng)，即積極和消極因素共存，且隨距離、區(qū)位的變化而改變。Ratner認(rèn)為軌道交通發(fā)展與住房彼此影響，相互作用、和諧發(fā)展、共同進(jìn)步。

諾貝爾獎(jiǎng)獲得者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家William Vickrey認(rèn)為，大容量快速軌道交通應(yīng)該按照其邊際成本來(lái)收費(fèi)經(jīng)營(yíng)（運(yùn)行良好的系統(tǒng)其邊際成本接近于零），而通過(guò)其周邊的土地收入來(lái)籌集建設(shè)資金。事實(shí)上，軌道交通具有明顯的外部效益，能夠給沿線的土地（房地產(chǎn)）帶來(lái)顯著的增值效應(yīng)。軌道交通具有高度的能達(dá)性效能，不僅能夠節(jié)省軌道交通利用者的出行時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，而且也能夠減少道路交通的擁擠程度。這種高度能達(dá)性還具有“磁力效應(yīng)”，能夠吸引各種生活、商務(wù)、商業(yè)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開(kāi)發(fā)，繁榮軌道交通沿線的經(jīng)濟(jì)。軌道交通的高能達(dá)性，以及由此所促進(jìn)的沿線土地的高密度開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)繁榮，必將促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值，這就是軌道交通建設(shè)促進(jìn)沿線房地產(chǎn)增值的機(jī)理。

研究還表明，房地產(chǎn)價(jià)格受地域性特征 （市區(qū)與近郊區(qū)、市區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)、市核心區(qū)與周邊依附區(qū)）影響。相對(duì)于軌道交通系統(tǒng)發(fā)展成熟的核心城區(qū)，軌道交通的建設(shè)對(duì)郊區(qū)尤其是近郊區(qū)或中低等開(kāi)發(fā)程度地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響更為顯著。房地產(chǎn)價(jià)格受站點(diǎn)可達(dá)性影響，在距離軌道交通站點(diǎn)500米,l000米、l500米、2000米等不同緩沖區(qū)內(nèi)，其影響程度不同。軌道交通影響房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)還具有一定的時(shí)效性，軌道交通建設(shè)的整個(gè)周期（建設(shè)前期、在建階段、后期運(yùn)行）影響將從單一因素向復(fù)合因素轉(zhuǎn)變，價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)也隨階段變化呈倒U型特征。

圖1 天津城市交通軌道線網(wǎng)圖

二、天津軌道交通發(fā)展初具規(guī)模

天津目前已經(jīng)建成并正式運(yùn)營(yíng)的城市軌道交通系統(tǒng)主要包括地鐵 1、2、3、6、9 號(hào)線，如果包括在建線路，天津軌道交通已經(jīng)織就一張初具規(guī)模的軌交網(wǎng) （如圖1），基本覆蓋了天津主要商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，并延展至城市核心區(qū)的周邊。預(yù)計(jì)到2020年，天津公共交通占機(jī)動(dòng)化出行量比例將達(dá)到36%，軌道交通占公共交通出行量比例達(dá)到40%，軌道交通在天津公共交通中將逐步占據(jù)主導(dǎo)地位。

截至 2016年 12月，天津軌道交通運(yùn)營(yíng)線路共有5條， 包括地鐵 1、2、3、6 號(hào)線及9號(hào)線（津?yàn)I輕軌），線網(wǎng)覆蓋10個(gè)市轄區(qū)，運(yùn)營(yíng)里程166千米，共設(shè)車站112座。軌道交通在建線路共有7段，包括1號(hào)線東延伸線、4號(hào)線一期、5號(hào)線、6號(hào)線一期南段、10號(hào)線一期、B1線、Z4線，共180余千米。到2020年，天津軌道交通將形成14條運(yùn)營(yíng)線路，總長(zhǎng)513公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

2016年，天津軌道交通年客運(yùn)量2.77億乘次，日均客運(yùn)量逾70萬(wàn)乘次，單日最高客運(yùn)量達(dá)118萬(wàn)乘次。

時(shí)代進(jìn)步引領(lǐng)人們需求觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的天津市區(qū)居民會(huì)選擇在郊區(qū)購(gòu)房，相對(duì)于擁擠的路面交通帶來(lái)的不便，更多的人選擇乘軌道交通，甚至有很多人將私家車開(kāi)到軌道交通站，然后再乘軌道交通上班。隨著天津郊區(qū)人口經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高，很多郊區(qū)居民會(huì)選擇到市中心購(gòu)物、娛樂(lè)、工作，他們出行的第一選擇也會(huì)是軌道交通。

同時(shí)，由于外來(lái)人口不斷涌入，北京作為國(guó)際性大都市，其住宅資源承載負(fù)荷已接近極限。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的不斷深入，作為北京近鄰的天津，已經(jīng)悄然成為許多區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者的上佳選擇，日益便捷的軌道交通也必將強(qiáng)化天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

三、便捷的軌道交通推動(dòng)近郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展

為了在對(duì)房?jī)r(jià)分析時(shí)盡量剔除地段因素的干擾，著重研究軌道交通這一影響因素，本文選擇西青區(qū)的中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)兩個(gè)典型鎮(zhèn)作為研究對(duì)象。

（一）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)區(qū)位概況

天津地鐵2號(hào)線，是天津快速軌道交通網(wǎng)中的東西骨干線，線路西起西青區(qū)曹莊站，東至東麗區(qū)天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)，橫穿天津中心區(qū)域。西起點(diǎn)的曹莊站地處西青區(qū)中北鎮(zhèn)片區(qū)。天津地鐵3號(hào)線，是天津快速軌道交通網(wǎng)中的南北骨干線，線路北起北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)，南至西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)。

中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)作為典型的軌道交通鎮(zhèn)，整體鎮(zhèn)域新建居民區(qū)多數(shù)在軌道交通站3千米輻射范圍內(nèi)。這兩個(gè)鎮(zhèn)地理位置都在天津外環(huán)線之外，繁華地段、學(xué)區(qū)因素等特征對(duì)兩鎮(zhèn)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響力相對(duì)較弱，這更有利于研究交通優(yōu)勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。尤其是張家窩鎮(zhèn)，地鐵3號(hào)線終點(diǎn)站與京滬高鐵天津南站同站換乘，成為了典型的廣義軌道交通疊合鎮(zhèn)，呈現(xiàn)出更為顯著的交通優(yōu)勢(shì)效應(yīng)。

目前，中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)已經(jīng)成為天津外環(huán)以外主要的居民居住區(qū)。中北鎮(zhèn)緊鄰天津外環(huán)線，而張家窩鎮(zhèn)距天津外環(huán)線則有近8千米左右的行程，以傳統(tǒng)意義的地段優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，它們都不具備優(yōu)勢(shì)。中北鎮(zhèn)所轄地鐵曹莊站、張家窩鎮(zhèn)所轄地鐵天津南站站距離天津交通樞紐中心站天津火車站分別為10站地和15站地；距離天津中心商業(yè)區(qū)濱江道分別為13站地和12站地。乘坐軌道交通，兩鎮(zhèn)到達(dá)天津中心區(qū)域的時(shí)間均為30～40分鐘，而如果選擇駕車出行，在不擁堵的前提下，同樣的行程需要60分鐘左右。便捷的軌道交通優(yōu)勢(shì)是這兩個(gè)郊鎮(zhèn)住宅成交價(jià)格上漲的主要支撐。

（二）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅成交活躍

天津新建商品住宅小區(qū)成交熱力圖顯示，西外環(huán)線以外樓盤集中成片的區(qū)域并不多，中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅成交相對(duì)集中，而這兩個(gè)鎮(zhèn)又都處于天津軌道交通的主要結(jié)點(diǎn)，因此，消除其他因素的干擾，可以認(rèn)定為軌道交通在某種程度促進(jìn)了兩鎮(zhèn)的發(fā)展。

西青區(qū)是天津環(huán)城四區(qū)之一，共轄9個(gè)街鎮(zhèn)，區(qū)政府府所在地為歷史名鎮(zhèn)楊柳青鎮(zhèn)。西青區(qū)中，只有張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)為典型軌道交通通達(dá)帶動(dòng)鎮(zhèn)，其他7個(gè)街鎮(zhèn)或無(wú)直接軌道交通線路接駁或受軌道交通影響程度較小。從2013—2016年西青區(qū)新建商品住宅成交量（圖3）來(lái)看，張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)成交所占比重變化明顯。地鐵 2、3號(hào)線在 2013年下半年全線貫通運(yùn)營(yíng)，2013年全年兩鎮(zhèn)新建商品住宅成交量?jī)H占整個(gè)西青區(qū)全區(qū)的42.7%，但是到了2014年，兩鎮(zhèn)成交量占比就達(dá)到全區(qū)的56.6%，2015年更是陡增到全區(qū)成交量的71.8%。2016年雖成交比重雖有所下降，但是仍保持51.4%左右，占據(jù)半壁江山。由此可以看出，無(wú)論是新建商品住宅的供給量和成交量，相較于西青區(qū)其他7個(gè)街鎮(zhèn)，張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)都已經(jīng)成為西青區(qū)的成交主力區(qū)域，軌道交通效應(yīng)明顯。

圖2 天津新建商品住宅小區(qū)成交熱力圖

（三）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅房?jī)r(jià)變化明顯

軌道交通建設(shè)在兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為顯著，即營(yíng)建軌道交通規(guī)劃信息宣布后和建成后?？紤]數(shù)據(jù)的可獲得性，本文參照了兩個(gè)線路的正式運(yùn)營(yíng)貫通時(shí)間。天津地鐵2、3號(hào)線全線貫通運(yùn)營(yíng)時(shí)間分別為2013年8月28日和2013年12月28日。根據(jù)天津地鐵2號(hào)線、3號(hào)線的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)時(shí)間，選取兩鎮(zhèn)2013年1月至2017年8月的房?jī)r(jià)變化情況進(jìn)行分析。

1.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)

中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)在四年多的時(shí)間里都有比較明顯的上漲 （圖4），中北鎮(zhèn)商品房每平方米均價(jià)在2013年1月為8700元左右，到2017年 8月，上漲為26000元左右；張家窩鎮(zhèn)商品房每平方米均價(jià)在2013年 1月為 7800元左右，到2017年8月上漲為21000元左右。

圖3 2013—2016年西青區(qū)新建商品住宅成交量對(duì)比圖

中北鎮(zhèn)相較于張家窩鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)時(shí)間要早，軌道交通預(yù)期較早形成，目前基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施優(yōu)于張家窩鎮(zhèn)，所以整體均價(jià)來(lái)看要高于張家窩鎮(zhèn)。

圖4 中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅平均價(jià)格變化圖

以地鐵2、3號(hào)線的全線貫通時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，來(lái)看兩鎮(zhèn)房?jī)r(jià)，其中中北鎮(zhèn)在2號(hào)線全線通車運(yùn)營(yíng)的2013年8月份前后，商品房每平方米均價(jià)變化明顯，7月仍在10000元以內(nèi)，8月則突破了10000元。張家窩鎮(zhèn)在3號(hào)線全線通車運(yùn)營(yíng)的次月即2014年1月，商品房每平方米均價(jià)突破10000元。在地鐵兩線全線貫通前后，兩鎮(zhèn)新建商品住宅均價(jià)都有較明顯的變化。

2.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅均價(jià)同比漲幅高于全市

從 2012—2016年五年來(lái)新建商品住宅每平方米平均價(jià)格的同比幅度變化來(lái)看，在未開(kāi)通軌道交通的2012年，中、張兩鎮(zhèn)的均價(jià)同比仍處于下降態(tài)勢(shì)。而到了地鐵2、3號(hào)線全線貫通運(yùn)營(yíng)的2013年和開(kāi)通后的第一年2014年，中、張兩鎮(zhèn)均價(jià)同比漲幅明顯高于全市水平（圖 5）。

3.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅價(jià)格月度環(huán)比波動(dòng)幅度多數(shù)月份高于全市水平

引發(fā)房?jī)r(jià)變化的因素較多，四年來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)整體都在發(fā)展，價(jià)格也在不斷變化，單就月份價(jià)格變化仍然無(wú)法確定軌道交通對(duì)兩鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)影響究竟有多大，所以將天津全市2013年以來(lái)的價(jià)格環(huán)比變化與兩鎮(zhèn)的平均價(jià)格環(huán)比變化進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)比。

從兩鎮(zhèn)的月度均價(jià)環(huán)比變化來(lái)看（見(jiàn)圖 6、圖 7），與天津同月的新建商品住宅環(huán)比指數(shù)對(duì)比，在多數(shù)月份，兩鎮(zhèn)的月度每平方米平均房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅要高于全市水平，波動(dòng)也更明顯。考慮到兩鎮(zhèn)的其他房?jī)r(jià)影響因素相對(duì)較弱，可以看出軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)具有一定程度影響。

4.與同級(jí)非軌道交通郊鎮(zhèn)價(jià)格存在顯著差異

圖5 中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)、全市新建商品住宅均價(jià)同比漲幅

圖6 中北鎮(zhèn)房?jī)r(jià)環(huán)比對(duì)比圖

為進(jìn)一步對(duì)比地鐵因素產(chǎn)生的影響，本文選取與中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)地理位置近似的天津近郊鎮(zhèn)津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)、咸水沽鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)與中北、張家窩兩鎮(zhèn)作橫向?qū)Ρ?。辛莊鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)位于津南區(qū)，距天津外環(huán)南路路程分別為5公里、10公里，并且海河高等教育園區(qū)坐落兩鎮(zhèn)之間，具有教育板塊優(yōu)勢(shì)，同時(shí)咸水沽鎮(zhèn)作為津南區(qū)區(qū)政府所在地，也具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是與西青中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)具備的軌道交通優(yōu)勢(shì)相比，仍然存在一定差距。

圖7 張家窩鎮(zhèn)房?jī)r(jià)環(huán)比對(duì)比圖

表1 津南、西青四鎮(zhèn)新建商品住宅平均價(jià)格對(duì)比表 單位：元/每平方米

通過(guò)近四年津南兩鎮(zhèn)與本文所述的西青中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)對(duì)比可以看出，津南兩鎮(zhèn)與西青兩鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)水平有著顯著的差異。辛莊鎮(zhèn)平均價(jià)格在2013年時(shí)與中北鎮(zhèn)大致相當(dāng)，2號(hào)線全線通車運(yùn)營(yíng)后，中北鎮(zhèn)新建商品住宅均價(jià)直線上升，而沒(méi)有地鐵線路通達(dá)的辛莊鎮(zhèn)價(jià)格則變化不大，在2013—2015年均價(jià)還有所下降，直到2016年才有大幅上漲。此時(shí)的價(jià)格上漲也與軌道交通建設(shè)發(fā)展相關(guān)聯(lián)，2016年天津地鐵1號(hào)線東部延長(zhǎng)線工程開(kāi)工建設(shè)，辛莊鎮(zhèn)位于1號(hào)線延長(zhǎng)線規(guī)劃地鐵站輻射兩公里內(nèi)，鎮(zhèn)域房?jī)r(jià)受軌道交通建設(shè)利好性預(yù)期帶動(dòng)明顯，辛莊鎮(zhèn)也在向著軌道交通通達(dá)郊鎮(zhèn)發(fā)展，但與中北鎮(zhèn)均價(jià)相比仍然相差較大。對(duì)比價(jià)格來(lái)看，有地鐵的郊鎮(zhèn)新建商品住宅價(jià)格水平明顯高于同級(jí)別的尚未通達(dá)軌道交通的郊鎮(zhèn)（中北鎮(zhèn)與辛莊鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)，見(jiàn)表1）。

從上述對(duì)西青區(qū)中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格分析及相關(guān)部門研究看，軌道交通對(duì)周邊地區(qū)特別是遠(yuǎn)郊區(qū)的居住區(qū)發(fā)展及住房?jī)r(jià)格具有顯著帶動(dòng)作用。為此，推動(dòng)軌道交通不斷發(fā)展將有利于天津外環(huán)線以外區(qū)域的建設(shè)，將會(huì)形成具有現(xiàn)代交通特點(diǎn)的郊區(qū)人口聚集鎮(zhèn)，這些小鎮(zhèn)的發(fā)展對(duì)分擔(dān)城市核心區(qū)資源壓力有著重要的現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義，也是特大型城市可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。

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