黃偉杰

（福建兆翔臨港置業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

近些年來社會(huì)環(huán)境為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，但由于發(fā)展過快，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一定的問題，加之廣大消費(fèi)者的消費(fèi)心理日益成熟，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越高[1]。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要進(jìn)一步提升自身的項(xiàng)目管理水平，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，如此才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得良好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作包含的內(nèi)容十分廣泛，其耗費(fèi)的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，因此針對(duì)前期工作的管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理的重要組成部分，它能夠?yàn)轫?xiàng)目后續(xù)施工作業(yè)的順利開展創(chuàng)造良好的條件。

1.1 管理內(nèi)容

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐來看，其前期管理工作的內(nèi)容涉及到了運(yùn)作咨詢、勘察、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、土地審批、可行性研究、施工許可等許多方面的內(nèi)容。具體內(nèi)容如下：組織編寫項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告；完成審批前的環(huán)境影響評(píng)估、節(jié)能評(píng)估、交通影響評(píng)估等手續(xù)；測(cè)繪工程地形圖，進(jìn)行地質(zhì)勘探，施工放線等；辦理土地收儲(chǔ)、簽訂土地出讓協(xié)議，辦理土地使用證；簽訂委托設(shè)計(jì)合同，對(duì)設(shè)計(jì)工作的開展進(jìn)行全程跟蹤協(xié)調(diào)，并對(duì)圖紙資料進(jìn)行審查等[2]。

1.2 管理任務(wù)

房地產(chǎn)前期管理的任務(wù)主要包括四個(gè)方面：首先，項(xiàng)目策劃任務(wù)，其內(nèi)容主要包括選址策劃、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品策劃、投融資策劃、市場(chǎng)推廣策劃、銷售策劃等。其次，可行性研究報(bào)告任務(wù)，完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告的編寫工作，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算結(jié)果進(jìn)行盈虧平和計(jì)算，此外還要組織研究和調(diào)整任務(wù)目標(biāo)。再次，土地和規(guī)劃審批任務(wù)，其內(nèi)容包括前期跟蹤、土地收儲(chǔ)、土地出讓等。最后，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理任務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案階段設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行管理，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及規(guī)范要求對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，保障設(shè)計(jì)內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須和其所處城市的宏觀經(jīng)濟(jì)以及城市總體發(fā)展相適應(yīng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是城市和行業(yè)發(fā)展的重要載體，若是和城市發(fā)展動(dòng)向出現(xiàn)矛盾，必然無法獲得預(yù)期的效果。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃階段，大部分風(fēng)險(xiǎn)都來源于對(duì)城市發(fā)展規(guī)劃的了解不足不足。同時(shí)，項(xiàng)目周邊商業(yè)和相應(yīng)配套調(diào)研不足也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，若是配套商無法滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅的商業(yè)需求，其發(fā)展?jié)摿?huì)受到極大的限制。

2.2 項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段，工作人員必須綜合考慮企業(yè)自身、當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)分析結(jié)果、項(xiàng)目方案等多方面的內(nèi)容，保障其內(nèi)容的真實(shí)可靠，但項(xiàng)目中存在的不確定因素以及時(shí)效性的限制決定了可行性研究報(bào)告的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)必然會(huì)和實(shí)際情況存在一定的偏差，這就是風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因。例如一些未確定的內(nèi)容，包括未考慮到的投資內(nèi)容、低估的項(xiàng)目成本、政策引起的投資變化等都會(huì)導(dǎo)致一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，分別是土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)以及土地出讓風(fēng)險(xiǎn)。首先，土地收儲(chǔ)是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的簡(jiǎn)稱，其面向的是地方政府和國(guó)土部門的土地經(jīng)營(yíng)行為。在這一階段，風(fēng)險(xiǎn)主要來源于土地收儲(chǔ)協(xié)議，收儲(chǔ)對(duì)象和主體不明確、收儲(chǔ)的實(shí)質(zhì)性辦法不合理、收儲(chǔ)計(jì)劃不完善都會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。其次，土地出讓是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，土地出讓的方式包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。在這一環(huán)節(jié)，必須要做好土地的前期跟蹤和分析，并向相關(guān)部門做好咨詢和申請(qǐng)，已保障土地價(jià)格的合理性。

2.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位訴求、規(guī)劃審批要求以及建筑相關(guān)法律法規(guī)之間常常會(huì)出現(xiàn)一定的矛盾，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果無法達(dá)到建設(shè)預(yù)期目的[3]。項(xiàng)目設(shè)計(jì)份風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到了建筑設(shè)計(jì)原則質(zhì)量管理以及總平圖設(shè)計(jì)質(zhì)量管理兩方面的問題。在設(shè)計(jì)工作中，如果針對(duì)設(shè)計(jì)程序中各階段的檢查和評(píng)價(jià)未能夠得到有效的落實(shí)，就會(huì)威脅到設(shè)計(jì)縫風(fēng)險(xiǎn)控制，可能導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因主要是設(shè)計(jì)部門和項(xiàng)目管理部門缺乏協(xié)調(diào)配合。而在總平面圖設(shè)計(jì)中，風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有規(guī)劃條件、住宅和商業(yè)關(guān)系以及其他要素幾個(gè)方面。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理措施

3.1 項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)管理措施

為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，項(xiàng)目決策小組應(yīng)該結(jié)合調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目選址策劃進(jìn)行系統(tǒng)的分析。首先，在規(guī)劃方面，要詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃行政許可部門出臺(tái)的相關(guān)政策，明確建設(shè)用地分類和建設(shè)范圍。其次，在市場(chǎng)需求方面，要從價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)、數(shù)量等方面對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行充分考慮，將其與城市發(fā)展緊密結(jié)合，以此評(píng)估項(xiàng)目地塊的價(jià)值。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方提出的訴求進(jìn)行了解，在此基礎(chǔ)上明確項(xiàng)目地塊的要求。此外，還要對(duì)土地部門的土地資源儲(chǔ)備情況進(jìn)行了解掌握，明確土地權(quán)屬、補(bǔ)償?shù)葐栴}，通過多方位分析最終確定選址。

3.2 項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理可以分為兩個(gè)方面：其一，綠色建筑建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制，具體措施有根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)空調(diào)參暖系統(tǒng)效能進(jìn)行控制；使用非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)；冷熱源、輸配系統(tǒng)以及照明等各部分能耗采取獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量的方法等，將項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際和質(zhì)量預(yù)期差距控制在最小的范圍內(nèi)。其二，盈虧測(cè)算指標(biāo)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制，引入不同控制參數(shù)對(duì)控制標(biāo)準(zhǔn)所制定的目標(biāo)調(diào)整，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)盈虧平衡的有效控制。例如，對(duì)最高工程費(fèi)用進(jìn)行分析，基于此對(duì)可行性研究預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

3.3 項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)管理措施

首先，在土地收儲(chǔ)環(huán)節(jié)，一方面通過合理合規(guī)的收儲(chǔ)補(bǔ)償能夠減少建設(shè)單位的資金成本。另一方面主動(dòng)解決土地審批困難，從審批人員、政府、建設(shè)單位以及拆遷戶的角度出發(fā)，充分考慮土地收儲(chǔ)過程可能遇到的相關(guān)問題，積極采取措施進(jìn)行解決。其次，在土地出讓環(huán)節(jié)，一方面在出讓公告上對(duì)出讓部門設(shè)的特殊條件進(jìn)行協(xié)調(diào)，提升土地競(jìng)得優(yōu)勢(shì)。另一方面則要充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)能力，主動(dòng)幫助審批者思考解決問題，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)獲得土地使用權(quán)證。

3.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

首先，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹以人為本的原則，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的全面提升。如積極采用新型工藝材料，在保障建設(shè)需求的基礎(chǔ)上為后期維護(hù)提供便利。其次，做好總平面圖設(shè)計(jì)質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)控制，根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)ζ渑涮咨虡I(yè)進(jìn)行全面分析，保障商業(yè)服務(wù)需求得到充分滿足。同時(shí)，對(duì)公共配建、城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等因素充分考慮，最大程度的拓展房地產(chǎn)商業(yè)提升空間。

4 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理的關(guān)鍵點(diǎn)主要集中在項(xiàng)目策劃、土地審批、可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最佳成效，要求相關(guān)工作人員不斷強(qiáng)化前期工作管理力度，全面提高項(xiàng)目管理水平，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。本文針對(duì)此提出了行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理控制措施，希望可以為項(xiàng)目順利實(shí)施提供參考，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝向更好方向前進(jìn)。