(鄭州大學(xué) 河南 鄭州 450001)

一、新趨勢(shì)下研究房地產(chǎn)企業(yè)管理的背景及意義

當(dāng)前，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)空前嚴(yán)峻。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的管理已經(jīng)成為影響企業(yè)效益的重要因素，企業(yè)的管理方式和手段直接決定了其未來(lái)的走向。房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其運(yùn)營(yíng)的對(duì)象是服務(wù)，服務(wù)的對(duì)象是圍繞著人展開(kāi)的，具有無(wú)形和不可觸及的特點(diǎn)，所以運(yùn)營(yíng)管理必須圍繞著人與人而組建。否隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)企業(yè)管理就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生的一種產(chǎn)物，它的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)產(chǎn)品越來(lái)越貼近群眾的需求，使得相關(guān)產(chǎn)品以業(yè)主需求為基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，從而具有更高的實(shí)用價(jià)值，極大地提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

管理，就是以人為核心，通過(guò)對(duì)身邊多種資源的合理分配，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，對(duì)生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行綜合管理，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。管理過(guò)程的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)管理者和管理規(guī)范，管理規(guī)范是管理者進(jìn)行管理的參考或者是標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)管理行為起到了重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)科學(xué)的管理。房地產(chǎn)管理也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，而是一個(gè)涉及到多個(gè)因素的復(fù)雜的問(wèn)題。良好的管理，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也非常迅速，但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以，想要繼續(xù)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，就必須要對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行問(wèn)題的歸納和對(duì)策的總結(jié)。房地產(chǎn)管理不是一個(gè)部門、一個(gè)管理者可以做到的事，而是一項(xiàng)涉及到公司上上下下所有人員的一項(xiàng)工作，房地產(chǎn)管理可以將公司的上上下下連成一片，增強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門之間的聯(lián)系，提高企業(yè)員工的工作效率，也能夠激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)新思維，讓員工能夠更好的投入到工作當(dāng)中去。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

管理的短視性和盲目性，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃能力。近年來(lái)，我國(guó)有些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在經(jīng)營(yíng)中邁出了可喜的一步，但經(jīng)營(yíng)管理水平總體上還不高，企業(yè)戰(zhàn)略存在盲目性和短視性，管理目標(biāo)不明確，注重眼前利益，或雖有目標(biāo)，但不去執(zhí)行，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)略分解能力。組織結(jié)構(gòu)不健全。我國(guó)多數(shù)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在組織不健全，管理體制混亂的現(xiàn)象，甚至有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由一人擔(dān)任企業(yè)內(nèi)部不同性質(zhì)、不同級(jí)別的職務(wù)，易造成員工之間或部門之間扯皮、推諉的現(xiàn)象，也給中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的激勵(lì)與約束機(jī)制帶來(lái)了難度，導(dǎo)致決策混亂、領(lǐng)導(dǎo)不力、管理不善等惡果。

缺乏企業(yè)管理意識(shí)和管理理念在現(xiàn)代企業(yè)中，管理意識(shí)和管理理念。在企業(yè)生存與發(fā)展過(guò)程中起著決定性作用。有關(guān)資料表明，我國(guó)多數(shù)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層缺乏企業(yè)管理意識(shí)和管理理念，也沒(méi)有財(cái)力聘請(qǐng)頂級(jí)的管理咨詢顧問(wèn)，有些尚未制定完善的、成文的經(jīng)營(yíng)管理政策和內(nèi)控制度，沒(méi)有意識(shí)到強(qiáng)化經(jīng)管理的重要性。即使已經(jīng)制訂出相應(yīng)內(nèi)控制度的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多也只是停留在的“作秀”階段，沒(méi)有引起足夠的重視。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理經(jīng)驗(yàn)不足。與發(fā)展完善的行業(yè)相比，目前，我國(guó)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還處于一種粗放式的管理模式。多數(shù)企業(yè)管理者未受過(guò)正規(guī)的專業(yè)教育，管理者也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的管理培訓(xùn)，致使管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)和管理的有效措施，出現(xiàn)管理松馳，甚至管理混亂的局面，這在一定程度上制約了中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。從這個(gè)意義上講，經(jīng)營(yíng)管理者的素質(zhì)與能力很大程度上影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)竟?fàn)幍募觿?，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注自身的管理問(wèn)題。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，比制度本身問(wèn)題還要大的問(wèn)題是執(zhí)行問(wèn)題。不是沒(méi)有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度有什么用。幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無(wú)奈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的常年管理顧問(wèn)或管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級(jí)就越多；管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)；信息鏈越長(zhǎng)，信息衰減量就越大，甚至就會(huì)發(fā)生信息變異。信息衰減是必然的，也是制度執(zhí)行不力的唯一一種客觀存在。

企業(yè)管理方法不當(dāng)。“我看了不少管理方面的書，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒(méi)有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問(wèn)。那么我們問(wèn)：您看的什么書，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與那些作為案例的世界級(jí)大企業(yè)又相差多少，這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥(niǎo)。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒(méi)有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來(lái)管理兔子，恐怕有很多問(wèn)題。駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽螅荒芘艿锰?，太快就散架了，所以跨?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣?、求利?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。

缺乏企業(yè)文化?！拔幕放屏Α笔瞧髽I(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力”之一，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段。企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無(wú)法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒(méi)有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽(yáng)光”的開(kāi)發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒(méi)有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

四、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理問(wèn)題的有效對(duì)策

提高地產(chǎn)企業(yè)的管理素質(zhì)與管理水平。要想達(dá)到一個(gè)好的管理效果，提升自己的管理素質(zhì)與團(tuán)隊(duì)的管理水平，首先就是對(duì)自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現(xiàn)在日常的部門工作本身，更體現(xiàn)在與部門工作相關(guān)的業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)中。以我為例，作為一個(gè)剛畢業(yè)不久的大學(xué)生，接觸營(yíng)銷工作的時(shí)間并不長(zhǎng)，雖然之前接觸過(guò)營(yíng)銷的理論，但是能夠運(yùn)用在現(xiàn)實(shí)實(shí)際中的少之又少。現(xiàn)實(shí)的工作更加要求我能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)安排現(xiàn)實(shí)的工作內(nèi)容。然而現(xiàn)實(shí)里的東西操作起來(lái)會(huì)跟理論相差很遠(yuǎn)。但是，任何現(xiàn)實(shí)的活動(dòng)缺乏了理論的支撐與引導(dǎo)都是不會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久成功的，所以我個(gè)人認(rèn)為，雖然理論知識(shí)在某個(gè)階段看似與現(xiàn)實(shí)聯(lián)系不夠緊密，發(fā)揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，只有依靠扎實(shí)全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強(qiáng)。以前在學(xué)校的時(shí)候是先學(xué)理論，然后通過(guò)案例的學(xué)習(xí)，把理論結(jié)合到現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中來(lái)，而現(xiàn)在則是在工作的過(guò)程中，從實(shí)踐中去尋找有用的理論來(lái)作為自己的指導(dǎo)，這樣尋求出來(lái)的理論才會(huì)是經(jīng)久不衰，且為實(shí)踐所檢驗(yàn)的，極具教育指導(dǎo)意義的理論。就目前來(lái)說(shuō)，有關(guān)于營(yíng)銷手段的應(yīng)用環(huán)境及優(yōu)劣勢(shì)分析，營(yíng)銷策劃的合理性與有效性，消費(fèi)者行為與心理的分析，市場(chǎng)需求與供給的預(yù)測(cè)分析，市場(chǎng)宏觀環(huán)境與政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)房者的影響等等，都需要我們?nèi)ミM(jìn)一步地學(xué)習(xí)。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進(jìn)一步學(xué)習(xí)更加高效的知識(shí)和理論來(lái)為自己的工作保駕護(hù)航，提高工作效率，提升工作效果。

團(tuán)隊(duì)精神的培養(yǎng)與溝通協(xié)調(diào)能力的提高是一個(gè)公司保持年輕活力、快速高效運(yùn)行的必備條件。團(tuán)隊(duì)精神體現(xiàn)在公司的所有員工都能夠朝著一個(gè)明確的目標(biāo)去努力去奮斗，能夠?yàn)榱诉@個(gè)目標(biāo)去奉獻(xiàn)出自己的時(shí)間、精力與智慧。當(dāng)這個(gè)目標(biāo)達(dá)成的時(shí)候，員工會(huì)感覺(jué)到自己的人生目標(biāo)也得到了實(shí)現(xiàn)，自己的人生價(jià)值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業(yè)的工作中來(lái)，以主人翁的態(tài)度去做好每一件事情，過(guò)好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預(yù)見(jiàn)的清晰明確的目標(biāo)，那么所有人都會(huì)朝著這個(gè)目標(biāo)去努力，大家工作就會(huì)更加有動(dòng)力，辦起事情來(lái)也會(huì)更加有效率。團(tuán)隊(duì)精神與共同目標(biāo)不僅僅局限于我們房地產(chǎn)公司內(nèi)部，它更多地應(yīng)體現(xiàn)在與房地產(chǎn)公司相關(guān)的各個(gè)合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應(yīng)該與這些利益相關(guān)方建立一個(gè)共同的目標(biāo)，大家都為了這個(gè)目標(biāo)去努力，實(shí)現(xiàn)共贏。如何尋求到這個(gè)共同的目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)它很需要我們的智慧。溝通協(xié)調(diào)能力體現(xiàn)在公司對(duì)內(nèi)對(duì)外兩個(gè)方面。對(duì)內(nèi)，能夠有效的與公司各個(gè)層面的工作實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)確的對(duì)接，這樣，公司的治理水平無(wú)疑會(huì)上升一個(gè)臺(tái)階。對(duì)外，能夠與利益相關(guān)方順暢地進(jìn)行溝通交流，使合作完美進(jìn)行，那么公司就會(huì)快速盈利。這兩個(gè)方面關(guān)系到公司自身運(yùn)行的效率以及公司的盈利能力。團(tuán)隊(duì)精神的培養(yǎng)有賴于公司合理而又明確的目標(biāo)制定，溝通協(xié)調(diào)能力則有賴于員工在工作過(guò)程中自覺(jué)的培養(yǎng)與提高。

規(guī)范操作，標(biāo)準(zhǔn)化流程的建立。我們房地產(chǎn)公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復(fù)制的，一個(gè)盈利的項(xiàng)目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復(fù)制到其他項(xiàng)目中去的。雖然各個(gè)地方的政策法規(guī)不同，但是在統(tǒng)一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標(biāo)準(zhǔn)化流程的建立會(huì)對(duì)我們今后的發(fā)展產(chǎn)生不可估量的促進(jìn)作用。我們通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化操作來(lái)積累經(jīng)驗(yàn)，從而建立起一套行之有效的管理體系，以后當(dāng)我們有新的項(xiàng)目的時(shí)候，就可以拿來(lái)就用，省時(shí)省力。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化流程需要一個(gè)從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來(lái)牽頭促進(jìn)，下要要遵守規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行。這樣，通過(guò)熟練的標(biāo)準(zhǔn)化的操作技巧簡(jiǎn)化掉操作過(guò)程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學(xué)習(xí)時(shí)間?，F(xiàn)在這個(gè)信息時(shí)代，每天的信息撲面而來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的政策法規(guī)也是一天一個(gè)樣，一定要保證自己對(duì)這些信息的敏感度，要不斷提高自己應(yīng)對(duì)變化的能力，否則就會(huì)被市場(chǎng)迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點(diǎn)拙見(jiàn)，對(duì)于剛走出校門踏入社會(huì)的我來(lái)說(shuō)，自己的一些想法可能還遠(yuǎn)不夠成熟，希望在實(shí)踐中能夠快速吸取他人的長(zhǎng)處，及早成長(zhǎng)，為公司貢獻(xiàn)越來(lái)越多的力量。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)企業(yè)管理就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生的一種產(chǎn)物，它的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)產(chǎn)品越來(lái)越貼近群眾的需求，使得相關(guān)產(chǎn)品以業(yè)主需求為基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，從而具有更高的實(shí)用價(jià)值，極大地提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施對(duì)管理的重要性認(rèn)識(shí)，是其當(dāng)前以及未來(lái)發(fā)展的需要。在具體的實(shí)施過(guò)程中關(guān)鍵是需要完善全面管理體系，推行成本管理信息化系統(tǒng)建設(shè)，做好各項(xiàng)成本分析報(bào)告，以及加強(qiáng)和提高成本管理人員的業(yè)務(wù)水平與道德水平。要提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，更要建立完善企業(yè)管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不斷地加強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，為此要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該加強(qiáng)自身的管理，嚴(yán)格管控企業(yè)現(xiàn)金流。真正意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要性和必要性。

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