嚴(yán)曉紅　高洪祥　王均生

(1.武漢交通職業(yè)學(xué)院，湖北 武漢　430065；　2.中國建筑第三工程局有限公司，湖北 武漢　430065)

2012年11月，李克強(qiáng)總理指出，城鎮(zhèn)化是中國未來幾十年最具發(fā)展?jié)摿Φ姆较?。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展是城鎮(zhèn)化的重要選擇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各種產(chǎn)業(yè)聚集的載體，形成以園區(qū)為基地而相互接駁的企業(yè)集群以及多重交織的產(chǎn)業(yè)鏈條，對于提高各行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展都有著相當(dāng)重要的意義。要提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)所創(chuàng)造的社會財富，以最低的成本取得最理想的成績則成為各產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的理念之一。如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營方面的成本控制已成為目前需要思考的問題。

1　我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的主要問題

目前我國政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問題較多，園區(qū)規(guī)劃布局不合理，產(chǎn)業(yè)定位不具備前瞻性，基礎(chǔ)設(shè)施配套的發(fā)展跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，雖然在園區(qū)建設(shè)初期所需成本較低，但后期由于不合理布局所導(dǎo)致的資源浪費和改造成本較高，降低了園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)業(yè)提檔升級受制于基礎(chǔ)設(shè)施容量不足，配套設(shè)施跟不上，生活空間與生產(chǎn)空間脫節(jié)等問題，產(chǎn)城融合效率不高，這也是目前我國政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)所面臨的主要問題。

2　產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營的成本控制

2.1　前期科學(xué)合理規(guī)劃，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)是一個浩大、繁瑣的項目，耗時長、覆蓋面廣、投資大，如果對廠房、道路、取暖、供電、消防等各項基礎(chǔ)設(shè)施沒有詳細(xì)的開發(fā)規(guī)劃，將會導(dǎo)致建設(shè)過程陷于雜亂無章的狀態(tài)。前期開發(fā)規(guī)劃對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)來說是非常重要的階段，科學(xué)的前期開發(fā)規(guī)劃可以為整個建設(shè)過程節(jié)約大量成本[1]。但是，目前一些地區(qū)忽略了產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)項目前期的可行性分析，缺乏前期開發(fā)規(guī)劃意識，策劃報告的可執(zhí)行性較低，在沒有經(jīng)過科學(xué)的數(shù)據(jù)分析以及多方論證的情況下，盲目投入建設(shè)?？茖W(xué)的前期開發(fā)規(guī)劃可以為政府以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商提供可靠的參考依據(jù)。首先科學(xué)選址，充分考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的正確選址可以為后期建設(shè)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)節(jié)約很多成本。這并不是說產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)要在大型城市或者商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的中心，而是要綜合交通、供電、供水以及地價等各方面的因素來考慮建設(shè)成本以及日后運(yùn)營成本，同時，要積極探索有利于降低項目成本的投資方式。其次緊跟政策，重視前期相關(guān)文件和數(shù)據(jù)的收集，在建設(shè)前期，通過收集相關(guān)政府政策性文件，找出具有優(yōu)惠政策(稅收優(yōu)惠、貸款利息優(yōu)惠等)的投資項目，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略目的，確定發(fā)展項目，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)節(jié)約一定的成本。第三重視規(guī)劃，在上述基礎(chǔ)上，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模以及各個項目來分析論證科學(xué)的開發(fā)規(guī)劃。一方面，管理層要重視規(guī)劃，將成本規(guī)劃提升到?jīng)Q策層的高度；另一方面，開發(fā)單位要統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(道路、綠化、供電、供水等)以及主體項目建設(shè)，從投資、質(zhì)量以及工程進(jìn)度各個方面來制定全面、科學(xué)的開發(fā)規(guī)劃，確定開發(fā)控制目標(biāo)，為后期建設(shè)成本控制執(zhí)行提供依據(jù)。

2.2　建設(shè)期統(tǒng)籌考慮，提高開發(fā)效率

建設(shè)期是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)投入最大的一個時期，對園區(qū)開發(fā)的影響主要體現(xiàn)在資金成本和時間成本兩個方面。

而其中最難以控制，最有可能造成資金投入超支和時間超限的是征拆，為此，需要整體立項、一次征拆、快速推進(jìn)。有很多用地范圍大的項目為提早開工，早出政績在規(guī)劃條件不符、用地指標(biāo)未明的條件下，為了盡早奠基，搶工期，從而選擇分期立項、分期報地、分期拆遷、分期建設(shè)的手段，效果往往不理想，過程中協(xié)調(diào)難度大，雖然達(dá)到了首期項目快速進(jìn)場的目的，但手續(xù)不齊全、后期項目征拆難以實施反而極大的延緩了建設(shè)項目的交付使用，得不償失。對此，需采取整體立項的方式，統(tǒng)一報地后迅速籌集征拆資金，征拆一次到位，不留尾巴，為后期持續(xù)建設(shè)做好鋪墊。

在建設(shè)過程中，園區(qū)的道路建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)、給排水建設(shè)、通信建設(shè)以及其他配套設(shè)施的建設(shè)往往涉及到與政府建設(shè)局、交通局、發(fā)改委、國土局等多個部門之間的協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會、產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、政府職能部門之間權(quán)責(zé)利的關(guān)系難以理清、協(xié)調(diào)難度大，因此政府可以委托一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行開發(fā)，并且給予充分的授權(quán)，將政府的部分職能交由開發(fā)商完成，政府管理部門以備案為主，最終以績效考核的形式對開發(fā)商進(jìn)行約束和考核，并以考核結(jié)果作為依據(jù)給予開發(fā)商一定的補(bǔ)貼，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目建設(shè)的快速推進(jìn)。

2.3　完善公共服務(wù)配套，實現(xiàn)產(chǎn)城融合

以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合是我國新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，是推進(jìn)城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展的有力支撐。城無產(chǎn)不興，產(chǎn)無城不立，城市沒有產(chǎn)業(yè)支撐，即便再漂亮，也就是“空城”；產(chǎn)業(yè)沒有城市依托，即便再高端，也只能“空轉(zhuǎn)”，“有城無產(chǎn)”和“有產(chǎn)無城”都割裂了兩者的內(nèi)在聯(lián)系，不利于彼此的高質(zhì)量發(fā)展[2]。

在我國現(xiàn)行體制和政策的支持下，PPP模式是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中統(tǒng)籌園區(qū)公共服務(wù)配套、實現(xiàn)產(chǎn)城融合的最佳方式，以PPP模式開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)園區(qū)開發(fā)績效與投資控制掛鉤，在達(dá)到規(guī)劃質(zhì)量、使用要求的前提下，每降低1%的園區(qū)投資建設(shè)成本、每提高1%園區(qū)企業(yè)固定資產(chǎn)投資額都予以相應(yīng)的績效標(biāo)準(zhǔn)計量，既制約了園區(qū)開發(fā)商對園區(qū)開發(fā)的盲目成本投入，又能激勵園區(qū)開發(fā)商在園區(qū)招商上的積極性。

2.4　引入咨詢服務(wù)職能，實現(xiàn)資源共享

建設(shè)成本作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的固定成本，運(yùn)營成本則構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的變動成本，固定成本與變動成本的總和構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總成本，有效降低產(chǎn)業(yè)園區(qū)變動成本的方法則是降低產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的邊際成本，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的入園率。具體可體現(xiàn)在如下方面：

一是園區(qū)招商方面。招商工作是產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)工作，也是對園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營結(jié)果的判斷依據(jù)。有效的招商結(jié)果是引入一家行業(yè)內(nèi)的獨角獸企業(yè)，以其為中心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，實現(xiàn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，一方面提高入園企業(yè)的生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本，另一方面方便園區(qū)運(yùn)營商運(yùn)營管理，以行業(yè)為基礎(chǔ)，有針對性的提供相應(yīng)的服務(wù)和環(huán)境，實現(xiàn)資源的利用最大化。例如園區(qū)的倉儲功能的資源整合方面，在行業(yè)聚集尤其是覆蓋上下游的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，各生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的產(chǎn)品有一定的差異性和相關(guān)性，導(dǎo)致存貨所需要的倉儲功能因為市場供求關(guān)系和生產(chǎn)線上的生產(chǎn)關(guān)系之間存在一定的差異，也就是說如果由入園企業(yè)自己配置倉儲可能導(dǎo)致倉儲空間的浪費或者不足，從而造成倉儲資源浪費或者緊張，但是如果由園區(qū)開發(fā)商來管理整個園區(qū)的倉儲功能，實現(xiàn)資源的有效配置，就能將原本浪費的空間利用起來配置給空間不足的企業(yè)，實現(xiàn)整個園區(qū)的生產(chǎn)最優(yōu)化。

二是園區(qū)管理咨詢服務(wù)方面。為了更好地提升園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以針對企業(yè)存在的其他問題提供相應(yīng)的解決方法，為企業(yè)定制全方位、低成本的服務(wù)內(nèi)容，如提供孵化技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化，人才引進(jìn)、培訓(xùn)和管理，政策性資金、金融等服務(wù)。

由于入園企業(yè)在發(fā)展的過程中，會因為資金、原材料、市場、人才等各種因素導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不順，特別是中小企業(yè)在發(fā)展過程中，自身實力不足以購買專業(yè)公司的定期服務(wù)，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到制約，對企業(yè)的影響將非常大，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商可以整合各方資源，在金融、法律、企業(yè)管理、財務(wù)等方面以更合理的價格為入園企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的管理咨詢服務(wù)，在企業(yè)遇到困境時候提供幫助，企業(yè)發(fā)展壯大后反哺園區(qū)，以此保證園區(qū)企業(yè)活力，入園企業(yè)和園區(qū)運(yùn)營商相輔相成，合作共贏。并且由于企業(yè)與運(yùn)營商之間的長期互動，彼此了解，可以有針對性的提出相應(yīng)的解決方案，減少外部咨詢單位在對企業(yè)的盡職調(diào)查過程中所耗費的人財物力和時間成本。園區(qū)運(yùn)營商甚至可以通過大數(shù)據(jù)等方式將企業(yè)的各項指標(biāo)納入園區(qū)的管理信息系統(tǒng)，起到對入園企業(yè)的監(jiān)督和管理的作用，同時在關(guān)鍵指標(biāo)上設(shè)置紅線預(yù)警系統(tǒng)便于園區(qū)運(yùn)營商及時對癥下藥。

3　產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)案例總結(jié)

目前，我國在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)上有豐富經(jīng)驗、有典型案例的開發(fā)企業(yè)并不多，而華夏幸福和光谷聯(lián)合作為為數(shù)不多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)翹楚，在全國有許多成功的案例，如華夏幸福開發(fā)的固安產(chǎn)業(yè)新城，光谷聯(lián)合開發(fā)的武漢軟件園、金融港均為人熟知，在此總結(jié)其經(jīng)驗包括如下幾個方面:

首先，開發(fā)企業(yè)和政府共同在對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址時關(guān)注集中在城市有外溢、產(chǎn)業(yè)有基礎(chǔ)、市場有支撐、政府有意愿四個方面。城市的外溢體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的供需平衡關(guān)系，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)人口的吸納提供基本保障；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)則是為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)和低端產(chǎn)能提供升級改造的路徑；市場支撐是保障入園企業(yè)自身發(fā)展、促進(jìn)入園企業(yè)積極生產(chǎn)的推動力；政府意愿則是為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供政策支持和服務(wù)保障的必要條件。

其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，一般負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的土地整理投資、“六通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)運(yùn)營維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計等咨詢服務(wù)。合作期限屆滿后交還產(chǎn)業(yè)新城項目相關(guān)資產(chǎn)及經(jīng)營管理權(quán)；政府以合作區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生各類的收入(主要包括稅收收入、土地使用權(quán)出讓收入、非稅收入、專項收入及專項基金的區(qū)級留成部分等)為來源進(jìn)行政府購買服務(wù)的付費，最終達(dá)到“一年打基礎(chǔ)，二年出形象，三年大變樣”的效果。

最后，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)債務(wù)形成方面，包括基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施投資建設(shè)、土地整理投資、當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費用和規(guī)劃設(shè)計、咨詢等其他服務(wù)費用，這些服務(wù)費均不形成政府債務(wù)，合作期新增財政收入不足以彌補(bǔ)服務(wù)費的，記賬為零，實現(xiàn)在收付實現(xiàn)制的政府財政體系中不增加政府負(fù)債。

PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中較為受歡迎的一種模式，一般將該P(yáng)PP項目分為A和B兩部分，合并采購?fù)顿Y人。A部分以土地一級開發(fā)整理為主，土地整理包括但不限于土地整理、征收拆遷補(bǔ)償、村民安置、社會保險保障及整理工程中應(yīng)繳納的相關(guān)稅費等相關(guān)投資。B部分以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)為主，包括公共設(shè)施建設(shè)與維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計咨詢、運(yùn)維服務(wù)等。其中，A部分由土地儲備機(jī)構(gòu)實施，投資人負(fù)責(zé)資金籌措，政府購買服務(wù)協(xié)議。B部分由社會投資人投資建設(shè)運(yùn)營，與政府方簽訂PPP協(xié)議，并保障項目施工。該方式既受到國家政策的支持，使得項目落地快風(fēng)險小，又能引入對開發(fā)企業(yè)的績效考核實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)成本控制和園區(qū)運(yùn)營管控，實現(xiàn)園區(qū)的螺旋式良性循環(huán)發(fā)展。

4　結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的重要思路，其運(yùn)營效果反映了我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級效果與發(fā)展?fàn)顩r?？紤]到項目建設(shè)和整個產(chǎn)業(yè)園的投資、建設(shè)及資金回籠、效益回收等經(jīng)濟(jì)、價值雙盈利等方面，政府和產(chǎn)業(yè)開發(fā)商既要協(xié)同發(fā)展，解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營過程中因為規(guī)劃設(shè)計不足導(dǎo)致的資源浪費和利用率不足的問題，更要將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)理念從政府主導(dǎo)的行政管理投資轉(zhuǎn)向社會投資人的專業(yè)管理投資上來，通過整體規(guī)劃、整體立項、整體征拆、整體建設(shè)的方式實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集群化、協(xié)同化、共贏化發(fā)展，同時也要依據(jù)政府與開發(fā)商各自的職責(zé)，貫穿產(chǎn)城融合的理念，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共服務(wù)配套，為園區(qū)企業(yè)提供便利的企業(yè)服務(wù)和適宜的政策支持，以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園，達(dá)到資源利用最大化，邊際成本最小化的目的。