◎文/胡玉芃

近年來，聚合了零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多種服務(wù)功能的城市商業(yè)綜合體在天津快速發(fā)展，使市民的消費(fèi)娛樂模式發(fā)生了較大的變化。商業(yè)綜合體作為一種新興商業(yè)實(shí)體，集多種功能于一體的 “體驗(yàn)式消費(fèi)模式”，正在逐步取代過去單一的購物消費(fèi)模式，使市民的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力得到釋放。

天津商業(yè)綜合體的發(fā)展始于2007年，十年間不斷發(fā)展壯大。尤其是近年來，在前期大量投資的推動(dòng)下，天津商業(yè)綜合體進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，吸引客流人數(shù)眾多，市場銷售增長較快。為全面了解天津商業(yè)綜合體的總體布局、商業(yè)定位，業(yè)態(tài)分布及商戶基本經(jīng)營狀況等，我們對全市的商業(yè)綜合體進(jìn)行了全面調(diào)查，初步掌握了全市城市商業(yè)綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀。截至2016年底，全市正常營業(yè)且達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)綜合體共有24家，全年總客流量1.8億人次，每個(gè)商業(yè)綜合體日均客流量2.1萬人次。綜合體內(nèi)經(jīng)營商戶數(shù)共計(jì)3219個(gè)，吸納就業(yè)3.2萬人，總營業(yè)面積約111.9萬平方米，車輛泊位約2.4萬個(gè)。全年實(shí)現(xiàn)銷售額（包括零售業(yè)商戶銷售額、餐飲業(yè)和其他服務(wù)業(yè)商戶營業(yè)額）126.3億元，增長20.7%。

一、商業(yè)綜合體的定義和分類

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 《城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)專項(xiàng)調(diào)查方案》中的定義，城市商業(yè)綜合體是指以區(qū)域?yàn)橹行?、以購物中心為主?dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項(xiàng)城市主要功能活動(dòng)，面向各類生活消費(fèi)人群，提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。所確定的調(diào)查對象，除應(yīng)具備城市商業(yè)綜合體的融合多項(xiàng)城市主要功能、面向生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)等特征，還應(yīng)同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：由企業(yè)有計(jì)劃地管理運(yùn)營，有統(tǒng)一的名稱；涵蓋超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店等商品零售業(yè)態(tài)，正餐、快餐等餐飲業(yè)態(tài)，以及文化、娛樂、健身、游藝、培訓(xùn)等兩項(xiàng)及以上主要服務(wù)業(yè)態(tài)；營業(yè)面積不少于1萬平方米且獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)的商戶不少于50個(gè)；具備專門的停車場所，專供在城市商業(yè)綜合體內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的顧客使用。

依據(jù)其地理位置、目標(biāo)顧客、經(jīng)營規(guī)模和服務(wù)功能等，商業(yè)綜合體的類型大致可分為都市型綜合體、區(qū)域型綜合體和社區(qū)型綜合體。

都市型綜合體體量較大，一般建筑面積在10萬平方米以上，商業(yè)輻射面廣，擁有主力百貨店，200個(gè)以上租賃店，包括大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等。銀河購物中心和大悅城南開店，是天津首屈一指的都市型綜合體，覆蓋范圍廣，發(fā)展意義重大，是天津商業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

區(qū)域型綜合體建筑面積約為10萬平方米以內(nèi)，擁有100-200個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，是一個(gè)或多個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭，能夠引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢，滿足市民休閑購物新需求。典型代表有愛琴海購物公園、恒隆廣場、遠(yuǎn)洋未來廣場等。

社區(qū)型綜合體以區(qū)域中心為定位，建筑面積一般為5萬平方米以內(nèi)，擁有50-100個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店，選址更貼近社區(qū)，涵蓋數(shù)十萬周邊客戶群。天津以鵬欣水游城、嘉里匯購物中心、凱德茂購物中心、永旺夢樂城梅江店、永旺夢樂城中北店等為代表的社區(qū)型綜合體，在經(jīng)營方面均各具自身特色。

二、商業(yè)綜合體的經(jīng)營規(guī)模與發(fā)展速度

隨著全市經(jīng)濟(jì)總量和速度的穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，市民收入水平的提高和消費(fèi)方式的升級(jí)，商業(yè)綜合體作為一種新型商業(yè)模式得以快速發(fā)展。

（一）綜合體數(shù)量保持快速增長

從商業(yè)綜合體數(shù)量和建設(shè)規(guī)?？矗陙硇麻_業(yè)商業(yè)綜合體數(shù)量保持快速增長。2016年底，全市已有商業(yè)綜合體24家，比上年增加6家，全部可出租（使用）面積130.5萬平方米，比上年增長19.9%，單體平均面積5.4萬平方米。10萬平方米以上的商業(yè)綜合體有2家，即銀河購物中心和河?xùn)|萬達(dá)廣場，5萬至10萬平方米有9家，2萬至 5萬平方米有10家，2萬平方米以下的有3家。

2007年至2014年全市商業(yè)綜合體年均開業(yè)2家，2015年至2016年新開業(yè)商業(yè)綜合體10家，分別是天津世紀(jì)都會(huì)、嘉里匯購物中心、愛琴海購物公園、凱德國際、熙悅匯購物中心、匯成廣場、亨順廣場、威尼都、州河灣廣場、于家堡環(huán)球購地下商業(yè)街，其中亨順廣場（北辰區(qū)）和州河灣廣場（薊州區(qū)）的開業(yè)，填補(bǔ)了該區(qū)域沒有商業(yè)綜合體的空白。

（二）商業(yè)綜合體布局較為集中

天津商業(yè)綜合體的所處區(qū)域大多集中在市內(nèi)六區(qū)，共14家，占總數(shù)的六成，這些綜合體均處于商業(yè)較為發(fā)達(dá)、人口密集、商業(yè)氛圍濃厚、市場需求旺盛的區(qū)域；其次是環(huán)城四區(qū)共6家，這些綜合體在所處的區(qū)域商業(yè)輻射面積較大，為周邊市民帶來各種服務(wù)和生活購物便利；其他4家綜合體分別位于新五區(qū)和濱海新區(qū)。

隨著天津商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)投資力度的不斷加大，還有一批商業(yè)綜合體即將開業(yè)運(yùn)營，如北寧灣萬福生活廣場（河北區(qū)）、永旺夢樂城天津津南店 （津南區(qū)）、新家樂商業(yè)購物廣場 （寧河區(qū)）、新世紀(jì)購物中心（靜海區(qū)），隨著這些綜合體項(xiàng)目相繼落地，天津?qū)?shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體遍地開花的局面。

（三）入駐商戶眾多，吸納就業(yè)明顯

截至 2016年底，24家商業(yè)綜合體共吸納商戶3219個(gè)，其中法人單位1111個(gè)，分支機(jī)構(gòu)807個(gè)，個(gè)體戶1301個(gè)。入駐商戶超100個(gè)的綜合體有13家；超200個(gè)的5家，分別為大悅城南開店、恒隆廣場、愛琴海購物公園、凱德茂購物中心、銀河購物中心，其中大悅城南開店是入駐商戶最多的，擁有商戶458個(gè)。

2016年，全市商業(yè)綜合體共吸納就業(yè)3.2萬人，較上年增長27.1%。期末從業(yè)人員超過1000人的有11家，較上年增加2家，期末從業(yè)人員排前三位的分別是大悅城南開店、恒隆廣場、凱德茂購物中心。

（四）客流量激增，帶動(dòng)商圈發(fā)展

天津正在加快推進(jìn)新老商圈建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)交通停車設(shè)施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨界融合，加快發(fā)展體驗(yàn)式消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、品質(zhì)消費(fèi)，商業(yè)綜合體較大的客流量為各大商圈提供了穩(wěn)定的消費(fèi)需求。

2016年，商業(yè)綜合體全年客流量1.8億人次，其中客流量超過500萬人次的有16個(gè)，較上年增加了6個(gè)，超過1000萬人次的8個(gè)。排在前三位的分別是大悅城南開店、河?xùn)|萬達(dá)廣場、愛琴海購物公園。大悅城南開店所處的南市商圈，以及河?xùn)|萬達(dá)廣場和愛琴海購物公園共處的津?yàn)I大道商圈都是天津市十分重要的商圈。這三家商業(yè)綜合體在天津具有較高的品牌效應(yīng)，聚客能力突出，已成為所在商圈的新地標(biāo)，形成了綜合體帶動(dòng)商圈發(fā)展，商圈助力綜合體成長的良好局面。

（五）行業(yè)經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長

2016年，全市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)零售業(yè)銷售額84.5億元，較上年增長20.5%；吸納就業(yè)3.2萬人；租金總額14.3億元，增長12.6%。零售業(yè)和餐飲業(yè)商戶實(shí)現(xiàn)銷售額（營業(yè)額）115.9億元，增長23.2%，增速比全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額高16.0個(gè)百分點(diǎn)（見表 1）。

2016年，銷售額（營業(yè)額）過5億元的商業(yè)綜合體有7個(gè)，比上年增加2個(gè)。排在前10位的商業(yè)綜合體共完成銷售額 （營業(yè)額）105.4億元，占83.5%，比上年增加11.2億元，帶動(dòng)作用顯著。

三、商業(yè)綜合體的經(jīng)營特點(diǎn)

面對網(wǎng)上零售沖擊、經(jīng)營成本上升等方面的挑戰(zhàn)，實(shí)體商業(yè)經(jīng)濟(jì)積極加快調(diào)整轉(zhuǎn)型，不斷推進(jìn)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的創(chuàng)新融合，作為“三新經(jīng)濟(jì)”之一的商業(yè)綜合體，充分發(fā)揮自身經(jīng)營特點(diǎn)和優(yōu)勢，吸引了大量客流人群，實(shí)現(xiàn)了市場銷售的較快增長。

（一）經(jīng)營模式多以租賃為主

商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，但是在具體經(jīng)營模式上，企業(yè)自營或聯(lián)營的較少，對外租賃的較多。全市商業(yè)綜合體內(nèi)自營聯(lián)營商戶149個(gè)，租賃商戶3070個(gè)，占比分別為4.6%和95.4%。

現(xiàn)有商業(yè)綜合體中，全部都是租賃商戶的綜合體有14家，占總數(shù)的近六成，較上年增加了3家；自營聯(lián)營商戶和租賃商戶混合經(jīng)營的有10家?；旌辖?jīng)營模式綜合體中，自營聯(lián)營商戶占比最高的是于家堡環(huán)球購地下商業(yè)街，占比為74.5%，比重最低的是永旺夢樂城天津中北店，占比僅為0.7%。純租賃是天津商業(yè)綜合體經(jīng)營模式的主流，并且成為綜合體未來的發(fā)展趨勢。

表1 天津商業(yè)綜合體經(jīng)濟(jì)總量情況

（二）入駐商戶以個(gè)體戶和法人單位為主

截止2016年底，商業(yè)綜合體入駐商戶中有法人單位1111個(gè)，分支機(jī)構(gòu)807個(gè)，個(gè)體戶1301個(gè)，其中個(gè)體戶占比最高，占比較上年提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)，法人單位次之，占比較上年提高了9.1個(gè)百分點(diǎn)。法人單位、分支機(jī)構(gòu)、個(gè)體戶的占比較上年更為均衡。

從單位類型看，自營聯(lián)營商戶149個(gè)，其中法人單位、分支機(jī)構(gòu)、個(gè)體戶分別為99個(gè)、19個(gè)、31個(gè)，占自營聯(lián)營總戶數(shù)的66.4%、12.8%、20.8%；租賃商戶3070個(gè)，其中法人單位、分支機(jī)構(gòu)、個(gè)體戶分別為1012個(gè)、788個(gè)、1270個(gè)，占租賃總戶數(shù)的 33.0%、25.7%、41.4%。其中，個(gè)體戶占比最高的是天寶新都匯商業(yè)廣場，為92.7%；法人單位占比最高的是威尼都，達(dá)92.3%；分支機(jī)構(gòu)占比最高的是凱德茂購物中心，為55.0%。

（三）零售和餐飲業(yè)為主要行業(yè)

截至2016年底，商業(yè)綜合體中共有零售和餐飲業(yè)商戶2800個(gè)，期末從業(yè)人員2.7萬人，分別實(shí)現(xiàn)銷售額（營業(yè)額）115.9億元，租金總額12.2億元，營業(yè)面積84.2萬平方米，占比分別為87.0%、84.4%、91.8%、85.3%和 75.2%（見表 2）。

表2 商業(yè)綜合體中零售業(yè)、餐飲業(yè)商戶情況

零售業(yè)商戶銷售額占比超過50%的綜合體有14家，占總數(shù)的近六成，其中銷售額占比最高的是于家堡環(huán)球購地下商業(yè)街，達(dá)88.2%。餐飲營業(yè)額占比超過30%的綜合體有13家，天津永旺夢樂城泰達(dá)店餐飲業(yè)商戶營業(yè)額占比最高，為69.6%。

（四）專業(yè)專賣店為零售業(yè)首要業(yè)態(tài)

專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)專賣店是商業(yè)綜合體最為重要的業(yè)態(tài)，而且呈現(xiàn)越來越快的增長趨勢，全市綜合體中擁有專業(yè)專賣店1384家，占零售商戶總數(shù)的76.6%，實(shí)現(xiàn)銷售額52.9億元，占全部零售額的62.6%。

樹立品牌、講求個(gè)性的各式專業(yè)專賣店受到綜合體客戶群的青睞，撐起了綜合體零售業(yè)務(wù)的半壁江山。擁有專業(yè)專賣店最多的綜合體是大悅城南開店，有199個(gè)專業(yè)專賣店，是全市綜合體專業(yè)專賣店平均戶數(shù)的3.4倍；專業(yè)專賣店商戶數(shù)占零售商戶比重90%以上的綜合體共有11家，其中全部零售行業(yè)均為專業(yè)專賣店的綜合體有兩家——威尼都和于家堡環(huán)球購地下商業(yè)街，其次是占比幾近100%的綜合體——恒隆廣場（99.4%）、凱德茂購物中心（99.2%）、永旺夢樂城天津中北店 （99.0%）和銀河購物中心（98%）。

（五）餐飲業(yè)發(fā)展勢頭較好

以餐飲為主導(dǎo)的體驗(yàn)式消費(fèi)，已成為實(shí)體零售對抗電商的“護(hù)城溝壑”，并成為了商業(yè)綜合體提升客流的重點(diǎn)業(yè)態(tài)。全市商業(yè)綜合體餐飲業(yè)商戶實(shí)現(xiàn)營業(yè)額31.4億元，占比為24.9%，較上年提高7.7個(gè)百分點(diǎn)；餐飲業(yè)營業(yè)額較上年增長30.8%，高于綜合體銷售額（營業(yè)額）增長水平10.1個(gè)百分點(diǎn)，增長貢獻(xiàn)率達(dá)到34.2%，較去年提高17.8個(gè)百分點(diǎn)。

近年來，小餐飲在商業(yè)綜合體中呈現(xiàn)出火熱的發(fā)展勢頭。小餐飲既便捷高效，又是工作或游玩碎片時(shí)間休憩的理想場所，同時(shí)大量的外賣業(yè)務(wù)為銷售帶來了增量，這些經(jīng)營優(yōu)勢使其成為商業(yè)綜合體的招商新寵。如大悅城南開店的IF街，是天津綜合體中首個(gè)戶外餐飲街區(qū)，占地6000平方米，這塊區(qū)域原本是休閑購物區(qū)，重新規(guī)劃后引入一批快餐店等小餐飲，吸引大量客流的同時(shí)也帶動(dòng)了綜合體的銷售業(yè)務(wù)。

（六）體驗(yàn)式業(yè)態(tài)日趨豐富

在電商的沖擊下，商業(yè)市場的經(jīng)營理念不斷轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)零售百貨已不適用于現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求，很多商業(yè)綜合體在建立時(shí)就向著“個(gè)性化、主題化、體驗(yàn)式”方向靠近，將更多空間交給娛樂、休閑、健身等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，綜合體中體驗(yàn)式業(yè)態(tài)消費(fèi)快速增長，其中電影院營業(yè)額增幅為15%，游樂游藝類增長21.6%，營業(yè)額增幅最高的是教育培訓(xùn)類，增長188.5%，體現(xiàn)出市民對于教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)的需求大幅度提高，更愿意為教育進(jìn)行投入，教育培訓(xùn)成為綜合體體驗(yàn)式業(yè)態(tài)未來發(fā)展的新方向。

綜合體中服務(wù)業(yè)商戶營業(yè)面積為27.6萬平方米，占全部營業(yè)面積的24.7%，占比較上年提高了1.0個(gè)百分點(diǎn)，按照各業(yè)態(tài)營業(yè)面積從大到小依次為電影院、游樂游藝、其他服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生和KTV。

四、新常態(tài)下綜合體發(fā)展對穩(wěn)增長促消費(fèi)的意義

當(dāng)一國人均GDP超過7000美元時(shí)，大眾消費(fèi)就開始從模仿式、排浪式的消費(fèi)進(jìn)入到個(gè)性化、定制化的消費(fèi)階段，我國居民消費(fèi)目前正處于這一加快升級(jí)的時(shí)期。面對消費(fèi)的急速變化，商業(yè)經(jīng)營模式也在隨之快速變化，商業(yè)綜合體的出現(xiàn)推進(jìn)了消費(fèi)需求的升級(jí)，助推新消費(fèi)的增長，同時(shí)提升了居民生活品質(zhì)。

（一）推進(jìn)消費(fèi)需求的升級(jí)

基于現(xiàn)階段消費(fèi)者的個(gè)性化需求，近幾年天津商業(yè)綜合體為了適應(yīng)新的消費(fèi)需求，不斷加強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，開始把各種創(chuàng)新事物搬進(jìn)綜合體，其中主題街區(qū)受到了廣大消費(fèi)者的青睞。主題街區(qū)能夠?yàn)榫C合體帶來較高的商業(yè)效益，如大悅城南開店推出國內(nèi)首個(gè)購物中心室內(nèi)創(chuàng)意文化主題街區(qū) “騎鵝公社”，之后又推出了“悅界”、“摩坊 166”、“5 號(hào)車庫”和“IF街”等特色主題街區(qū)，使消費(fèi)者充分體驗(yàn)到綜合體濃厚的文化和藝術(shù)氛圍，全方位的滿足消費(fèi)升級(jí)時(shí)代下大眾的消費(fèi)需求。

（二）助推新消費(fèi)的增長

商業(yè)綜合體作為多功能、高效率的商業(yè)體，商品零售業(yè)態(tài)豐富，服務(wù)功能齊全，各業(yè)態(tài)之間緊密聯(lián)系、相互依存、良性互動(dòng)，強(qiáng)化各自功能，放大彼此價(jià)值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過新的商業(yè)系統(tǒng)促進(jìn)消費(fèi)市場的升級(jí)，推動(dòng)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能快速發(fā)展。成功的商業(yè)綜合體，作為區(qū)域內(nèi)大型“一站式”購物天堂，必將吸引其輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者，助推新消費(fèi)的增長，形成濃厚的商業(yè)氛圍，進(jìn)而提高項(xiàng)目自身和區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，以及促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）提升居民生活品質(zhì)

商業(yè)綜合體集購物、就餐、娛樂、休閑等多種功能于一體，綜合體的快速發(fā)展極大地豐富了消費(fèi)品市場，給市民帶來便捷的生活體驗(yàn)和豐富的物質(zhì)文化選擇，提升了城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì)。如今，商業(yè)綜合體不斷強(qiáng)化自身的多種功能，開始從純商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)樯钌缃粓鏊?，把?qiáng)化顧客體驗(yàn)作為發(fā)展的核心競爭力，不斷延展服務(wù)的深度和廣度。綜合體中有購物、兒童游藝、電影院、書店、健身房、美容 SPA、醫(yī)療、教育等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)，為市民的生活提供了極大便利；同時(shí)，綜合體的各種打折促銷活動(dòng)，也為消費(fèi)者帶來了實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

五、商業(yè)綜合體面臨問題與對策建議

（一）面臨的問題

1.區(qū)域布局不夠全面均衡

一是多數(shù)綜合體分布在城市中心區(qū)，一些綜合體輻射范圍相互交叉，面臨著彼此搶拉客源、互相競爭的壓力，客流及營業(yè)收入長期達(dá)不到理想狀態(tài)。同時(shí)，中心城區(qū)較高的物業(yè)租金、物流成本等費(fèi)用，也對綜合體的經(jīng)濟(jì)效益和持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響。二是截止2016年底，天津尚有4個(gè)區(qū)沒有或僅有規(guī)模較小的商業(yè)綜合體，綜合體在天津達(dá)到全面覆蓋仍有待時(shí)日。

2.網(wǎng)絡(luò)零售帶來較大沖擊

網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對實(shí)體零售業(yè)沖擊較大。全市目前的商業(yè)綜合體仍以服飾零售、百貨零售等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主體，因此受到網(wǎng)購銷售的競爭擠壓，增長潛力受阻，傳統(tǒng)店面銷售增長潛力逐年疲乏，新開業(yè)的綜合體往往在經(jīng)過頭幾年的暴增后進(jìn)入滯漲期。

3.運(yùn)營管理水平參差不齊

近年來，全市商業(yè)綜合體已經(jīng)得到快速的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境也日益完善，發(fā)展模式日漸成熟。但從行業(yè)整體看，依然處在重視開發(fā)數(shù)量的階段，對項(xiàng)目后期運(yùn)營的關(guān)注程度參差不齊。天津綜合體中，部分知名品牌綜合體有著較為科學(xué)和完善的運(yùn)營管理機(jī)制，如萬達(dá)廣場、大悅城等；但是也有一些綜合體在管理上還停留在管理“物業(yè)化”水平，組織化現(xiàn)代化程度較低，管理較為松散，難以開展整體的營銷推廣。

4.同質(zhì)化競爭缺乏經(jīng)營特色

全市商業(yè)綜合體定位大多比較類似，雖然都進(jìn)行了多元業(yè)態(tài)綜合經(jīng)營，但是在進(jìn)一步細(xì)分市場、進(jìn)行特色定位和差異化服務(wù)上做的并不夠，其定位、目標(biāo)客戶群及引入的品牌存在著較為明顯的同質(zhì)化。不同的商業(yè)綜合體之間沒有明顯的主題和定位區(qū)別，綜合體之間替代性強(qiáng)，客源互相競爭，成為綜合體行業(yè)整體發(fā)展的隱患。部分綜合體經(jīng)營定位較為模糊，使得綜合體的營銷手段單一且盲目跟風(fēng)、流于形式，不能有效吸引目標(biāo)客戶群體。

（二）對策建議

1.合理規(guī)劃引導(dǎo)，優(yōu)化空間布局

商業(yè)綜合體是多種業(yè)態(tài)的集聚，商業(yè)綜合體開發(fā)能否取得成功，前期的選區(qū)定位具有重要的意義和價(jià)值。建議將商業(yè)綜合體建設(shè)納入商貿(mào)業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃，同時(shí)研究制定綜合體發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃，對綜合體的可建區(qū)域、限建區(qū)域、建筑體量、輻射范圍等提出明確的指導(dǎo)意見。同時(shí)加強(qiáng)對規(guī)劃落實(shí)情況的跟蹤督查，通過規(guī)劃和政策引導(dǎo)以及規(guī)范審批，健全完善綜合體的市場準(zhǔn)入機(jī)制。

2.找準(zhǔn)目標(biāo)定位，豐富服務(wù)功能

《天津市商業(yè)布局規(guī)劃（2011—2020年）》 中提出，要大力培育新型商業(yè)經(jīng)營模式，引導(dǎo)購物中心進(jìn)行差異化主題定位，增加體驗(yàn)型、服務(wù)型業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商旅文娛體融合發(fā)展。建議商務(wù)部門加強(qiáng)對商業(yè)綜合體的引導(dǎo)，鼓勵(lì)差異化經(jīng)營，引導(dǎo)綜合體創(chuàng)新思維，將定位、思路、產(chǎn)品鎖定新興領(lǐng)域，引領(lǐng)消費(fèi)者尋求新的消費(fèi)體驗(yàn)。借鑒其他先進(jìn)城市的有益經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)天津商業(yè)綜合體進(jìn)一步細(xì)分化、差異化發(fā)展。

同時(shí)，綜合體應(yīng)樹立“大服務(wù)”的理念，豐富服務(wù)功能、升級(jí)購物環(huán)境、提升消費(fèi)體驗(yàn)，打造全能型社會(huì)化的服務(wù)功能，將更多豐富的城市功能和社會(huì)功能相融合，使商業(yè)綜合體成為滿足居民購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務(wù)、社會(huì)交往等多樣化、多層次消費(fèi)的重要場所。

3.創(chuàng)新運(yùn)營模式，提升管理水平

運(yùn)營是實(shí)現(xiàn)綜合體盈利的關(guān)鍵，綜合體需改變單一的運(yùn)營模式，根據(jù)整體規(guī)劃和大數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)決策，利用新媒體等多種渠道與消費(fèi)者開展互動(dòng)，提升綜合體管理水平。商業(yè)綜合體應(yīng)積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)營理念與管理模式，注重大數(shù)據(jù)的采集和運(yùn)營，建立有效的品牌評(píng)估和調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)商場智能化管理水平，提升整體商業(yè)運(yùn)作能力；統(tǒng)一招商政策，確保商業(yè)形態(tài)和品牌組合符合經(jīng)營主題；統(tǒng)一營銷管理，把松散的經(jīng)營商戶和多樣的消費(fèi)形態(tài)集合到一個(gè)信息平臺(tái)上；統(tǒng)一策劃促銷及收銀管理，不斷提升綜合體運(yùn)營管理水平。