車 峰

(太原理工大學，山西 太原 030024)

自20世紀90年代房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新興至今，始終伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展。在其特有的時代背景下，房地產(chǎn)的開發(fā)與策劃也具有著鮮明的時代特征?；ヂ?lián)網(wǎng)使得信息傳遞更為迅捷，因此，作為建筑居住的主體，人們對居住環(huán)境的要求在縱向和橫向上都有所拓展。一方面，在“住所”的基本需求之上，對建筑結(jié)構(gòu)、材料有了高層次的要求；另一方面，社區(qū)環(huán)境，人文概念得到更多的重視。因此，技術(shù)的進步，信息的普及促使建筑策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項目價值實現(xiàn)的必然要求。

1 建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的辯證關系

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的行業(yè)[1]。這一產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的演進，愈發(fā)的趨于規(guī)范化。建筑策劃與房地產(chǎn)項目策劃同樣是與建筑緊密相連的籌劃活動，從策劃的維度看，房地產(chǎn)策劃中，更加突出建筑的商品屬性。住宅項目中的建筑，聯(lián)系了商品性的建筑和作為建筑基礎的土地。在這一基本要求下，房地產(chǎn)開發(fā)商從區(qū)位、人文概念、環(huán)境、戶型設計等方面進行全面的分析整合，滿足目標市場并實現(xiàn)資源配置的利益最大化。房地產(chǎn)策劃的過程是“通過市場調(diào)查、項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制,在深刻了解潛在消費者深層次及未來需要的基礎上,為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設趨向，并整合各種資源，從而使產(chǎn)品及服務完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的程序化管理過程”[2]。

區(qū)別于房地產(chǎn)策劃，建筑策劃更加重視建筑活動本身，它特指在建筑學領域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標設定,從建筑學的學科角度出發(fā),不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范,更以實態(tài)調(diào)查為基礎,通過運用計算機等現(xiàn)代科技手段，對研究目標客觀地分析,最終定量地實現(xiàn)既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作[3]。

不論是建筑策劃或是房地產(chǎn)策劃，都是基于實際調(diào)查的基礎上，運用科學的分析并得出最優(yōu)化結(jié)論。建筑策劃是在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中作為建筑設計的基礎應運而生的，它為建筑的整體規(guī)劃和細節(jié)設計做了更為詳盡和客觀的要求。開發(fā)商基于“商品開發(fā)與生產(chǎn)”的基本點，需求更偏重于節(jié)約成本；建筑師則側(cè)重“作品”本身。因此，建筑策劃與地產(chǎn)策劃的整合，正是尋找這樣一個滿足最優(yōu)性價比的“度”。

2 建筑策劃與房地產(chǎn)策劃整合的實例分析

以下以寶潔公司龍灣項目為例，分析建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的整合應用起到的作用。龍灣系列項目位于山西省太原市，目前開發(fā)了龍灣國際、龍灣情懷、龍灣寫意三個項目。三個項目開發(fā)時間跨度較大，整體走向越來越規(guī)范成熟，這一過程正是在總結(jié)經(jīng)驗的基礎上，對建筑策劃與房地產(chǎn)策劃整合的有效應用。

為了更好體現(xiàn)時效性，以下重點分析開發(fā)中的龍灣寫意項目。

2.1 區(qū)位前景及市場環(huán)境

龍灣寫意位于太原主城區(qū)北部，該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，經(jīng)歷數(shù)年的發(fā)展，新樓盤的數(shù)量有限。

項目依托主干道快速路，與濱河東路、北中環(huán)緊密相連，區(qū)位前景明朗。該區(qū)域早期樓盤開發(fā)規(guī)模形式單一，雖品質(zhì)尚可但戶型設計普遍較大，根據(jù)目前的市場剛性需求，面積小，總價低的戶型愈發(fā)成為銷售主力。

周邊項目的開發(fā)以及市政對快速路的修建，這一片區(qū)市場消費能力逐漸被開發(fā)出來。另一方面，伴隨區(qū)域內(nèi)后期商業(yè)開發(fā)、生活配套設施的日趨完善，龍灣寫意樓盤的市場價值將得到進一步的提升。

2.2 總體方案構(gòu)思

2.2.1產(chǎn)品功能定位

項目位于北中環(huán)橋東森林公園南側(cè)，北澗河清流注入汾河，匯于龍灣寫意之南；120萬m2汾河濕地公園西面而養(yǎng)；3 400畝森林公園依北比鄰，依托生態(tài)環(huán)境的巨大優(yōu)勢，突出新中式宅院的產(chǎn)品定位，打造太原首個文化生活住區(qū)。

2.2.2策劃創(chuàng)意

龍灣寫意項目具有一定的環(huán)境優(yōu)勢，因此，在產(chǎn)品定位“文化生活住區(qū)”的基礎上，突出鮮明個性，確立開發(fā)主題觀念。為讓山水視野達到最大化，創(chuàng)新將古代帝王宮殿的“高臺”形式，引入現(xiàn)代城市居住模式。將小區(qū)筑于高臺之上，在增加居住私密性的同時，更能俯瞰汾河與城市景觀。

2.2.3建筑設計策劃

1)住區(qū)建筑仿效紫禁城的格局，營造中軸衡平的形制。更將建筑與園林融為一體，構(gòu)建都城中軸樣式的布置與景觀，以主景觀大道為中軸線，建筑分布兩側(cè)，組群布局。

在建筑形制上，采用經(jīng)典三段式造型，具有渾然一體的美感。在整體色彩搭配上，選用米黃、朱紅、棕紅等色系，在彰顯魅力的同時能適應本地氣候，常年保持優(yōu)雅的外觀，達到美觀和實用性的統(tǒng)一。創(chuàng)新選用故宮保和殿同品級的九脊重檐頂，重視曲線、飛檐、精雕的構(gòu)造，突出厚實莊重且不失優(yōu)雅，顯現(xiàn)建筑設計美學的巨大優(yōu)勢。

2)在園林景觀上，呼應建筑設計新中式風格。打造三進庭院格局，院落逐層遞進，一進雍和府，二進天和灣，三進熙和園，布局廣場、籃球場、羽毛球場，并設置大型童樂設施，配合3 600 m2人工湖為中央水景突出人文環(huán)境。

2.2.4建筑優(yōu)化設計

在建筑打造上，竭力創(chuàng)造開朗的尺度。設計6.3 m挑高入戶大堂，進一步考究的空間尺度，把建筑層高定在3.15 m，不僅增加室內(nèi)空氣流量，更有效擴充采光面，令空間通透開闊，雖然提高了近5%的總造價，但品質(zhì)有了實質(zhì)的提升。

小區(qū)內(nèi)部采用全封閉式設計，實現(xiàn)人車分流，實現(xiàn)效率的同時確保區(qū)內(nèi)行人安全。

室內(nèi)環(huán)境的營造上，采用領先的地暖技術(shù)，在良好取暖的基礎上，還能增加使用面積約3%，有效節(jié)能20%～40%。

目前該項目一期二期已經(jīng)交付使用，三期以及商業(yè)體正在開發(fā)設計階段。每期的交付使用都是對建筑設計成果的肯定，在不斷的更新和調(diào)整中，設計過程也是對建筑策劃和房地產(chǎn)策劃的反饋，二者的有機整合，才能使得效率和品質(zhì)實現(xiàn)最優(yōu)配置。

3 建筑策劃與房地產(chǎn)策劃整合的意義

建設項目開發(fā)和投資的影響因素是復雜的，從參與項目啟動和運營的角度來說，不同主體的影響程度是不同的。包括業(yè)主方的要求和建筑設計公司工程師的經(jīng)驗和能力在內(nèi)的因素，即使會伴隨項目的開發(fā)，影響程度下降，但宏觀而言，早期的科學策劃對地產(chǎn)項目的成本和效果的影響都是巨大的。

3.1 科學的策劃是房地產(chǎn)項目的建筑設計依據(jù)

一般而言，房地產(chǎn)策劃以營銷策劃為中心，建筑策劃則更重視對產(chǎn)品本身的研究。建筑工程師與地產(chǎn)開發(fā)商要想實現(xiàn)良性溝通，就需要建筑策劃這一客觀的橋梁。文中龍灣寫意項目，既滿足消費者戶型和功能性需求，又達到開發(fā)者打造文化住區(qū)的目標，正是建筑策劃與地產(chǎn)策劃整合的體現(xiàn)。

3.2 二者的有機整合為區(qū)域發(fā)展創(chuàng)造新的可能

龍灣寫意項目參考中式建筑設計，又與客觀環(huán)境相結(jié)合，從琴棋書畫、詩酒花茶八種經(jīng)典的中國藝術(shù)中，汲取靈感，使得美學與庭苑完美結(jié)合，營建八藝園林。因而，策劃結(jié)論的不同，設計作品的空間內(nèi)容可以完全不同，更有導致項目完成之后，引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑，環(huán)境中人類使用方式價值觀念經(jīng)濟模式的變更以及新文化的創(chuàng)造的可能[4]。

3.3 二者的整合成為現(xiàn)狀和未來開發(fā)的紐帶

建立在策劃基礎上的建筑設計，突出方法過程的客觀和合理性，對項目規(guī)模、性質(zhì)，甚至具體的空間和功能要求具備客觀分析的能力；策劃為建筑開發(fā)設計提供了實用和科學性的依據(jù)。在客觀現(xiàn)狀的基礎上，有了科學的策劃分析，從而增加了市場未來走向的可預見性。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)伴隨社會經(jīng)濟的發(fā)展，短短三十年間經(jīng)歷了幾個階段的跳躍，正是這樣的大背景下，使得房地產(chǎn)有了更為寬廣的發(fā)展空間。打破了傳統(tǒng)的開發(fā)和建造規(guī)則的同時，也對開發(fā)者和建筑工程師提出了更高的要求。在建筑師的參與下，建筑策劃將對產(chǎn)品設計要素的把握更加準確，使之上升到更高的層次。同樣的，建筑策劃和房地產(chǎn)策劃的整合也為開發(fā)方與設計單位實現(xiàn)有效溝通與利益平衡。一方面，符合市場定位的戶型設計使營銷更為順暢，滿足了開發(fā)商對于投資回報的要求；另一方面，也使建筑設計單位減少了因設計方案反復修改造成的時間浪費。

相信在不久的將來，策劃手段和方法的不斷完善和發(fā)展，建筑思維和創(chuàng)意與實際需求的相契合，更多飽滿并有特色的房地產(chǎn)項目將應運而生，建筑相關行業(yè)也將從中獲益，共同促進取得長足發(fā)展。