(南京工業(yè)大學(xué) 江蘇 南京 210000)

一、不動產(chǎn)征收規(guī)制的理由

(一)財產(chǎn)權(quán)的相對性

財產(chǎn)權(quán)是一個私法學(xué)和公法學(xué)公用的概念。從權(quán)利起源的角度來看，是先有了私法意義上的財產(chǎn)權(quán)，才有了公法意義上的財產(chǎn)權(quán)。起初私有財產(chǎn)不受侵犯的憲法原則和個人權(quán)利最終在美國確立。公民絕對私有財產(chǎn)權(quán)，政府對于私有權(quán)主要擔(dān)當(dāng)“守夜人”的消極角色。自19世紀(jì)末期起，社會本位的財產(chǎn)權(quán)思想逐漸替代個人本位的財產(chǎn)權(quán)思想，成為社會思想的主流。對于公民的財產(chǎn)權(quán)受到限制，一類是由于財產(chǎn)權(quán)自身的屬性需要附帶義務(wù)，比如鄰接權(quán)，可以歸為為了他人的利益。另一類基于國家公共利益的需要，依法對公民的財產(chǎn)權(quán)進行特殊的、必要的限制甚至剝奪。這種情況下，國家應(yīng)當(dāng)作為受益代表人對被限制人支付一定的代價?？梢婋S著財產(chǎn)權(quán)社會化的觀念，財產(chǎn)權(quán)不再是超社會的“自然權(quán)利”，國家可以基于公共利益的需要加以限制。

(二)公共利益的需要

從最早的亞里士多德倡導(dǎo)的城邦，追求共同的善。公共利益①使一定范圍內(nèi)大多數(shù)人的利益，是無數(shù)個個人利益組成的社會整體利益。加之后來根據(jù)邊沁的功利主義，每個人總是追求他所認(rèn)為的自己的幸福，追求自我利益的最大化，這種對自我利益的追求是可能實現(xiàn)公共利益的。由此公共利益是國家征收的正當(dāng)性的源泉，但在國家實施征收時，需進行利益的衡量。

二、不動產(chǎn)征收的合法要件

根據(jù)現(xiàn)行的《憲法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》，對不動產(chǎn)征收作了具體規(guī)定。

(一)征收主體：市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。②

(二)公共利益：為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

國防和外交的需要;

由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

(三)征收決定：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

(四)征收補償③：條例規(guī)定征收補償?shù)闹黧w是作為房屋征收決定的市縣級人民政府，并明確了補償范圍、補償金額、補償方式、補償爭議的救濟途徑、搬遷等問題。

(2)了解鋼渣的特性是解決鋼渣難題的重要依據(jù)，鋼渣組成中的游離態(tài)f-CaO容易與水或水蒸氣反應(yīng)產(chǎn)生體積膨脹，造成鋼渣穩(wěn)定性差，導(dǎo)致利用率始終提高有限，未來應(yīng)當(dāng)在鋼渣處置過程中實現(xiàn)f-CaO的消解，為鋼渣大規(guī)模資源化利用提供支撐；另外，也應(yīng)當(dāng)加快推進類似熱悶技術(shù)的鋼渣快速穩(wěn)定化技術(shù)，推進和提升鋼渣快速穩(wěn)定化工業(yè)應(yīng)用規(guī)模。

1.補償范圍：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

2.補償金額：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

3.補償方式：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

4.救濟途徑：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

5.搬遷：實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

三、“平邑拆遷”案的幾個問題及意見

(一) “平邑”案的問題在于征收補償

1. 搬遷

從事件發(fā)生后的新聞報道，平邑案存在暴力拆遷。拆遷方未與死者張紀(jì)民達成拆遷協(xié)議，在拆遷過程中利用鏟土機直接推倒，拆遷人員存在暴力行為。這違反了條例規(guī)定。程序執(zhí)行力缺乏。

因此在拆遷的過程中，拆遷方應(yīng)遵守法律法規(guī)以及條例規(guī)定，出于公共利益的不動產(chǎn)征收應(yīng)達成先補償后搬遷，拒絕暴力強拆。

2. 補償方式

平邑案中的發(fā)生之后，在后續(xù)的賠償協(xié)議里，拆遷方賠償房屋一套加補償金。我們很容易就明白在案件發(fā)生之前，未達成的賠償協(xié)議里肯定缺少這些條件。

因此在拆遷過程中，對于不動產(chǎn)的征收，拆遷方不能強迫被拆遷人放棄自己的財產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)當(dāng)積極地賠償，根據(jù)比例原則，讓被拆遷人利益損害最小化。

3. 公共利益

平邑案的發(fā)生，不動產(chǎn)的征收基于公共利益的需要，但在后來的賠償協(xié)議中賠付房產(chǎn)一套，由此可見摻雜了第三方房產(chǎn)商的利益。

因此在不動產(chǎn)征收的過程中，不僅需要審批主體的自我監(jiān)督審核是否是基于公共利益的需要，也需要來自外界的監(jiān)督，畢竟這個屬于價值判斷的公共利益會有所偏差。

不動產(chǎn)的征收發(fā)展的歷史表明，雖然法律法規(guī)、條例有具體的規(guī)范，但就執(zhí)行的程序上、征收的賠償上，在實踐中還處于灰色地帶。悲劇發(fā)生后的追究責(zé)任制并不能解決什么問題，我們真正應(yīng)著手于在法律上已經(jīng)成熟的問題上，在實踐中也應(yīng)成熟，提高公信力。

【參考文獻】

[1]王曦.征地拆遷法典[M].北京：法律出版社，2015

[2]符啟林.國家征收法律制度研究[M].北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2012

【注釋】

①胡建淼、邢益精：“公共利益的概念透析”，載《法學(xué)》2004年第10期。

②《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條。

③《國有土地上房屋征收與補償條例》第10條、第12條、第13條、第14條。