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        租賃市場未來出現(xiàn)1000億元市值公司很正常

        2018-03-21 10:11:44巴曙松
        中國商人 2018年2期

        巴曙松

        我國租賃市場具備產(chǎn)生高市值公司的基礎(chǔ)條件:市場規(guī)模足夠大。隨著我國房地產(chǎn)市場逐步邁進存量時代,租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發(fā)展。我國是世界上租賃人口最多的國家,人口13.7億,租賃人口近1.9億。

        2017年,我國整體租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元,僅為美國同期的三分之一。中國城鎮(zhèn)化所帶來的人口流動和遷徙,也不斷促進租賃市場的增長。預(yù)計到2025年,中國租賃市場成交總額(GMV)將達到3萬億元規(guī)模。租賃業(yè)將是我國房地產(chǎn)行業(yè)中增長最大的市場。

        行業(yè)趨向于集中化。目前我國主要供應(yīng)方式是個人房源,機構(gòu)化的公寓運營方在市場供應(yīng)占比不到5%。從國際經(jīng)驗看,美國機構(gòu)運營的公寓市場滲透率為30%,日本超過80%。

        我國租賃行業(yè)起步晚,但隨著房地產(chǎn)長效機制的建立與租賃需求的全面崛起,未來B2C機構(gòu)運營發(fā)展空間巨大,機構(gòu)運營將成為行業(yè)主力。市場表現(xiàn)亦是如此,自2014年以來,機構(gòu)運營的長租公寓增速明顯,房源年增長率達35%。

        從國際情況對比看,我國公寓運營公司的集中度很低。目前全國機構(gòu)運營商數(shù)量超500家,超80%機構(gòu)運營商的門店數(shù)量少于50個,行業(yè)集中度低,大量供給存在于城中村村民或私人房東中,品牌化程度不高。

        美國前十大公寓運營公司管理的房源數(shù)在整體租賃市場的市占率約為7%,日本為31%,而我國這一比例不到0.2%。

        國際經(jīng)驗表明,公寓行業(yè)具有規(guī)模經(jīng)濟特征,隨著公寓持有或管理公寓數(shù)量的增加,系統(tǒng)化、專業(yè)化下,服務(wù)人員管理半徑與管理效率將顯著提升,使得單位人效增加。如美國公寓運營商EQR在2010年后成本收益比持續(xù)下降,以質(zhì)量為基礎(chǔ)的規(guī)模擴張,帶來規(guī)模經(jīng)濟及品牌認知度,這也將是我國的趨勢。

        行業(yè)融資、并購頻繁,龍頭公司的首位度得以提升。自如、樂乎、紅璞等開始全國布局,魔方并購普樂門和V客。從國際經(jīng)驗來看,德國規(guī)模最大的租賃企業(yè)Vonovia從2012到2016年通過連續(xù)并購,房源數(shù)增長一倍。這與資本市場的助推密不可分,伴隨建行、工行等國有資本巨頭的進入,擁有資本優(yōu)勢的大型企業(yè)崛起是必然。

        供應(yīng)方式由市場轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo),大盤開發(fā)將逐漸成為供應(yīng)主體。以往租賃用房供應(yīng)除了個人普租,主要是閑置商業(yè)、工業(yè)用房改造,現(xiàn)在的新模式是集中供地新建租賃用房,1000間甚至5000間以上的租賃大盤將陸續(xù)出現(xiàn)。

        除了首批12個試點城市,北京、上海更是把租賃用房納入住房供應(yīng)計劃,整體計劃套數(shù)接近商品房。地方國企、全國型開發(fā)商、龍頭公寓運營企業(yè)擁有更好的資源、資金和品牌優(yōu)勢,將會成為新增供應(yīng)的主體,市場份額將不斷提升。

        美國、日本、德國等國家的租賃行業(yè)運營機構(gòu)中,已出現(xiàn)百億元市值的上市公司,行業(yè)翹楚引領(lǐng)市場健康發(fā)展。

        德國前十大公寓運營商中,估值超過100億歐元的有2家,50-100億歐元的有4家,龍頭Vonovia估值為190億歐元。

        我國目前的龍頭企業(yè)——分散式公寓為主的自如,集中式公寓的魔方及泊寓,信息平臺商的途家網(wǎng),估值均已超百億元;估值超20億元的公司超過了10家,10億元公司超20家。隨著利好政策不斷落地,龍頭企業(yè)的估值有望進一步上升。

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