(黃山市富徽城市綜合開發(fā)有限限公司 安徽 黃山 242700)
近三年來,國家堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位,出臺了一系列有關(guān)信貸、土地、稅收等宏觀調(diào)控政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入的門檻提高了,對中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大,不少中小型房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況惡化,面臨著很多難以預(yù)測和不可控制的因素可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境狀況,歸集主要在四個方面反映企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)困境程度:(1)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入不足以滿足經(jīng)營活動現(xiàn)金流出,現(xiàn)金凈流量為負(fù),企業(yè)自身的造血功能很差。(2)企業(yè)經(jīng)營虧損,營業(yè)利潤為負(fù);(3)凈營運(yùn)資本為負(fù),流動資產(chǎn)變現(xiàn)不足以償還流動負(fù)債,短期償債能力低;(4)留存收益不足,經(jīng)營累計虧損,經(jīng)營狀況惡化。這四項財務(wù)指標(biāo)分析能說明,企業(yè)經(jīng)營盈利狀況惡化,現(xiàn)金流不足以償還負(fù)債狀況,公司資不抵債,陷入嚴(yán)峻的財務(wù)困境。
因此,中小型房地產(chǎn)企業(yè)要在市場優(yōu)勝劣汰的大環(huán)境下立足,務(wù)必深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和風(fēng)險要素,提高自身經(jīng)營管理水平,采取有效風(fēng)險管控策略更好應(yīng)對市場風(fēng)險,才能在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下尋求自我完善、自我發(fā)展的有效路徑,讓企業(yè)得以穩(wěn)定和長效發(fā)展。
通過對一些中小型企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況分析,從國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場競爭度、企業(yè)管理水平四方面闡述分析房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)困境原因。
1、 依靠債務(wù)融資,缺乏財務(wù)彈性
中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是銀行貸款和預(yù)售房款。房地產(chǎn)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)中金融負(fù)債比率增加,則利息負(fù)擔(dān)不斷加重,而且金融負(fù)債債務(wù)契約的約束性更強(qiáng),當(dāng)公司陷入財務(wù)困境時,金融負(fù)債債權(quán)人對公司資產(chǎn)有很強(qiáng)的處置能力。若公司現(xiàn)金流不充足,現(xiàn)金適合比率小,則公司財務(wù)彈性比較差,應(yīng)對內(nèi)外環(huán)境的能力和適應(yīng)程度比較低。
2、 融資渠道狹窄,資本結(jié)構(gòu)不合理
現(xiàn)今房地產(chǎn)市場進(jìn)入微利時代,對于高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)而言,總資產(chǎn)報酬率低于貸款利率,將會產(chǎn)生財務(wù)負(fù)效應(yīng)。而中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和融資平臺,難以通過公開資本市場直接融資,不能將庫存成熟、穩(wěn)定但流動性較差的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn),通過房地產(chǎn)信托基金融資方式轉(zhuǎn)化為資本市場上有價證券投資,因此企業(yè)面臨現(xiàn)金流不足,貸款壓力大。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢不足,在外部經(jīng)營環(huán)境存在不確定因素下,不能吸引新的投資者,尋求與金融業(yè)的跨界整合機(jī)會更少,引入股權(quán)資本難度很大,如一味依靠銀行貸款,資本結(jié)構(gòu)不合理,也是陷入財務(wù)困境因素之一。因此,越來越多的中小企業(yè)必須跳出自身產(chǎn)業(yè)思維,走出一味地等貸款、要貸款的模式,尋求與金融業(yè)的跨界整合?!爱a(chǎn)融結(jié)合”作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、迅速增強(qiáng)實力的途徑,已成為中國中小企業(yè)發(fā)展的一種手段。
3、 資產(chǎn)管理效率低,現(xiàn)金流回收慢
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),開發(fā)項目從土地購買到開發(fā)建設(shè)完成至后期銷售的全過程中,資金需求量大,集中性強(qiáng),銷售回款(租金回款)比較散、慢的特點。從資產(chǎn)構(gòu)成看,固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)的配比反映了企業(yè)的生產(chǎn)效率,材料設(shè)備、在建工程等資產(chǎn)占用大量資金,隨著存貨比例上升,收入能力有所下降,流動資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力也有所下降,若出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營管理不善,沒有科學(xué)合理的營銷手段和時機(jī),不能加速現(xiàn)金流回收,盡早變現(xiàn),勢必導(dǎo)致資金鏈斷裂,使公司陷入財務(wù)困境。
1、多元化融資方式,改善資本結(jié)構(gòu),提高發(fā)展能力。
中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須在自身意識上打破依賴銀行貸款的單一融資模式,大力發(fā)展資本市場直接融資,緊緊抓住國家相應(yīng)政策,采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補(bǔ)充。加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè),利用有穩(wěn)定現(xiàn)金流的品牌效應(yīng)資產(chǎn),實施資產(chǎn)證券化,提升融資能力和核心競爭力。加強(qiáng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行合作,引入金融資本和戰(zhàn)略投資者,利用本土化資源優(yōu)勢,爭取獲得多方投資者支持,通過產(chǎn)融結(jié)合,使金融資本與產(chǎn)業(yè)資本建立長期密切聯(lián)系,既能為企業(yè)帶來融資成本、融資額度上的優(yōu)勢,也能在國家扶持的地產(chǎn)領(lǐng)域獲得新的投資機(jī)會。因此,多元化的融資方式,合理引入股權(quán)資本,有利于改善資本結(jié)構(gòu),提高企業(yè)財務(wù)彈性和產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展能力。
2、提高資產(chǎn)管理效率,改善現(xiàn)金適合比,加速現(xiàn)金流回收。
隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺,中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而為,對市場需求科學(xué)研判,新上項目在拿地方面要保持審慎態(tài)度,根據(jù)自身實力參與競爭,堅決不拿高風(fēng)險地塊。加強(qiáng)流動資產(chǎn)管理,合理制定采購計劃,控制原材料和設(shè)備存貨采購,減小庫存持有占用現(xiàn)金流出,加速在建工程竣工率,縮短建設(shè)周期,及早制定營銷方案,靈活改變公司的營銷策略與手段,推出經(jīng)濟(jì)型、短平快的項目產(chǎn)品,利用低價格優(yōu)勢加速銷售,更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠。經(jīng)營管理高層要對項目成本、資金運(yùn)作、預(yù)期回報、稅收籌劃做細(xì)致的財務(wù)分析,科學(xué)規(guī)劃整個項目資金收支預(yù)算,降低企業(yè)交易成本,提高現(xiàn)金適合比率和資產(chǎn)管理效率,使財務(wù)彈性越強(qiáng),企業(yè)應(yīng)對內(nèi)外環(huán)境變化能力和適應(yīng)程度越高。
3、創(chuàng)新運(yùn)營模式,適應(yīng)新常態(tài),探索新的利潤增長點
中小房地產(chǎn)企業(yè)要與時俱進(jìn),調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和運(yùn)營模式,產(chǎn)品要符合客戶多元化需求,不僅注重產(chǎn)品的質(zhì)量,還要提高配套物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)、品牌效應(yīng)、便捷性社區(qū)服務(wù)等附加價值,實現(xiàn)產(chǎn)營一體化,提高核心競爭力,提升利潤空間。積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),改變單一住宅產(chǎn)品類型,拓展適合本地特色的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)新領(lǐng)域,尋求新的盈利增長點。隨著調(diào)控政策的不斷加強(qiáng),適當(dāng)加大中小戶型及政策性保障房項目投入比例,針對小眾群體,量身定制集資建房開發(fā),具有市場風(fēng)險低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢。使企業(yè)獲取微利,從而保障企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展,大數(shù)據(jù)進(jìn)代的到來,智慧化模式也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來商機(jī),在產(chǎn)品設(shè)計時,植入互聯(lián)網(wǎng)智慧功能,實現(xiàn)資源共享大數(shù)據(jù)信息,使目前碎片化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有效整合,能滿足家庭、社區(qū)全方位需求,是新型房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,不僅能得到政府的支持,還能創(chuàng)新新的利潤增長點。
在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的新常態(tài)下,面對愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境,中小房地產(chǎn)企業(yè)要冷靜客觀地分析自身存在的系列問題,搶抓機(jī)遇,加強(qiáng)自身經(jīng)營管理能力,優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程,制定長期發(fā)展模式和盈利規(guī)劃,努力提高應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力,必能站穩(wěn)市場,穩(wěn)步提升公司經(jīng)營管理效益和核心競爭力,企業(yè)將能夠獲得可持續(xù)發(fā)展。
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