(黃山市富徽城市綜合開發(fā)有限限公司 安徽 黃山 242700)

一、前言

近三年來，國家堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，出臺了一系列有關(guān)信貸、土地、稅收等宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入的門檻提高了，對中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大，不少中小型房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況惡化，面臨著很多難以預(yù)測和不可控制的因素可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境狀況，歸集主要在四個方面反映企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)困境程度：(1)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入不足以滿足經(jīng)營活動現(xiàn)金流出，現(xiàn)金凈流量為負(fù)，企業(yè)自身的造血功能很差。(2)企業(yè)經(jīng)營虧損，營業(yè)利潤為負(fù)；(3)凈營運(yùn)資本為負(fù)，流動資產(chǎn)變現(xiàn)不足以償還流動負(fù)債，短期償債能力低；(4)留存收益不足，經(jīng)營累計虧損，經(jīng)營狀況惡化。這四項財務(wù)指標(biāo)分析能說明，企業(yè)經(jīng)營盈利狀況惡化，現(xiàn)金流不足以償還負(fù)債狀況，公司資不抵債，陷入嚴(yán)峻的財務(wù)困境。

因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要在市場優(yōu)勝劣汰的大環(huán)境下立足，務(wù)必深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和風(fēng)險要素，提高自身經(jīng)營管理水平，采取有效風(fēng)險管控策略更好應(yīng)對市場風(fēng)險，才能在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下尋求自我完善、自我發(fā)展的有效路徑，讓企業(yè)得以穩(wěn)定和長效發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險原因分析

通過對一些中小型企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況分析，從國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場競爭度、企業(yè)管理水平四方面闡述分析房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)困境原因。

1、 依靠債務(wù)融資，缺乏財務(wù)彈性

中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是銀行貸款和預(yù)售房款。房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中金融負(fù)債比率增加，則利息負(fù)擔(dān)不斷加重，而且金融負(fù)債債務(wù)契約的約束性更強(qiáng)，當(dāng)公司陷入財務(wù)困境時，金融負(fù)債債權(quán)人對公司資產(chǎn)有很強(qiáng)的處置能力。若公司現(xiàn)金流不充足，現(xiàn)金適合比率小，則公司財務(wù)彈性比較差，應(yīng)對內(nèi)外環(huán)境的能力和適應(yīng)程度比較低。

2、 融資渠道狹窄，資本結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場進(jìn)入微利時代，對于高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)而言，總資產(chǎn)報酬率低于貸款利率，將會產(chǎn)生財務(wù)負(fù)效應(yīng)。而中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和融資平臺，難以通過公開資本市場直接融資，不能將庫存成熟、穩(wěn)定但流動性較差的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，通過房地產(chǎn)信托基金融資方式轉(zhuǎn)化為資本市場上有價證券投資，因此企業(yè)面臨現(xiàn)金流不足，貸款壓力大。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢不足，在外部經(jīng)營環(huán)境存在不確定因素下，不能吸引新的投資者，尋求與金融業(yè)的跨界整合機(jī)會更少，引入股權(quán)資本難度很大，如一味依靠銀行貸款，資本結(jié)構(gòu)不合理，也是陷入財務(wù)困境因素之一。因此，越來越多的中小企業(yè)必須跳出自身產(chǎn)業(yè)思維，走出一味地等貸款、要貸款的模式，尋求與金融業(yè)的跨界整合?！爱a(chǎn)融結(jié)合”作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、迅速增強(qiáng)實力的途徑，已成為中國中小企業(yè)發(fā)展的一種手段。

3、 資產(chǎn)管理效率低，現(xiàn)金流回收慢

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)項目從土地購買到開發(fā)建設(shè)完成至后期銷售的全過程中，資金需求量大，集中性強(qiáng)，銷售回款(租金回款)比較散、慢的特點。從資產(chǎn)構(gòu)成看，固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)的配比反映了企業(yè)的生產(chǎn)效率，材料設(shè)備、在建工程等資產(chǎn)占用大量資金，隨著存貨比例上升，收入能力有所下降，流動資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力也有所下降，若出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營管理不善，沒有科學(xué)合理的營銷手段和時機(jī)，不能加速現(xiàn)金流回收，盡早變現(xiàn)，勢必導(dǎo)致資金鏈斷裂，使公司陷入財務(wù)困境。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險的對策

1、多元化融資方式，改善資本結(jié)構(gòu)，提高發(fā)展能力。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須在自身意識上打破依賴銀行貸款的單一融資模式，大力發(fā)展資本市場直接融資，緊緊抓住國家相應(yīng)政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補(bǔ)充。加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，利用有穩(wěn)定現(xiàn)金流的品牌效應(yīng)資產(chǎn)，實施資產(chǎn)證券化，提升融資能力和核心競爭力。加強(qiáng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行合作，引入金融資本和戰(zhàn)略投資者，利用本土化資源優(yōu)勢，爭取獲得多方投資者支持，通過產(chǎn)融結(jié)合，使金融資本與產(chǎn)業(yè)資本建立長期密切聯(lián)系，既能為企業(yè)帶來融資成本、融資額度上的優(yōu)勢，也能在國家扶持的地產(chǎn)領(lǐng)域獲得新的投資機(jī)會。因此，多元化的融資方式，合理引入股權(quán)資本，有利于改善資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)財務(wù)彈性和產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展能力。

2、提高資產(chǎn)管理效率，改善現(xiàn)金適合比，加速現(xiàn)金流回收。

隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而為，對市場需求科學(xué)研判，新上項目在拿地方面要保持審慎態(tài)度，根據(jù)自身實力參與競爭，堅決不拿高風(fēng)險地塊。加強(qiáng)流動資產(chǎn)管理，合理制定采購計劃，控制原材料和設(shè)備存貨采購，減小庫存持有占用現(xiàn)金流出，加速在建工程竣工率，縮短建設(shè)周期，及早制定營銷方案，靈活改變公司的營銷策略與手段，推出經(jīng)濟(jì)型、短平快的項目產(chǎn)品，利用低價格優(yōu)勢加速銷售，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠。經(jīng)營管理高層要對項目成本、資金運(yùn)作、預(yù)期回報、稅收籌劃做細(xì)致的財務(wù)分析，科學(xué)規(guī)劃整個項目資金收支預(yù)算，降低企業(yè)交易成本，提高現(xiàn)金適合比率和資產(chǎn)管理效率，使財務(wù)彈性越強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)對內(nèi)外環(huán)境變化能力和適應(yīng)程度越高。

3、創(chuàng)新運(yùn)營模式，適應(yīng)新常態(tài)，探索新的利潤增長點

中小房地產(chǎn)企業(yè)要與時俱進(jìn)，調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和運(yùn)營模式，產(chǎn)品要符合客戶多元化需求，不僅注重產(chǎn)品的質(zhì)量，還要提高配套物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)、品牌效應(yīng)、便捷性社區(qū)服務(wù)等附加價值，實現(xiàn)產(chǎn)營一體化，提高核心競爭力，提升利潤空間。積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改變單一住宅產(chǎn)品類型，拓展適合本地特色的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)新領(lǐng)域，尋求新的盈利增長點。隨著調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，適當(dāng)加大中小戶型及政策性保障房項目投入比例，針對小眾群體，量身定制集資建房開發(fā)，具有市場風(fēng)險低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢。使企業(yè)獲取微利，從而保障企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展，大數(shù)據(jù)進(jìn)代的到來，智慧化模式也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來商機(jī)，在產(chǎn)品設(shè)計時，植入互聯(lián)網(wǎng)智慧功能，實現(xiàn)資源共享大數(shù)據(jù)信息，使目前碎片化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有效整合，能滿足家庭、社區(qū)全方位需求，是新型房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，不僅能得到政府的支持，還能創(chuàng)新新的利潤增長點。

四、結(jié)語

在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的新常態(tài)下，面對愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，中小房地產(chǎn)企業(yè)要冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，搶抓機(jī)遇，加強(qiáng)自身經(jīng)營管理能力，優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程，制定長期發(fā)展模式和盈利規(guī)劃，努力提高應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，必能站穩(wěn)市場，穩(wěn)步提升公司經(jīng)營管理效益和核心競爭力，企業(yè)將能夠獲得可持續(xù)發(fā)展。

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