冀鵬茜

與近千萬(wàn)在滬追夢(mèng)的外來(lái)職工一樣，記者本人也屬于人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑中的“外來(lái)常住人口”一類，年年也是浩浩蕩蕩返鄉(xiāng)大軍中榮譽(yù)的一員。

今年春節(jié)返鄉(xiāng)的短短7日里，記者一個(gè)最深刻的感受便是，飯桌上圍繞房子的討論頻次較往年大幅提高，似乎人人都成了“房產(chǎn)投資專家”。

房?jī)r(jià)一年翻一倍

儀征，史有“風(fēng)物淮南第一州”的盛譽(yù)，但在當(dāng)代中國(guó)的區(qū)域劃分中，已是不折不扣的四五線城市。與環(huán)滬城市圈相距甚遠(yuǎn)，但尚且擠得進(jìn)環(huán)南京都市圈。朋友錢女士告訴記者，2017年全國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)的整體飛升，帶動(dòng)儀征房?jī)r(jià)也水漲船高。

“我2008年買的房子，當(dāng)時(shí)一平方米才2400元，現(xiàn)在已經(jīng)9000多一平方米了?！卞X女士忍不住嘴角上揚(yáng)道。

錢女士所購(gòu)置的住房位于儀征市中心，臨近儀征第一的重點(diǎn)高中，周圍生活設(shè)施十分齊全。而距離儀征市中心較遠(yuǎn)的一處新開(kāi)樓盤，開(kāi)盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元每平方米以上。

搜房評(píng)估網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，儀征市二手房均價(jià)在6000元/平方米左右；到2018年1月，儀征二手房均價(jià)已上漲至8500元/平方米，11個(gè)月的漲幅達(dá)41.67%。這一漲幅已高出揚(yáng)州市二手房均價(jià)漲幅1.76個(gè)百分點(diǎn)。

但這還不算瘋狂。在揚(yáng)州所轄的縣市當(dāng)中，高郵市2018年1月的二手房均價(jià)為15335 元/平方米，同比漲幅高達(dá)104.12%。

對(duì)于高郵市房?jī)r(jià)瘋狂上漲的現(xiàn)象，一位地方企業(yè)人士對(duì)記者表示，市場(chǎng)供需關(guān)系是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

“由于2017年度政府拆遷力度加大，剛需增加，導(dǎo)致供不應(yīng)求，且拆遷區(qū)域集中在沿河兩岸，所以這種供不應(yīng)求的情況在東區(qū)樓盤尤為明顯?！鼻笆龅胤狡髽I(yè)人士如是說(shuō)。

高郵市2017年房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，高郵住宅房成交共計(jì)114萬(wàn)平方米，同比成交套數(shù)上漲64.40%、成交面積上漲67.68%。而2017年度預(yù)售套數(shù)同比2016年幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。

高郵二手房?jī)r(jià)格的翻升及儀征自住房房?jī)r(jià)的水漲船高，使得錢女士對(duì)儀征市區(qū)那處均價(jià)逾萬(wàn)元每平方米的新盤頗為心動(dòng)。在她看來(lái)，去年房?jī)r(jià)走勢(shì)一路上揚(yáng)，2018年也不會(huì)差太遠(yuǎn)。

三四線城市存隱憂

像錢女士一般想在三四線城市投資房產(chǎn)的人不在少數(shù)。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，三四線城市土地成交占比為63%，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。

年初易居中國(guó)CEO丁祖昱“相信未來(lái)”發(fā)布會(huì)上的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)三四線城市2017年房?jī)r(jià)平均漲幅為6.87%。

由于看到家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)上漲，一部分被一二線城市購(gòu)房門檻拒之門外的年輕人，也動(dòng)起了返鄉(xiāng)置業(yè)加投資的心思。數(shù)位家鄉(xiāng)屬于三四線城市的在滬務(wù)工人士均對(duì)記者表示，希望能夠趕上返鄉(xiāng)置業(yè)的末班車。

安居客2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，有近六成人群有回家買房的意愿，38%的人想回家鄉(xiāng)買房；在想回家鄉(xiāng)買房的人群中，有80%來(lái)自三四線城市，近七成在一二線城市工作；而在工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件是返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因。

然而，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線城市新房交易曲線早已在2017年下半年迎來(lái)拐點(diǎn)，其銷售面積漲幅在2017年5月達(dá)到頂峰；隨后，重點(diǎn)三四線城市新房成交的量?jī)r(jià)均呈下行趨勢(shì)。

丁祖昱在前述發(fā)布會(huì)上指出，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在隱憂。其根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，三四線城市房屋銷售的渠道傭金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的現(xiàn)象。

有儀征房地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，在2017年三四線城市去庫(kù)存的大背景下，其房產(chǎn)市場(chǎng)的確一片火熱，然而這去庫(kù)存的工作實(shí)則有賴于加杠桿來(lái)完成。在該人士眼中，三四線城市房?jī)r(jià)存在泡沫。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師近期對(duì)媒體表示，結(jié)合2017年的調(diào)控政策執(zhí)行情況，預(yù)計(jì)2018年一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將持續(xù)，而去庫(kù)存完成情況較好、房?jī)r(jià)上漲較快的重點(diǎn)三四線城市，政策也將適時(shí)跟進(jìn)、深化。

此外，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2018年三四線城市樓市將明顯降溫。

環(huán)滬房產(chǎn)投資邏輯不變

那么，三四線城市房子到底具不具備投資價(jià)值？其內(nèi)在的投資邏輯又是什么？

這或許可從陳先生的房產(chǎn)投資路線圖中窺得一斑。

2017年初，家住儀征市區(qū)的陳先生在江蘇昆山花橋添置了一套新房，入手價(jià)格略高于19000元/平方米。

而安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，花橋新房均價(jià)為19706 元/平方米，與2017年3月均價(jià)相比基本持平。

相較于去年揚(yáng)州本地房?jī)r(jià)漲幅而言，陳先生選擇在花橋買房，似乎是虧了。

克而瑞江浙區(qū)域總經(jīng)理劉晨光在2017年1月撰文分析，與江蘇太倉(cāng)本地消費(fèi)需求達(dá)五成以上相比，昆山花橋一側(cè)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買需求已經(jīng)完全被壓制，沒(méi)有消費(fèi)能力。因此，其認(rèn)為太倉(cāng)更具有價(jià)格承受能力。

但陳先生對(duì)記者表示，他看好花橋房市的原因，一方面是花橋已經(jīng)與上海通過(guò)11號(hào)線無(wú)縫連接，另一方面是類似于揚(yáng)州這樣的地級(jí)市自住型房屋，金融屬性相對(duì)較弱。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，環(huán)滬房產(chǎn)投資的基本邏輯是不變的，即需考慮到外來(lái)人口流入量、軌道交通類基礎(chǔ)建設(shè)以及當(dāng)?shù)卣咦兓?/p>

劉晨光認(rèn)為，就上海整體規(guī)劃而言，其周邊縣市都有承接上海人口、做大自身的戰(zhàn)略需求，從這個(gè)層面出發(fā)，江蘇昆山、太倉(cāng)和浙江嘉善顯著優(yōu)越于其他縣市。

有資深地產(chǎn)人士分析，未來(lái)長(zhǎng)期有效機(jī)制將會(huì)加速推出，在此大前提下，不動(dòng)產(chǎn)投資邊際利潤(rùn)率會(huì)應(yīng)聲減少，因此低層級(jí)城市勢(shì)必首當(dāng)其沖，流動(dòng)性不足會(huì)是問(wèn)題。