劉 川

（漳浦縣三星旅游發(fā)展有限公司， 福建 漳州 363207）

0 引言

隨著改革開(kāi)放的深入，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了巨大的成就，隨著改革開(kāi)放進(jìn)入了新時(shí)代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)時(shí)期。在新常態(tài)階段，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)為了保證長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就需要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)就是屬于第三產(chǎn)業(yè)的佼佼者。隨著我國(guó)綜合國(guó)力的加強(qiáng)，人民的生活有了較大的改善，旅游業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展時(shí)期。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是旅游業(yè)的重要組成部分，因此，為了達(dá)到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化，對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和管理的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理存在的問(wèn)題分析

對(duì)我國(guó)當(dāng)下階段旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理進(jìn)行探討，首先我們要對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理存在的問(wèn)題有足夠的了解。

1.1 決策投資階段的問(wèn)題

投資決策階段是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理開(kāi)始的地方，然而在我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的實(shí)踐中，在投資決策階段也存在著一些較為嚴(yán)重的問(wèn)題，主要是兩方面的問(wèn)題，一是對(duì)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的不合理，存在著大量不夠科學(xué)、客觀的地方，而且對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值等重要因素常常忽視，導(dǎo)致了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的參考價(jià)值不高。另一方面則是對(duì)于項(xiàng)目成本估算工作的不嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，在考慮影響因素時(shí)太過(guò)于片面，導(dǎo)致了項(xiàng)目成本預(yù)算脫離實(shí)際。直接導(dǎo)致了我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的發(fā)展受阻，不利于房地產(chǎn)公司的盈利提升[1]。

1.2 項(xiàng)目施工階段的問(wèn)題

在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段同樣存在著一些成本控制與管理上的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在四個(gè)主要的方面。首先是建筑工程的預(yù)算編制的準(zhǔn)確性與質(zhì)量仍然有待提升，幫助旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段能夠更好的利用預(yù)算編制本應(yīng)發(fā)揮出的作用。其次，是對(duì)于材料的采購(gòu)未能形成科學(xué)的采購(gòu)機(jī)制，導(dǎo)致了材料成本的增加。然后，是工程進(jìn)度款的審核也存在著一些問(wèn)題，不夠嚴(yán)謹(jǐn)，審核過(guò)程更多的只是一個(gè)形式。最后，是簽證變更的審核上，存在著較嚴(yán)重的不及時(shí)問(wèn)題。對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理有著極大的負(fù)面影響[2]。

1.3 竣工結(jié)算階段的問(wèn)題

竣工結(jié)算階段是對(duì)整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，保證這個(gè)環(huán)節(jié)的科學(xué)合理性，對(duì)于整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理有著重要意義。我國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算階段主要存在著兩方面的問(wèn)題。一方面是在結(jié)算階段責(zé)任關(guān)系的不明確、施工實(shí)踐與施工計(jì)劃的不匹配以及結(jié)算的材料與實(shí)際使用的材料不符合的情況等等，加大竣工結(jié)算的難度，導(dǎo)致結(jié)算結(jié)果與實(shí)際嚴(yán)重脫離失去參考價(jià)值。另一方面，則是在完成竣工結(jié)算后未建立起相應(yīng)的歷史成本數(shù)據(jù)，而且也缺少必要的系統(tǒng)總結(jié)，難以進(jìn)一步提高竣工結(jié)算的效率。

2 提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的策略

針對(duì)上述我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)踐中存在的成本控制與管理上的問(wèn)題，我們不難在科學(xué)思想的指導(dǎo)下，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)具體的國(guó)情，實(shí)事求是的制定出最符合我國(guó)當(dāng)前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)策略。

2.1 實(shí)施并落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制對(duì)于提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理具有重要意義。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)的一種成本控制與管理模式，將責(zé)任落實(shí)到具體的個(gè)人身上，向著科學(xué)、可靠、高效的成本控制與管理為目標(biāo)，積極落實(shí)各種先進(jìn)的成本控制與管理方法，對(duì)各級(jí)組織人力資源結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，最大程度的提升管理團(tuán)隊(duì)的成本控制與管理的能力，幫助房地產(chǎn)公司取得更大的收益。

2.2 制定有效的成本管控計(jì)劃

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。在項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備和進(jìn)行前，必須要為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目制定一個(gè)完善健全的成本管控計(jì)劃。我們?cè)谌嫘?、重要性、制衡性、適應(yīng)性、成本效益等目標(biāo)的基礎(chǔ)上，依照人本、科學(xué)、全面、綜合、可持續(xù)發(fā)展等五大原則，來(lái)制定具體的成本管理機(jī)制。要明確相關(guān)人員的職位、職權(quán)、職能，對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，并在每個(gè)環(huán)節(jié)都安排明確的負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)對(duì)于整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與控制的力度，提高旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所能帶來(lái)的盈利額，促進(jìn)旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。

2.3 對(duì)成本進(jìn)行全周期管控

對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制與管理必須貫徹整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程，從決策投資到項(xiàng)目施工，最后到竣工結(jié)算，在每一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)以及容易忽視的環(huán)節(jié)，都需要加強(qiáng)對(duì)其的成本控制與管理工作的進(jìn)行。讓全員參與到成本控制管理的過(guò)程中來(lái)，樹(shù)立全員成本意識(shí)，堅(jiān)持“以人為本”的成本控制策略，保證公司員工能夠落實(shí)對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理。全面化、綜合化、全員化，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理發(fā)展的大趨勢(shì)。因此我國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理必須加強(qiáng)相應(yīng)的建設(shè)，促進(jìn)我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理水平的發(fā)展。

2.4 引入科學(xué)的成本管控方法

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方要樹(shù)立新的成本管理觀念，引入科學(xué)的成本管理辦法。例如，引入基于ABC成本法的成本管理機(jī)制。ABC成本法即作業(yè)成本法，是國(guó)際上一種較為成熟的成本管理方法，本質(zhì)上是一種成本計(jì)算方法，同樣也是成本計(jì)算與成本管理的有機(jī)結(jié)合，對(duì)于成本控制管理有著極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。在ABC成本法的實(shí)行之下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者可以建立起更為科學(xué)合理的績(jī)效考評(píng)機(jī)制與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，從而提升員工的工作積極性。還可以更加科學(xué)的對(duì)收集采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而提供更為客觀的報(bào)表，供決策者制定相應(yīng)的目標(biāo)成本控制管理[3]。除了作業(yè)成本法外還有ERP系統(tǒng)等等科學(xué)的成本管控方法可以引入，從而提升原材料的購(gòu)入方面的成本控制與管理。大大提升我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理水平。

2.5 做好合同的管理

合同是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的重要方式之一，房地產(chǎn)公司應(yīng)該在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中構(gòu)建完善的合同管理系統(tǒng)，從而構(gòu)建出一個(gè)基于契約精神的成本控制管理機(jī)制，分工明確、職責(zé)清楚、責(zé)任明朗，而且合同是具有法律效應(yīng)的，這就在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理機(jī)制中引入了法律監(jiān)管，可以進(jìn)一步的提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的力度。大大的提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理水平，對(duì)于房地產(chǎn)公司在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利增加有著重要意義。

3 結(jié)束語(yǔ)

提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理可以有效地提升相關(guān)企業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)在新常態(tài)背景下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)。我們要在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并在科學(xué)思想的指導(dǎo)下，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的自身實(shí)際，實(shí)事求是，制定出最為符合我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)策略，并盡快落實(shí)實(shí)踐，在實(shí)踐中檢驗(yàn)與完善，為我國(guó)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

[1]李英杰.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中的控制要點(diǎn)[J].工程技術(shù)：引文版,2017(2):00072-00072.

[2]王紅宇.淺談成都市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2016,29(14):9-10.

[3]劉偉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理與控制[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2016(14):37-41.