高 峰

(山西四建集團(tuán)有限公司，山西 太原 030012)

0 引言

項(xiàng)目工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有至關(guān)重要的影響與作用。如果項(xiàng)目工程管理不到位不僅造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本增加，造成不必要的浪費(fèi)，還會(huì)出現(xiàn)違法違規(guī)操作，偷工減料的現(xiàn)象。不僅影響著房地產(chǎn)相關(guān)投資人的利益，更多對(duì)人們的生命財(cái)產(chǎn)安全造成嚴(yán)重影響。因此，必須重視項(xiàng)目工程管理技術(shù)與水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有效管理。文章根據(jù)工程實(shí)際案列，對(duì)房地產(chǎn)管理中的問(wèn)題進(jìn)行分析，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)都有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義與影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，依照相關(guān)要求與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制。在整個(gè)過(guò)程中，工程管理不僅掌控著施工進(jìn)度與工期，還直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督與管理，嚴(yán)格監(jiān)管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，避免對(duì)各項(xiàng)資源以及生產(chǎn)要素造成浪費(fèi)，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理包括多方面的內(nèi)容，主要有施工進(jìn)度與工期、施工質(zhì)量與施工安全管理、工程項(xiàng)目的成本管理等。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督與管理就是為了保證整個(gè)工程的質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，才可以促使施工企業(yè)嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，保證工程的整體質(zhì)量，保障人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的[1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題

2.1 缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前，沒(méi)有形成詳細(xì)可靠的項(xiàng)目研究報(bào)告，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃不能如期進(jìn)行，即使設(shè)計(jì)多個(gè)方案規(guī)劃，但是并不符合相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致后期的項(xiàng)目建設(shè)與施工無(wú)法順利進(jìn)行。這主要是因?yàn)樵谶M(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)之前，并沒(méi)有對(duì)相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究與分析，沒(méi)有抓住市場(chǎng)的內(nèi)部規(guī)律，導(dǎo)致項(xiàng)目決策不合理、效率低。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常忽視對(duì)項(xiàng)目與市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入的研究與分析，對(duì)市場(chǎng)規(guī)律與產(chǎn)品沒(méi)有進(jìn)行充分的研究，導(dǎo)致決策遲緩，抓不住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，不僅造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，還花費(fèi)了大量的人力與精力[2]。

2.2 監(jiān)督與管理不嚴(yán)格

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，大部分施工單位只重視施工進(jìn)度，一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于施工中的細(xì)節(jié)問(wèn)題并不在乎，監(jiān)管與管理不到位，甚至出現(xiàn)賄賂的現(xiàn)象，對(duì)應(yīng)該檢查的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并沒(méi)有真正的實(shí)施檢查，不僅嚴(yán)重影響著項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量，也對(duì)人們的生命財(cái)產(chǎn)安全埋下極大的隱患。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與施工的各個(gè)環(huán)節(jié)都有可能影響到整體的施工質(zhì)量，尤其是細(xì)節(jié)之處，施工單位很容易疏忽，即使是監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，也沒(méi)有及時(shí)的與施工單位進(jìn)行溝通，導(dǎo)致問(wèn)題被擱置，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量[3]。

2.3 建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)之間缺乏凝聚力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)難度比較大，其是一個(gè)周期時(shí)間長(zhǎng)，又復(fù)雜繁多的建設(shè)工程，所以，當(dāng)然離不開(kāi)各個(gè)施工隊(duì)伍以及其他部門的配合。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，施工人員之間嚴(yán)重缺乏配合與凝聚力，每個(gè)施工隊(duì)伍與其他各個(gè)部門很少溝通，各自執(zhí)行自己的任務(wù)，對(duì)于其他領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)與技能并沒(méi)有深入的了解與學(xué)習(xí)，這就導(dǎo)致了在施工過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)一項(xiàng)任務(wù)由多個(gè)部門來(lái)執(zhí)行，造成資源浪費(fèi)，施工秩序混亂，毫無(wú)規(guī)章制度可言。而且施工人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)參差不齊，這些問(wèn)題得不到解決，不僅影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)施工進(jìn)度與施工效率，而且導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量受到嚴(yán)重影響[4]。

2.4 管理制度與規(guī)章制度不科學(xué)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定相關(guān)管理制度與其他規(guī)章制度的時(shí)候，必須要建立在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工與建設(shè)的實(shí)際情況基礎(chǔ)之上，對(duì)施工人員進(jìn)行合理分配，對(duì)生產(chǎn)要素與資源進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽視對(duì)相關(guān)制度與管理模式的建立，不斷縮減施工人員的人數(shù)，這就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理部門對(duì)施工各個(gè)關(guān)節(jié)與施工進(jìn)度的監(jiān)督力度，導(dǎo)致很多施工人員怠惰，不認(rèn)真工作，存在敷衍的工作態(tài)度與投機(jī)取巧的心理，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。此外，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使建立了相關(guān)的規(guī)章制度和嚴(yán)格的管理制度，但是實(shí)際建設(shè)中，這些制度并沒(méi)有得到真正的貫徹與落實(shí)，制度形同虛設(shè)，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量造成嚴(yán)重影響[5]。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理具體策略

3.1 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)可行性研究

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的基礎(chǔ)與前提，只有科學(xué)合理的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)才可以為后期的施工以及項(xiàng)目管理奠定良好的基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)首先要充分重視前期市場(chǎng)的可行性研究與分析，加強(qiáng)人力、物力與財(cái)力對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入的探究，抓住與掌握市場(chǎng)環(huán)境的內(nèi)部發(fā)展規(guī)律。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人們居住條件以及生活水平的影響與作用，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初級(jí)階段，需要制定合理的政策與規(guī)劃，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性與科學(xué)性，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。還需要明確管理與控制的目標(biāo)，建立與完善支持機(jī)構(gòu)，對(duì)市場(chǎng)各種資源進(jìn)行收集與整理，從而為決策提供數(shù)據(jù)支持，提高決策效率與水平，緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)需求與城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求之間的矛盾，還可以促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)[6]。

3.2 加大項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理力度

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不可以片面追求施工進(jìn)度，只重視經(jīng)濟(jì)效益，必須嚴(yán)格依照開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)規(guī)定與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行操作，在提高施工進(jìn)度的前提下保證施工質(zhì)量，根據(jù)施工的具體情況與周圍環(huán)境適當(dāng)?shù)目s減施工時(shí)間。此外我國(guó)政府不要過(guò)分干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要保障發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)能，在必要的時(shí)候，政府可以根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，這樣不僅可以充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)功能，還可以進(jìn)一步控制我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。相關(guān)監(jiān)督管理人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中必須要加大對(duì)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)督與管理力度，一旦發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)與施工單位進(jìn)行溝通，促使施工單位及時(shí)修改這些問(wèn)題。建立健全的管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展的基礎(chǔ)，明確各個(gè)部門的職責(zé)，在管理范圍內(nèi)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督工作得到真正的貫徹與落實(shí)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量[7]。

3.3 加強(qiáng)各個(gè)參建單位的配合度

在實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，需要為各個(gè)參建單位提供一個(gè)交流平臺(tái)，這不僅有利于各個(gè)參建單位進(jìn)行交流與溝通，還可以增加其之間的配合度。在具體的施工過(guò)程中，加強(qiáng)各個(gè)參建單位的配合力度，促進(jìn)其交流與溝通，盡量避免因?yàn)闇贤▎?wèn)題影響施工進(jìn)度。此外，還要明確各個(gè)參建單位的職責(zé)與任務(wù)，對(duì)各個(gè)單位出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，提高參建隊(duì)伍工作的協(xié)調(diào)性與配合度，進(jìn)而保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)可以順利進(jìn)行，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)的整體質(zhì)量。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷增加，規(guī)模也不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的管理問(wèn)題也逐漸凸顯出來(lái)。因此，必須積極采取相應(yīng)措施去解決這些實(shí)際問(wèn)題，重視項(xiàng)目工程的管理，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的技術(shù)，不僅可以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，還可以帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要客觀真實(shí)的了解與掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)督與管理的力度，制定出符合市場(chǎng)情況的管理制度，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。